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当初的开发商已宣告破产，居民既办不了产权证也办不了使用权证，又因为拒交物业费、电梯费，中山区一高层楼多年面临着弃管状态。前天，市有关部门为该楼居民召开大会商讨解决办法，并明确表示——谁来管，业主大会说了算首席记者唐榕今年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》即将实施，困扰业主与物业企业的诸多难题，有望通过这部行政法规得以解决。但就在公众翘首企盼该条例实施之际，位于中山区一高层居民楼的物业公司因楼内居民长期欠费，考虑撤出，该楼面临着弃管状态。为此，记者对该楼实行物业管理的前前 后后进行了调查采访。友爱街6号楼的前世今生中山区友爱街6号是一幢18层楼的高层建筑，紧邻解放路旁的葵英农贸市场。这里原是旧居民区，1993年，来自北京的一家房地产公司对该地段进行动迁改造。直到1996年，“坐地户”才回迁至这幢高层建筑里来。楼内回迁的居民，目前在当地派出所登记的有90余户。除少数住户外，大多数住户既无产权证，也无使用权证。“从严格的法律概念上说，该楼的居民属非法居住。”一位不愿透露姓名的业内人士称。居民入住后，没少为这些问题与开发商纠葛，但问题一直未得到有效解决。后来，开发商没了踪影，失管的楼又面临着更大的问题。去年7月的一天，楼内两部电梯全坏了，大热天儿居民在18层楼内爬上爬下。万般无奈，居民们找到了政府有关部门。市房产局中山分局与葵英街道办事处立即与居民协商，由街道社区居委会帮助组织成立该楼“准业主委员会”（该楼大部分居民并未购买产权，因此还不能称为业主）；区物业办负责临时聘请一个物业公司代为管理楼内事务；区房产局设法筹资维修电梯。因为居民无人愿意做这项吃力不讨好的工作，此后近半年的时间里，“准业主委员会”几经工作未能成立。由于楼内住户没有一户缴纳房租和物业费，那家物业公司也无奈离去。今年春节前夕，中山区物业办将我市物业管理优秀企业——大连远洋物业公司请来了。中山区房产局还千方百计筹措了50万元资金，为该楼更新了一部电梯，同时将另一部电梯修好。遗憾的是，从7月18日物业公司贴出通知至今，楼内只有20余户居民按市物价局每人每月缴纳4元钱乘梯费的标准缴纳了乘梯费。大多数住户仍不交房租、物业费及乘梯费。远洋物业：弃楼的不是我们“我们是在今年大年三十的中午，应中山区物业办的邀请接管该楼的。当时，我到楼内一看，发现没有任何消防设施，走廊里堆满了杂物，楼顶上还放着不少居民舍不得扔的旧家具、旧木料。为了让楼内居民安心过年，也为了让居民信任我们，公司立即派人接管该楼。今年的除夕夜、大年初一、初二，我和几位刚来的员工就在这个楼里过的。说实话，我们的行动也感动了楼内不少住户。”远洋物业公司总经理赵金旭对记者说。从接管该楼起，远洋物业公司就坚持保证对电梯、二次加压水维持正常运行和供应，并对长期堵塞的下水管道进行清淤。但对于居民提出的室内漏水、墙体透寒等问题，却因资金问题一时难以解决。据测算，该楼居民全年应缴纳的房租为7万元（其中尚未扣除按政策应对“低保户”实行减免政策的部分），而该楼一年所需各种维修管理费用至少要9万元。其中，仅电梯运营及维修费就需要2万元。“新电梯安装后，我们以为居民能理解我们，主动配合将乘梯费及房租交上来，但是当我们挨门挨户送通知时，有的住户甚至当着物业工作人员的面就将通知书撕碎了，这事让我们很寒心。”赵总说。现在电梯及二次加压水每日用电200元，即使全体住户如数缴纳乘梯费也不足以支付这一项费用。“我们是国有企业，理应为政府分忧，但长此以往，我们也无法承受。我们公司已在该楼投入了4万余元，再投入就有困难了。因此，如果住户仍坚持不交费，我们将考虑近期撤出。说到底，这栋楼是属于全楼居民的，如果居民自己都不爱惜的话，物业公司也是爱莫能助。因此，弃楼的应是住户自己，而不是物业公司。”居民：历史旧账太沉重8月12日晚7时，中山区房产局、葵英街道办事处召集该楼全体居民开会，讨论该楼何去何从时，一些居民诉说了他们心中的不平。张女士回迁时，向房地产公司缴纳了超出其原面积10平方米的“投资代建费”。张女士说，“我这3.2万元是向亲朋好友借的，至今没还上。由于该楼存在的这些问题，当初房改时我们无法购买产权，我这钱不是瞎了吗？因此，现在物业要向我收房租，我坚决不同意。”王先生回迁后发现，自家房屋面积比原来动迁时开发商承诺的要少4平方米。“欠我的这些面积，总该有个说法吧？”提起此事，王先生就觉得心里堵得慌。刘先生交了1000元的装修抵押金，可现在手里拿着收据，却没处找人退还。李女士动迁时在外租房住了好几年，可动迁费也没了下文。上述这几户居民被历史旧账压得喘不过气来，坚持不交房租。他们虽然承认远洋物业在管理该楼过程中做得很好，但仍希望由房产局接手管理该楼，并为其解决开发商的遗留问题。记者注意到这部?志用裰皇巧偈蠖嗍用窕故窍Ｍ镆倒玖粝隆Ｋ翘岢龅奶跫牵煞课莶饬坎棵哦愿骰婊匦虏饬亢螅菔导拭婊赡煞孔狻?房产局：管不管，业主大会说了算中山房产局副局长卢鹏在此次居民大会上告诉住户，他曾于今年2月赴北京寻找那家开发公司，但却得知该公司已于2001年11月被吊销资质，公司已宣告破产。卢副局长为居民算了一笔细账：几年来，楼内居民未交的房租累计每户达几千元，基本可以抵平甚至超出开发商所欠的费用。“以前所欠的各种费用不再补收了，希望今后大家按时缴纳应付房租。至于重新丈量房屋面积的合理要求可以考虑，但让政府替开发商还债则不现实。只有居民如数缴纳房租等费用，房产部门才能考虑为大家办房地产使用证和产权证。如果没有这两证，将来这个楼的房子就不可能进入房地产市场交易转让，吃亏的还是居民自身。因此，大家沉溺于历史旧账于事无补，还应着眼于未来考虑问题。按照国务院刚刚颁布的《物业管理条例》规定，一切权利属于业主大会，业主委员会是其执行机构，可以自行决定是否聘用及聘用哪家物业企业。”经过两个多小时的对话，大多数居民表示：远洋物业不能走，我们愿意缴纳相应费用。当晚9时，一个由9人组成的“准业主委员会”成立了。但一位居民不无担心地告诉记者，这已是该楼第三个“准业主委员会”了。“真不知道这个委员会能走多远？”◎采访后记：据了解，近来我市出现了许多弃管楼，其中不乏像友爱街6号这样住户因种种原因不愿缴纳物业费，物业公司不得不弃楼而去的。物业管理究竟有什么作用？一位物业管理专家形容说，“房子就像人的身体一样，再好的体质也经不住放纵。质量再好的房子如果没人管，就是‘一年新，二年旧，三年破’；而一栋旧房甚至质量有问题的房子，只要有人管，就能延长其使用寿命。高层建筑尤其如此，一旦弃管，再好的电梯顶多用半年就坏。”我市某小区在物业公司离去后，小区垃圾已遍布全小区，居民不得不求助于居委会，每户缴纳30元作为请人清运垃圾之用。根据即将实施的《物业管理条例》，业主大会、业主委员会对所在物业区域实行自治管理。换言之，居民楼是居民自己的产业，如果自己不弃，别人又如何能弃得了呢？
（来源：首席记者 唐榕）
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