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近日结束的南京房地产交易会，南京楼市再度火爆，房价有所上升。来自有关方面的历年统计显示，1999、20
00、2001全年的商品房销售面积分别为222.21万平方米、254.2万平方米、305.23万平方米，后两年
的商品房全年销售金额分别为80.07亿元、106亿元。今年1—9月，南京的商品房销售额已突破90亿元。由此算来
，南京的房地产市场已“热”了近4年，这份热度还能持续多久？
带着疑问，记者近日采访了东南大学建筑与房地产研究所所长李启明教授。李教授的看法是，南京楼市目前正处于发
展阶段，应还有一定的上升空间。他说，一般认为，房地产市场的一个发展周期有7—8年处于上升时间，而南京市的房地产
市场是1999年起步的。
李教授说，目前南京房地产业市场主要呈现以下特点：土地一级市场供应量逐年减少，土地出让价格逐步上升，房地
产投资、施工面积、竣工面积近四年来逐步稳步回升，销售面积和金额强势增长，商品房(住宅)空置率近三年下降，商品房
(住宅)平均价格逐年上涨，个人成为购房主流。
有数据显示，在1999—2001年的几年间，南京的商品房空置量逐年下降，南京这三年的商品住宅总空置率分
别为9.8％、7.3％和6.4％(经修正得出)，与此同时，南京市民在买房交易中办理按揭贷款的比例大约为63％，
而贷款总额仅占到总房价的32％左右(按规定最高可贷到80％)，虽然这一方面说明南京市民还没有习惯花“明天的钱”
，但同时也可以规避金融风险，减少泡沫的产生。因此，南京房地产业市场在火爆的同时也保持了比较健康的发展态势。
对于持续上升的房价，李教授说，并未长到离谱的地步。有数字显示，南京市(不含江宁)商品房每平方米均价19
99年为3366元，2000年为3150元，2001年为3486元，今年1—8月为3620元(住宅均价约为32
90元)。由此可以看出，南京房价的确在上涨，但涨幅不大。
但是，对于大量急需改善居住条件的中低收入人群，能满足他们需要的价格适中的房子市场上还是比较缺乏的。针对
这一问题，李教授提出了“完善梯度住房消费和供应体系”的建议。他认为，要想实现“居者有其屋”的目标，就需要产品结
构与需求结构相匹配。反映在住宅供应总量中，应实现产品结构的合理化，市场上高、中、低档住房应合理分布。其次，政府
应发挥作用，引导开发商从市场出发，调整、完善产品结构，形成错位经营。最后，他建议南京市民应改变固有的消费观念，
买房子不一定要一步到位，可以通过“先租后买”、“先买二手房再购置新房”、“以小换大”、“以旧换新”等方式逐步实
现自己的购房目标。(新华日报)
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