本报记者刘宝芝

　　随着私家车的增多，小区停车位问题日渐突出：小区的停车位究竟能不能卖？买主对停车位有所有权吗？能不能转让或出租？卖车库的收益应该归谁所有？国务院最近发布的《物业管理条例》，再次对小区停车位问题进行了界定，也引发了人们对车位问题更多的关注。那么，石家庄市有关部门对小区停车位的配置有什么标准？涉及小区停车位的纠纷表现在哪些方面？花钱买了停车位，还用向物业公司交纳车位管理费吗？……针对这些问题，本报记者进行了采访和调查。

　　多数小区是场地车位

　　小区停车位主要有两种类型，一种是场地车位，就是小区里位于地上的用白线画出的部分；另一种是专门建的地下车库。我市绝大部分小区的车位是场地车位，作为公共基础配套设施的一部分存在。建有地下车库的仅有有数的几个高档小区，开发商对车库建设做了较大的投入。

　　据了解，石家庄有关部门对新建小区停车位的配置有个大致的规定，住户与车位比例在1∶0．3至1∶0．5左右，虽然与发达城市相比这个比例偏低，一些小区仍然达不到这个标准，开发商把该建车位的地方都建成了楼房，或者大片侵占绿地。

　　车位纠纷露出苗头

　　关于小区停车位的问题，在一些发达城市，如上海、北京、南京等地较为突出。石家庄以前大多是在宿舍楼或小区内随便停放，相应的法律法规也不健全。近几年，随着汽车进入家庭步伐的加快，加上商品房的热销，这个问题逐渐显现出来。

　　据市房管局物业处处长赵工说，现在一些住宅小区出现了不少关于停车位的纠纷，主要表现在三方面。一是产权不清，造成业主对车位出租方面的疑虑，对于这个问题，有关人士持有不同意见，也是一个难以彻底理清的问题；二是车位的设置不合理。有的车位设置在住户的家门口，影响别人的出行和休息；三是对车位出售的不理解，认为既然是小区的共用设施，就不应该出售给个人，并将收益收归物业公司或开发公司所有。

　　不少小区停车位占用小区绿地或公共车道，就此现象，赵工说，这种明显侵犯全体业主权利的问题，解决起来却有一定难度。以前曾酝酿出台一个关于擅自出租转让车位的管理办法，最后因各种原因没成。这是一种民事侵权行为，侵犯的是全体业主的权利，但因为涉及到土地、规划、绿化、房管等多个部门，行政部门干预起来很困难，只能通过某种途径提示业主警惕这些侵权行为。

　　车位到底能不能卖

　　据市房管局有关人士介绍，现在出售车位时大都是开发商与买主协商，在售房协议上大都不显示，也没有作为商品房附属设施列进购房合同。房管局有关负责人说，场地车位和地下车库应该区别对待，不能简单地说能卖或不能卖。

　　据介绍，地上场地车位的出售确实是不规范的运作，因为开发公司或物业公司不是所有者，随着商品房售卖活动，小区的土地使用权逐渐过渡到全体业主手中，最终属于全体业主所有，因此，这种车位即便卖，也应该由全体业主决定，收益归全体业主所有，不能作为建设单位和物业公司的利润或收入。况且没有付出建设成本，从哪方面说都不应该由开发商或物业公司出售，不管是使用权还是所有权。但因为相关法律法规不太健全，一些开发商钻空子，承诺“70年使用权”，实际上是变相的出售，而这些钱的确切去向业主们也无从知道。

　　而地下车库，因为投入了建设费用，付出了成本，原则上可以按照企业的形式进行经营。业内人士认为，地下车库应该逐步走向市场化，办理产权是大势所趋。因为如果花6万元买了一个不具有产权的车位，买主心里毕竟会不踏实。至于该卖多少钱，应该随行就市。

　　花钱买的是什么

　　据了解，在省会花几万元买的车位，没有所有权，实际是车位的使用和维护费，虽说如果真的使用50年或70年，每年的费用不算高，但将来涉及到的问题，可能会让你头疼不已。试想一下，以后物业公司由业主委员会来选聘，开发公司和物业管理公司一体的局面将被打破，那如果卖房子的同时卖车位，将钱交给开发商，开发商如果不把这些费用划给业主选聘的物业管理公司，今后的管理和维护由谁负责？再涉及到物业管理终身制的取消，车位钱给了第一家物业公司，以后会不会将这些费用移交给下一任物业公司，如果不移交，那下一个物业公司的维护费用又从何而来？没费用还会维护吗？以后这些费用用完了，或物业公司要求续交费用，那该怎么办？

　　这些都是买主心中的疑虑。现在买车位时，一般都会被告知这些钱里含有将来的维护和管理费用，但将来是否会因此扯皮，谁心里也没底。如何在政府正式规范出台前，给买车位的业主以信心保证和相应的法律支持，成了很多开发商亟待解决的问题。

　　卖车位的钱怎么花

　　眼下，一些高档小区的地上车?环崖舻搅?3万元一个，有的地下车库则卖到了6万元，有的较大型的楼盘有几百个车位可卖，这笔钱去了哪儿呢？

　　将于9月1日起实施的《物业管理条例》规定，利用物业部分或全体共用部分获取收益的本金和利息归全体业主所有，可根据业主公约的规定或业主大会的决定用于共用部分的维修、养护或其他使用。但现实情况是，真正做到这一点的很少。因为现在省会的商品房小区开发商和物业管理公司大多是一个“大家”，卖车位的钱，或者给了物业管理公司，或者和房款一起被开发商收取。

　　我市绝大部分是地上的场地车位，没有什么投入，也没有出售或转让权，但变相出售车位的情况却屡见不鲜。一般说是卖的车位使用权，其中有一部分费用是物业公司用来进行管理和维护的。到底这钱派什么用处，买主也无法干涉或过问。很多人考虑到得给车找个“家”的现实，加上关于车位费会涨的传言，只好乖乖地掏腰包。但具体买的是使用权还是所有权，人们也并不多问，这也给以后发生纠纷埋下了伏笔。

　　问题不少有待解决

　　虽然不少开发商都将出售的车位界定为“产权”车位，但房管部门有关负责人称，只有那种土地并附着建筑物的形式才能买到产权，比如四壁有墙、上有屋顶、为产权人独立使用的车库，而买地下车库中以线条分隔的车位只能称对其拥有了“土地使用权”。虽然此使用权可转让、出租，但抵押、赠予等权属如何确定还未可知。

　　另外，有关车位还有不少悬而未决的问题，比如小区车位配置的比例是否该有个大致的规定，毕竟停车难的问题将逐渐显现，如果规划不好出现问题就更难以解决；还有车位的收费，涉及到租或买，是否应该有相应的规定；再比如物业管理方面，停在自家车位上，车辆丢失谁赔、损坏谁负责等等；还有车位的管理与维护费用如何收，怎么管，以及车位纠纷如何处理等等具体问题。

　　因为涉及到多家部门，管理权限的划定就有些困难，我市的相关规定尚未出台。但随着车位矛盾的日渐升级和涉及面的扩大，这个问题提上日程的日子也不会太远了。

　　关于车位之怪现状

　　之一：车位买了先闲着

　　孙先生在某小区刚买了一套房子，眼下虽然没车，但他还是同时买下了一个车位。“刚买了房，钱有点紧，我打算过两年再买车，可怕到时没有车位，为图个踏实，就先买了，现在车位是空着的。”孙先生说，“反正早晚都要买，早买还能选个进出方便的地方，还省得担心以后车位涨价。”

　　像孙先生这样的人并不少见。据了解，在较高档的小区买房的消费者，有30％的人是没车先买车位的。

　　由于担心以后车位紧张，买房时人们除了选地段、挑价格，还要看看开发商提供的车位是否充足。

　　在某小区，一些已售出但长期不用的车位，大都写着“私家车位，禁止占用”的字样。保安告诉记者，这里车位长期不用的占总数的10％，有的是业主正装修，还没正式搬进来；有的是买了车位还没车的。

　　之二：绿地当了停车场

　　在一些较早建设的小区，由于没有专门的停车场，一些车主便把车停在并不宽敞的人行道上，有的还开始“侵占”小区绿地。一些居民向记者抱怨：“简直烦死人了，比大马路上还要乱！”而车主们也向记者大叹苦经：“小区内没地方停车，停在大马路上又不安全，我们有什么办法？”

　　同样的情况还出现在一些单位的宿舍区。因为有单位的福利房，这些住户并不着急买房子，车价的下跌使有些人按捺不住，成了有车族。可随之而来的问题却让他们头疼不已———车没地儿停。宿舍区里只有中间有个较宽的通道，可院里有了好几辆车，那点地儿得抢，还免不了挨在院里乘凉的人们的白眼。

　　之三：小区规划多短视

　　眼下，国家采取各种措施鼓励人们购买汽车，以后汽车进入家庭的速度会加快，但据了解，一些新建小区出于自身利益考虑，最大限度地减少车位。

　　据了解，国际城号称住户与车位比达到1∶0．8，与其他小区相比有了很大提高。大部分小区住户车位很少，没有长远的规划目标，停车难现象也开始逐渐显现。

　　专家认为，停车难是一个涉及规划、城建等方方面面的问题，随着私家车保有量的逐步增加，这个问题会愈加凸现出来。要解决这一问题，宜提倡“规划先行，积极调整，综合协调”的办法。链接

　　居住小区该配多少车位

　　北京：1999年北京市规划委为提高北京市新建、改建居住区居民汽车场（库）配套指标，提出将新建、改建居住区居民汽车场（库）配套指标由每千户100个车位提高到以下标准：（一）按《北京市“九五”住宅建设标准》建设的普通住宅（含经济适用房），在三环路以外的（包括旧区改造和零星加建的住宅），按每千户500个车位标准设置，即按1∶0．5的比例设置；在三环路以内的按每千户300个车位标准设置，即按1∶0．3的比例配置。（二）中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1至3个车位标准设置，即车位设置标准分别是：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1．3。

　　上海：上海市目前共有5000多个小区，但有多少小区建有专门的停车场呢？上个世纪90年代初期，上海市是按住宅的类别来规划停车场数量的。当时规定：普通住宅不配套机动车停车泊位，侨汇房按每户0．2辆车配置泊位，外国人住房按每户0．8辆车配置泊位。到了90年代后期，该市施行新的停车泊位规划标准，这一标准要求开发商按户均建筑面积来规划停车泊位，而且规定室外泊车位要占总泊位的10％以上。但遗憾的是，一些开发商却没有按照新的规划要求来做。

　　获得车位靠租或买

　　在北京，目前在住宅区要获得停车位主要有两种方式：租或买。

　　租个车位花多少钱？根据北京市物价局京价（收）字（1991）第472号、京价（房）字（1997）第196号文件规定，经过交管、税务、工商、物价等部门批准的，具有物业管理资质的小区有资格收取机动车停车费，大车每月210元，小车每月150元。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》的规定，停车收费的小区必须有专用停车场、位或路边画线车位，收费时必须发给存车凭证。

　　据北京市国土资源和房屋土地管理局小区办的同志介绍，目前各小区地上的停车位一般都按照上述规定收取月租，即每月150元，但地下车库由于开发商建造成本较大，租金或售价都按市场价运作，即由车主和物业管理单位双方协商来定，据了解，地下车位租金一般在每月200元到1000多元不等。

　　那么，买个地下车位要花多少钱？在一些新建的热销楼盘可以了解到，买个地下停车位，价格在6万元到18万元左右。买一块用白线圈起的“方寸之地”也要花这么多钱？京城楼市的业内人士会告诉你，与香港、上海等地相比，北京的车位已经算便宜了。据介绍，目前香港不同档次商品房的车位售价约在30万到100万港币之间；上海金马四方房地产公司的杨小姐介绍，他们所开发的梧桐花园的车位售价在25万元左右，而这个价格在上海并不算高。这么一比较，北京住宅小区的车位确实还处在低谷期。地理位置稍远的或新出的项目，还将车位卖到了四五万元的“跳楼价”。

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