苏利敏
全面建设小康社会的目标之一是“人民安居乐业”。实现这一目标，有赖于房地产业的健康发展。市场经济条件下成长起来的房地产业，要满足城市化浪潮所带来的人民对住房的快速增长和多样化需求，离不开政府这只“有形之手”的引导。政府只有加强宏观调控，调动相对有限的资源合理地投入住宅建设开发，才能促进人民安居乐业目标的实现。
我国从1996年开始把住宅产业作为新的消费热点和经济增长点来培育，到1998年彻底结束实物性福利分房，实行住宅分配货币化和商品化，现已初步形成有效的房地产市场，极大地刺激了住宅建设和消费。随着房地产市场的形成和发展，政府以及企事业单位作为居民住宅供给主体的责任得到解脱。政府面对投资多元化的房地产业，其身份由过去的“直接参予者”转变为主要运用法规政策等手段间接进行宏观调控的主体和行业行为监督者。政府及其有关部门要更好地发挥其职能作用，就必须依法治理房地产市场，优化有关政策，依照“三个代表”的要求，最大限度地增加广大人民群众的住房利益。
房地产行业是一个汇聚多方利益的市场，因此政府在严格执法和优化行业政策时，既不能简单地以开发商的利润最大化为取向，又不能违背价值规律，以居民住房福利最大化为目标，而应该求得各方利益的平衡点，以促进房地产市场的繁荣和良性循环。只有这样，才能使人居环境不断得到改善，满足人民全面小康生活对住房的多层次需要。政府的宏观调控和执法是不是到位，政策是不是达到优化，要从三个方面来考量：一是看政策是否能够引导房地产行业有序地、可持续地发展。这就要求管理者要针对社会收入各阶层的需要与购买力水平，以普惠的观点，科学地制定住宅发展布局规划，规范市场的土地供给，避免房地产市场短期过热行为对长期发展能力造成损害，使商品房、经济适用房以及出租用公房的比例相协调，并为弱势群体提供住房保障。二是看宏观调控及其政策是否违背政府的服务职能和宗旨，避免行业管理者与民争利。“民”包括消费者、开发商以及围绕房地产业的相关行业从业者。要做到不该收的税费坚决不收，必须收的费用应该引入必要的监督管理机制，不合理的过高的税费要降下来，特别是要把涉及到个人住房消费的房地产交易成本降下来，让市场活跃起来。三是看法规政策是否起到规范、约束政府行政管理行为的作用。要通过详密的制度设计，减少环节、降低门槛，同时促使行业管理者形成良好的行业作风，杜绝腐败滋生的土壤，使行业管理者真正履行“守夜人”的职能，成为市场繁荣的守望者。
加强宏观调控优化房地产业政策的重点是切实增强住宅的有效购买力。要建立房地产合理的价格形成机制，努力降低商品住宅的价格，以增加市场的有效需求。这就要求各级地方政府严格执行城市总体规划，加强土地资产管理，严格控制城市土地供应口径，科学地调控土地价格，彻底扭转由于“炒地皮”造成的“高地价———高房价———高地价”恶性循环。要减免房地产开发建设中的各种不合理税费，降低房产开发的成本，使开发商真正建造价不高质量高的商品住宅。要大力发展住房金融业务，改进个人住房贷款服务，多渠道发放住房贷款，在公积金贷款、商业银行贷款的基础上，积极探索个人住房融资新路子。加快个人信用制度、抵押担保和保险制度的建立，提高防范金融风险的能力。坚持住房供应者向高收入家庭提供市场价商品住房，向中等收入家庭提供经济适用住房，向低收入家庭提供廉租的住房制度。加快开放住房二、三级市场的步伐，降低交易税费，简化交易手续，规范中介服务，建立大型的房产超市，实现交易过程中的政策咨询、中介服务、交易登记、贷款抵押、公正保险等一条龙服务，促进房地产市场的活跃和繁荣。
