买卖二手房：一不小心就踩地雷(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月31日07:54 海峡网-厦门日报

　　买方：票子已掏出，房子拿不到，烦！卖方：房子已出手，票子要不回，烦！

　　当前，我市二手房市场成交热络，量价齐升，各类房产中介机构遍地开花。不过，二手房交易不同于一般商品买卖，牵涉环节非常繁复，交易时间也不是“一手交钱，一手交货”，存在着不小的风险。

　　房产是大宗商品，一损失动辄就是数万元，因而，如何在买卖中多个心眼，尽可能去防范这些风险，成为了人们非常关心的一个话题。

　　这里，我们把几则真实的小故事呈现给读者，希望能对大家有所帮助。

　　昨日，一顾客走进一家二手房经营点。越来越多的二手房经营点，方便了消费者。

　　故事一：钱刚付了一部分房子却被冻结了

　　前段时间，赵先生想买一套位于江头的二手房，经朋友介绍知道王老板刚好有一套，赵先生实地看房后，对房产的户型、朝向都很满意，马上与王老板达成交易，签署了合同并先行支付了8万元的购房款，剩下的14万约定在交易完成时付清。但是后来交易却不能过户到赵先生名下，因为刚好在交易开始时，王老板因为生意上的债务纠纷，房产被查封无法交易，此时，赵先生想将预付房款要回，可是王老板已经挪不出钱来了，赵先生陷入了有苦说不出的境地。

　　故事二：产权已过户余款拿不到

　　2002年余先生将一套三房两厅卖给了张女士，房屋成交价27万元，双方约定张女士先付10万元，等到完成房屋交易过户后将余下的17万付清，同时应张女士的要求，余先生答应房屋可以在交易完成前先行进入装修。可是一个多月后，余先生在交易完成后仍然没有如期收到17万的剩余房款，打电话给张女士催问，没有料到张女士不肯付款。

　　原来，当张女士装修拆下原来的吊顶时，发现顶板有一道明显的裂缝，感觉受了欺骗。余先生很委屈，不明白房子怎么会有这种问题，现在房屋已经过户成张女士的名字，可自己只拿到了10万元，问题不知如何解决？

　　故事三：面积超标差价谁补

　　今年3月，李女士将一套房改房卖给了吴先生，双方谈定了成交价格，吴先生预付了定金后，双方签订了买卖协议，因为是出售房改房，在进入交易后，出现了面积超标的问题，需要补交超标价5万多元。当初约定交易的所有费用由买方承担，但吴先生认为当时只是承诺负担正常的交易税费。李女士说如果要自己负担，房屋成交的价格就不会是现在的成交价格了，双方为此增添许多烦恼。

　　行家教您规避风险

　　二手房交易有风险但并不是不可防范。如何避免纠纷，使买卖双方买得放心，卖得如意？记者就此采访了相关业内人士。

　　查看产权证

　　买卖二手房应弄清对方是否已取得房屋产权证，同时通过有关部门查询看其房屋权属是否存在被限制如抵押等情形。

　　目前我市房屋可分为公房和商品房两类，商品房理所当然可上市交易，已购公有住房个人拥有100％产权的也可上市交易。市房地产交易权籍登记中心转让评估科柯温良科长说，就像购新房时首先要看开发商是否已取得预售许可证一样，买二手房也应关注对方的房屋产权证，同时还应特别留意房屋所有权证的产权人是否与卖房人是同一个人，是否还有其他共有权人（如果是共有财产，应取得全体共有权人的一致同意），以及房屋产权证确认的建筑面积与实际面积是否相符。

　　弄清交易税费

　　在正式签合同前双方就应明确房子在交易过程中会发生什么费用，费用由谁出，是卖家还是买家，税要交多少，手续费如何付。

　　在弄清楚产权及交易税费的情况下，柯温良建议双方在签订《房屋买卖合同》时应尽量约定比较详细的条款，比如付款方式、交房时间、一方出现违约该怎么处理、什么时间段交多少钱等，这样一旦日后发生纠纷，只要根据合同就可判明责任，减少不必要的扯皮。

　　厦门九信律师事务所刘世平、鲁春辉等提醒在交易时还应特别注意欲售的“二手房”是哪种性质的房产，因为这涉及到该“二手房”的产权人拥有的是全部产权还是部分产权，以及该房屋是否符合上市出售的问题。上面第三个小故事说的就是因为交易房产属于经济适用房，卖方享受面积超标而需补差价的问题。

　　委托专业担保公司

　　由于不具备专业方面的知识，单靠个人办理有时防不胜防，委托专业的担保公司，可以把所有的风险交给担保公司去把握。

　　来自市住房置业担保公司的统计数据显示，单是今年前5个月就新增担保额1亿多元。该公司总经理叶晓东在接受记者采访时说二手房交易不同于一般商品“一手交钱，一手交货”的方式，而是一种权属的转移，不是在一个时点上交易，而是在一段时间内，涉及到众多环节的复杂交易。付款和过户不能同步，合同签订、评估、贷款、公证一系列事项烦琐又专业，因此二手房交易首先就蕴涵了交易复杂的风险。

　　支招

　　重点部位重点查看

　　二手房中不少是已经使用过一段时间的房子，采访中不论是施工单位还是建设主管部门，他们提醒购房户厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口往往是渗漏问题的高发区，对这些重点部位应多加观察。比如墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，因为这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，表明该房地面严重潮湿，必须改造。

　　提醒

　　私下买卖不受保护

　　凡土地属划拨性质的房屋比如产权调换的安置房（私房）、单位自建房、房管所以当时商品房价格出售集资翻改建的房屋等，上市交易需补交土地出让金，不同性质房产缴交标准不一样。

　　已购公有住房个人只拥有部分产权必须补足100％产权才能上市交易。

　　已购公有住房面积超标（比如经济适用房），一般情况下是由卖方补足，而非由买方补。

　　房地产交易属于不动产交易，房地产的转让必须经登记才有效。因此，“二手房”交易一定要到房屋所在地房管机关办理产权转让手续。未经办理登记手续，私下买卖房屋的行为不被法律保护。

　　提示

　　按揭未清如何交易？

　　当您看上一套还在按揭中的房子又不想一次性还清对方剩余贷款时，买卖双方可通过到市住房置业担保公司申请办理“二手房转按揭担保业务”就可完成交易。即申请办理转按揭业务的买卖双方，由担保公司在抵押状态下代办房产交易过户，当买方取得产权证时，由担保公司用买方首付款和银行按揭款替卖方还清贷款，注销原有抵押登记，并建立新的抵押登记即可。

　　市况

　　销售价格持续上扬

　　二季度二手房市场成交面积31．83万平方米，比去年同期的18．57万平方米增加71．4％，销售均价由一季度的每平方米2142元上扬到每平方米2469元，并在今年5月创出历史新高达每平方米2607元。6月虽然价格回落至每平方米2481元，但成交依然活跃，成交量由5月份的8．62万平方米上升至11．14万平方米。

　　文／陈运军图／王协云(厦门日报)

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