精打细算“楼赚楼”——理财师细谈“二房东”如何理财 | ||
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http://www.sina.com.cn 2003年08月14日07:17 湖北日报 | ||
湖北日报记者易飞 实习生柳仁琼 通讯员梁贵民 江汉区的小王夫妇,现在居住的房子是套老式的一室一厅,而他们另外还有两处房子:一年前小两口在市中心买了一套80平方米两室一厅的房子,将其租了出去,做起了房东。为了圆他们的“豪宅”梦,最近他们又贷款买下了一套120平方米三室两厅的大房子。每月还贷的钱从何而来?原来是两室一厅的租金在“进补”。 业内人士称,目前,像这样“楼赚楼”的“二房东”江城大有人在。一些业主花少量的钱,买下一套小房子,将其租出去,然后再贷款去购置一套更大的房子,每月用小房子所收租金去交大房子的贷款,这样“以楼养楼”、“以楼赚楼”。 据悉,这种理财方式在广州、上海等沿海发达地区,已经非常流行,是“滚动置业”理财方式的一种。 小房比大房赚的多 依照现代人居住的需求标准,一般60至100平方米以下的房子称之为中等户型,60平方米以下的称之为小户型,大户型则在100平方米以上。 专家介绍,大户型单从居住上考虑,自然是舒适安逸,但从投资角度看,存在的风险较高,利润空间也小。对投资者而言,小户型的投资回报率远比大户型高。 举个简单的例子,花50万元买个140平方米的大户型和花25万元买个70平方米的小户型,虽然一个是大两居,一个是小两居,但在租赁市场上出租的价格比较接近。一般来说,小两居的月租金为600元左右,大两居的月租金是800元左右,这样算下来,小户型的投资回报率比大户型可高多了。 朱先生原来花36万元买下武昌火炬路一套146平方米的大户型,月收租金为1200元,年回报率约3%左右。现在抛出套现后,买入两套价值18万元的二室一厅,租出后各收取月租金800元,年回报率上升到6%,且好租多了。还有一些业主将三室一厅或四室二厅的大户型,分拆成三四个单间分租,其回报率也远高于原来整套出租的收益。 精打细算才会赚 房产投资是一种花费大的投资行为,任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前,必须进行成本测算。 民生银行理财师介绍,目前房产投资的成本包括首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易费,以及首付款和按揭还款的利息损失。 首付款目前最低为两成,一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭贷款期限最长的为30年,还款方式主要有等额还款和等本金还款等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费则由中介公司收取。 理财专家称,如果投资人的资金有限或有意扩大投资规模,需依靠银行贷款,按月支付按揭利息,就要正确选择还款方式,以减少按揭利息支出。等额还款是一种采取递增还本金、递减还利息的方法,而等本金还款法每期偿还的本金固定,按实际贷款余额计息。同样一笔银行按揭贷款,采用等额还款法的利息支出要多于采用等本金还款法。 以投资一套50万元的商品房为例,首付20万元,贷款30万元,分20年还清,等额还款法的第一年利息支出约为14916元,等本金还款法的第一年利息支出约为14774元,相差142.5元,以后年份相差更大。 其次,要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款。如果按一年期定期利率1.98%计算,20万元首付款的年利息损失近4000元。 最后,还需要估算一次性的交易费用,包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说,一套50万元的商品房两次的交易费用约在1.7万元左右。 四种风险需提防 华夏银行武汉分行理财师认为,虽然滚动置业利润空间可观,但也有风险,最重要的是要保证房子能租出去。十几年以后能不能白赚上一套大房子,关键还要看投资者的眼光。 市房地局专家称,在江城投资房地产,想以楼赚楼,目前存在四种风险: 供应量的风险。大量涌现的新楼盘会稀释一个地区的有效需求。小投资者往往以目前的租金水平为参考标准,但当一个地区的供量发生变化,该地区的租金价格也会随之变化。所以,选择未来供量较少的地区进行投资,是规避此类风险?挠行侄巍? 有效需求不足的风险。影响有效需求的因素很多,大到宏观经济的走势,小到区域经济的繁荣程度以及当地产业结构、人员结构的变化等等。 产品落后的风险。随着我国加入世贸,国外先进的建筑材料、配套设施等,开始以较低的成本进入国内,使得住宅产品在性能方面产生较大的飞跃,而以前建造的相对落后的住宅,其租金价格会大打折扣。 社区环境变化的风险。周邻档次越来越低、服务配套设施落后或恶化、治安不良等,都会导致房产价格下滑。
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