9月1日，国务院通过的《物业管理条例》（下为条例）将正式实施。条例的颁布，被誉为我国物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。7月1日，曾参与条例草案讨论，并提出宝贵意见的物业管理专家吴德仁就条例的主要内容作了阐释。一切权力归“大会”被炒物业休耍赖

　　据介绍，条例的显著特点是将一切物业管理中重大权力归于业主（房屋的所有权人）

大会，业主大会有权炒掉物业管理公司（下为“物业”）。

　　案例1：于洪区某开发商所属的物业被业主委员会炒掉后，另一家物业直接接管了此小区。

　　案例2：东陵区某物业对某小区进行了物业管理，但小区的业主委员会以物业管理不力要解聘物业，但业主却认为物业尽到了责任，不同意解聘。

　　案例3：在上海，业主炒掉物业后，但旧物业坚决不走，新物业想进也进不来。此外，还出现物业公司走人时也带走了全部的物业管理资料。

　　据介绍，在过去，业主委员会是在街道办事处、社区的指导下成立，但应采用什么样的程序成立，如何解聘物业，业主委员会与业主的关系等问题的规定却并不明确。而新的条例对这些问题作了具体的规定，如“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会要在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会。”“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。有关制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和统筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”

　　此外，条例还针对实践中出现的，物业公司被解聘后不愿意离开，不交出物业管理资料等问题作了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。

　　析案：案1,解聘旧物业及招聘新物业都应由2／3以上的业主同意。案2,是否解聘物业也应由业主大会决定，而不能由业主委员会说了算。

　　不交费用上法庭收费不能自己定

　　据悉，暖气不热、房屋漏雨、水费太高、家里失盗、楼上有人乱扔垃圾、维修不及时、电梯运转差等等都可以成为业主拒交物业费的理由。在沈阳物业费收缴率仅达到40％左右，收费难是许多物业最大的苦衷。在过去，一些供水、供电、供气、供热等公用事业单位常常利用垄断地位，强迫开发企业承担物业小区的管线维护和收取相应费用，开发企业继而将此义务转嫁给物业，物业又将此义务转嫁给业主并收取代收手续费。

　　案例4：7月1日，浑南新区融顺小区两位退休老太太到市房产局“揭发”某物业公司的不良行为。两位老太太认为，自己的小区是一般小区，小区内设施较差，而物业公司却要按高档小区收取0.5元／平方米的物业费，居民们拒交物业费，物业就断了小区的电。

　　一般来说，物业服务价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则，由业主和物业通过合同协商确定。条例规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”如果个别业主“逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”条例还规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”

　　析案：案4,物业公司不能单方面决定物业费，收费标准应按规定执行。电业局应直接向业主收费，不应由物业代收。买房前就要签公约父子关系被拆散

　　买房时，售楼小姐承诺物业费为0.5元／平方米，入住时却变成了1元／平方米；原先承诺提供的24小时热水、绿地都不见了踪影；市政配套不到位；物业服务质量差……这样的“闹心事”许多人都遇到过。

　　案例5：大东某小区，开发商在售楼的沙盘上明确标示一楼有用铁艺封闭的私家花园，但入住时铁艺并不存在，居民们就拒交物业费。

　　据了解，此类的闹心事产生的原因和开发商与物业的责任划分不清，物业与开发商是“父子关系”有关。《条例》在“前期物业管理”一章中，就对此类问题作了明确的规定：“建设单位应签订书面的前期物业服务合同，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“开发商在卖房时，应当将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。买房人在与开发商签订买房合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，买房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”“临时公约”的规定，就表明业主如遇到商品房本身的质量问题，就应依买卖合同追究开发商的责任，而不能将此责任转嫁给物业承担。

　　为解决开发商与物业间的“父子关系”现象，条例规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”“应当”的规定，就标志着即使开发商开发了住宅小区，也有自己的物业，但也不是必然由自己的物业管理，如要由自己的物业进行管理，必须以招投标的方式进行。如此规定就避免了物业管理的“近亲”操作，“父子兵”有望被拆散。

　　析案：案5,业主应依买卖合同要求开发商承担责任。

　　公用建筑禁变脸公共收益应均沾

　　案例6：和平区的张某在买房时，售楼小姐介绍说，小区将建有幼儿园，但当张某入住时，才发现原规划中的幼儿园变成了对外出租的“办公用房”。

　　案例7：李某是皇姑区某小区一顶楼居民，一夜之间楼顶上就竖起了一巨型广告牌，晚间广告牌的霓虹灯晃得李某根本睡不着觉……一打听，广告牌是经过业主谢某同意的，谢某还收了一大笔费用。李某要求分享广告费用，被谢某拒绝。

　　在生活中，物业随意改变小区公用建筑的用途，利用小区设施创收的情况时有发生。条例对此作了规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共设施和共用设施，不得改变用途。如物业管理企业确需改变公共设施建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理有关手续。”“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　析案：案6,物业改变用途的行为违法。案7,谢某擅自决定安放广告牌行为违法，李某索要费用是有法可依，但谢某所收费用的处理应由业主大会决定。

　　保安并非全都保所保内容合同定

　　案例8：沈阳市皇姑区某小区，某业主的帕杰罗轿车被盗。业主认为，自己交了物业费，轿车在小区被盗，保安没尽到职责，物业公司自然应承担自己的丢车责任。在协商未果后，业主就在小区门口挂上了“物业未尽到责任”的大条幅。

　　目前，业主财产被盗、在家门口被抢、甚至在家中被杀等等涉及物业保安的案件都时有发生。业主认为，既然有了物业保安，以上情况的发生保安应承担责任。那么到底保安应否承担责任呢？

　　条例规定，如果物业“未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”“对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

　　由此可见，物业保安的安全责任，应由物业服务合同约定（可以对任何不违法的情形作出约定，私人保镖也行），只有物业在违背合同的情况下，才应承担法律责任，否则物业仅有协助、报告的责任。

　　析案：案8,物业是否有责任，应看物业合同有什么样的规定。否则，业主就是无理取闹。

　　（市房产局小区工作人员孟庆来，结合条例进行了大量的案例分析，在此表示特别感谢。）

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