陈女士来信咨询：2002年，我购买了一间底商，并与开发商签订了预售合同。同时我们在补充的返租协议中约定：开发商代理我出租该底商，并在交房当月起二年内每月付给我总房价款的0．7％作为回报。预售合同中的交房期限为今年5月，但时至今日开发商仍未交房，所以我也没有获得返租回报。请问我能否向开发商要支付延期交房的返租回报金和利息？

　　立鼎律师事务所解答：开发商采取的是售后包租的方式预售商铺，即开发商在一定期

限内承租或者代为出租购房者所购商品房。根据2001 年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。显然，陈女士与开发商签订预售合同时商铺尚处于预售阶段，并未竣工，因此签订的预售合同是无效的。另外，在返租协议中约定的自交房月起，开发商二年内每月支付总房价款的0．7％作为返租回报。由于该协议属于附条件的合同，即开发商交房后才开始履行返租义务，现在开发商并未交房，那么返租协议所附条件也就无法生效了。因此陈女士仅可根据《商品房销售管理办法》的规定向开发商主张预售合同无效，并请求返还已支付的房款，并赔偿相应的损失。 曹永东

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