“服务不周，请多包涵；多点交流，少些误会。”这几乎是所有物业的心声。昨日，本报继对福州部分小区业主调查之后，又对梅海园、海景花园、金山碧水等的12家物业管理公司的负责人进行了随机采访。结果显示，物业渴望与业主之间有百分百的交流，同时他们也有不少委屈，希望业主们多给些理解。

　　最难：处理开发商遗留问题

　　有75％的物业公司负责人认为工作中最大的难度在于开发商遗留问题。物业经理熊先生说，由于大多数物业都是开发商直接请的，而不少开发商又遗留了很多问题，如房子质量、公共设施、车位、维修等方面都可能存在不足。业主认为物业跟开发商就是一伙的，有什么事都找物业，有时房子裂了，就会拒交物业费。物业夹在开发商和业主之间，两头的怨气都撒在物业头上。

　　物业经理朱先生说，一年前物业与业主闹得不可开交，原因就在于开发商的房屋质量问题以及小区规划不合理。诸如此类的遗留问题，让物业伤透脑筋。

　　最怕：无理取闹的业主

　　车不按规定随意停在楼下，丢了又要物业赔。像这样的事情，大多数物业都会遇到。83％的物业经理都认为个别业主的素质有待提高。物业经理张女士说，再好的物业，也会有个别业主有意见，而这些人往往是本身素质不怎么高的人。就拿停车问题来讲，按规定，小区的车要统一停放在车库，可有些人偏偏只顾方便就停在自家楼下。跟他说，他还跟你吵，等车被偷了，又要物业赔。肖经理说，他们小区不少是拆迁户，有个别人死活不愿交物业费，认为这是乱收费，拿出规定给他们看，但他们还是不交。

　　最苦：不是万能的物业

　　100％的物业经理认为，物业与业主之所以会产生矛盾，主要原因在于双方的沟通不够，不少业主对物业不了解。物业经理谢女士说，说“物业服务不到位”关键要看物业同业主签订的合同，合同里的承诺是否做到位。如果做到位，应该说服务已经到位了。比如说，开发商遗留的问题，或是周边刚好市政在修路噪声较大，这些不是物业所能做到的，只能出面协调。但有些业主在情急之下，还是会找物业吵。物业经理林先生说，有些业主认为交了钱就是老大，物业就得听他的。其实这是种误解，双方是建立在合同关系下的，双方都得按合同办事。

　　矛盾：冷处理为宜

　　对于业主采取拒交物业费或要求更换物业的做法，所有经理都持慎重态度。谢经理认为，业主要求更换物业或拒交物业费，肯定是到了水火不能相容的地步。她认为有时这两种做法也是必要的。出现这种情况大多是由于沟通不够，有时虽然责任不在物业，但业主正在气头上，说了过激的话，作为物业工作人员不能反击，要不然就不可收拾了。她认为，这时应冷处理，多解释，多沟通，相信大多数业主都是通情达理的。拒交或更换只能作为最后的选择，在此之前最好多进行沟通。

　　熊经理认为，拒交物业费会导致经费不足服务质量下降，更换也会带来很多移交上的不便。他说最好通过协调沟通解决，尽可能不要采取这种行为，除非万不得已。张经理也认为，业主就算要更换物业，最好要有55％以上的大多数业主同意。而江经理说，《物业法》在征集意见，目前物业制度还不健全，特别是业主委员会的建设还不到位，对物业出现的问题缺乏监督机制和更换程序。双方保持克制、多沟通还是最好的办法。

　　本报记者 张镒琛/实习生/林惠萍

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