□记者 曾 慧 今报讯 很多消费者都有过这样的遭遇：新买的商品房有的面积不符，有的广告宣传与实际情况相差悬殊……喜事成了闹心事，消费者的合法权益受到严重损害。在中国消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，如何公正处理商品房买卖合同纠纷，规范房地产市场交易行为，确实保障买房者利益已经成为社会关注的焦点。

　　但是，消费者在纠纷诉讼中却很难得到法律支持，明显存在恶意欺诈的开发商在接受消协调解时“理直气壮”地拒绝加倍赔偿。6月1日，这种不合理的现象将随着最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）的正式施行而划上句号。今报现就近日消费者的热点咨询问题对该解释进行解读。

　　解读一：销售广告可以成为合同内容

　　广告宣传是开发商首选的促销手段。为吸引消费者，开发商绞尽脑汁推出的广告极具诱惑，可等一切买卖程序落定后才发现有些内容竟是海市蜃楼，纠纷也由此而起。

　　销售广告可以成为合同内容吗？新的司法解释对此作出了肯定。解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 解读二：商品房面积不符，可以解除合同吗？

　　搬进新房后，发现面积“缩水”怎么办，把房子退了行不行？该解释给出了答案：商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。

　　根据该解释规定，交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法律予以支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 解读三：房产商恶意违约欺诈怎么办？

　　明明已经和卖主签订了买房合同，可等房子快要按期交付时，卖主却告知这房子已另卖他家，消费者一场欢喜落了空。碰到这种房地产开发企业恶意违约和欺诈，甚至“一女多嫁”的情况，法律会怎样惩罚他们呢？

　　根据该解释，商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性责任。商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人或商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　另外，具有下列情景之一的，导致买卖合同无效或者解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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