2003年是大连商业地产繁生的一年，房地产市场从商业项目的出现开始，呈现出项目多元化、多融资渠道、跨越行业发展的态势。在这种商业地产项目短期“激增”的情况下，对市场的供需作出合理的判断是一个关键。根据业内人士的观点，商业地产作为大连房地产市场的一个新生事物其发展趋势必然要经历起伏，在商业项目的起步阶段存在一些问题是非常合理的，如何看待这些问题和解决问题应该是我们关注的焦点。
就目前大连的商业地产项目而言，大部分商业项目缺乏对商圈的调研，对销售群体没有正确的估计，项目定位之后，没有针对的客户群体，项目容易产生“大而全”的模式，没有专业化概念，以至销售阶段不知道把商铺卖给谁。商圈的调研和前期的定位做得不够充分，“建好在说”加大商业项目操作难度。
一位从事商业经营的专家说过，“卖铺只是地产运作的成功，而不是商业的成功，商业项目需要向经营要效益”。开发商应该有“持久战”的心理准备，短期套现必定形成商业项目的“烂尾”，开业才是问题的开始。而且，短期套现决定价值要低估，因为没有成熟的商业氛围，商铺价值无从谈起。在这一点上，海昌名城提出的“永续经营”的理念和引进VIVO主力店，打造纯概念日式风格主题商业馆的一系列举措，为大连商业地产整个行业注入了新的气息，一条商业通路日益清晰。
从表面上看，大连的商业服务用地过于集中，形成了三大商圈占有绝对市场份额的现状。这种局部激烈竞争的现状就容易让我们感觉，大连的商业地产过热了，其实，不一定是这样，因为我们通过年度的经济统计数字可以看到，2001年城镇居民的人均可支配收入是7418元，比2000年的6861元增长了8.1％，到了2002年已经变成了8200元，增长了10.5％。这种增长的幅度是很让人高兴的，这些个人可支配收入的不断增长为扩大消费和需求创造了可能性。而且，我们应该冷静的看到，大连商业局部的过热只能说明几大商圈及其周边辐射地区的商业服务用房的结构需要适当的调整，而其他地区，例如，东部居住区，像这样的地区在商业设施的建设上就无法满足地区居民的需要，很难讲存在商业服务用房饱和的现象。另外，大连地区的商业形态不够完善，商业的组合经营还存在很多空间，由此，相关专家预测，大连的商业地产在2003年的投资额可能会超过住宅的投资额。
但是，大连商业地产投资模式中也存在一定问题，比如很多商场就缺乏商业性与娱乐性的互动，很难形成商业消费与娱乐消费互相促进的模式，而且一些商场的休闲设施应该从人们的需要出发进行设计，而不是仅仅作为一种摆设，这样才能充分体现出综合性商场的功能特点。大连许多的商场目前经营状况不好，其中一个原因就是商场在商业转型的阶段中处于劣势，商场中纯商业面积过多，单纯的销售模式已经不能满足消费群体“逛街”的需求。海昌名城由美国设计公司营造的良好购物环境和商业步行街的经营业态，创造出既时尚又贴近需求的产品模式，在商圈的竞争中极具竞争力，很好地解决了商业和休闲娱乐的合理比重。（鲍昕）
