开发商偷换物管合法性受到质疑(图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月21日15:35 南方周末

房产维权直通车之“新条例下的博弈”　　实习生周志坤

　　编者按

　　2003年6月8日，温家宝总理签署了第379号国务院令，正式颁布中国首部《物业管理条例》。这部足足酝酿了4年之久的新条例，将于今年9月1日正式实施。而随着该条例实施时间的日益迫近，在不少城市的住宅小区里，与物业管理相关的各个利益方——业主、物业管理公司、房地产开发商——之间的博弈，也趋于激烈，使新的《物业管理条例》甫一问世就要经受考验。为了揭示与此有关的一些问题，本版从这期开始，将在《房产维权直通车》栏目中陆续推出系列报道——“新条例下的博弈”。

　　暴露问题，并非我们的全部目的，促进《物业管理条例》的真正落实，维护各方的合法权益，才是我们的宗旨。

　　6月26日下午，广州市天河区新世界东逸花园。刚下班回家的业主们突然发现，他们上班时还在为其服务的“老物管”——广州新世界物业管理有限公司——不见了踪影，一个“新物管”——广州市宜家创生物业管理有限公司——已经在小区里悄然上岗。

　　新世界东逸花园是知名大企业新世界中国地产有限公司开发的较高档次的住宅小区。小区内900多套商品房，目前入住率已达8成。6月26日前，小区的物业管理一直是由新世界地产属下的新世界物业管理有限公司承担。此次突然变更，是开发商一手操办的，广大业主事前毫不知情。业主们认为，这种做法严重侵害了他们的权益。

　　“开发商曾经提出过一个口号：‘新世界社区是属于业主的’，但现在却做出这样的举动。请问，业主的主人地位如何体现？”有业主在接受本报采访时就发出了这样的质问。

　　为什么不事先知会业主？据了解，“偷换”物管事件发生后，许多业主曾找到开发商“讨说法”。新世界地产的一位相关负责人当时回应说，国务院新颁布的《物业管理条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，据此他们才“忍痛”撤换了自己的“儿子”，并经过“认真”、“严格”的考核后，选择聘用了新的物管公司。

　　如此关乎广大业主切身利益的大事，为什么不事先对业主们“广而告之”呢？

　　对于这个问题，这位负责人只是简单地解释了一句：“希望尽量降低对业主正常生活的干扰。”而“新物管”宜家创生在6月27日发出的《致东逸花园全体业主的公开信》中，则说得比较详细：“开发商作出这样的安排，出发点完全是出于维护广大业主根本利益。……本小区内电梯、发电机房、中央空调等各类设备、设施价值千万。……每一个微小环节出了差错，都有可能给业主造成极大的经济损失和生活上的不便，更有可能危及业主的安全。……交接后一切运作正常，……完全避免了过去其他一些楼盘交接时，因事先知会、泄密，而对设施造成不同程度的损害；或发生不愉快事件造成楼盘声誉下跌、物业贬值，最终损害业户的利益。”

　　在广州过去曝光的房地产纠纷中，物管交接时因事先知会而导致前物管公司破坏小区设施的情况，的确发生过。因此新世界地产“降低对业主正常生活的干扰”的解释似乎也说得过去。但在一些业主看来，这种说法却是“强词夺理”。有业主就反问：“作为一个拥有丰富管理经验的国际化大企业，新世界地产难道不能约束好自己的‘儿子’，防止破坏？”

　　更有业主对开发商“黑箱操作”的合法性表示了质疑：“小区现在根本就不是归开发商一人所有，它凭什么不跟广大业主打招呼就更换物管？”

　　“老子”缘何赶走“儿子”？有业主分析说，虽然东逸花园尚有100多套住房没有售出，但其售楼部已经转移至新世界地产在附近新开发的小区“东方新世界”，而销售重点的转移，带来的则是物管重点的转移。另外，过去为了支付东逸花园的物业管理费用，新世界地产每个季度都要“倒贴”给新世界物管这个“儿子”数十万元。现在它主动将自己的“儿子”撤换，就等于甩掉了一个包袱。

　　对于业主的这个判断，新世界地产事务部的张小姐表示不能同意。她说：“不存在这方面的问题。新世界地产不是把东逸花园的楼卖完了就不做生意了。我们之所以选择宜家创生，完全是按照成本核算的原则，是希望用更低的支出为业主创造更好的环境。”

　　还有业主指出，新世界地产之所以偏偏赶在《物业管理条例》公布之后实施之前的过渡时期更换物管公司，惟一的解释就是为了逃避招投标，先招一个易于控制的“上门女婿”。因为到了9月份该条例正式实施后，开发商如不对物管公司进行公开招投标，将被罚款10万元。

　　但宜家创生的一位负责人林充否定了这个看法。他认为，新世界地产赶走“自己的儿子”，是“因为相对于新世界物管而言，我们是中立的物管公司，更有利于业主与开发商的沟通。”

　　可疑的资质新世界地产的一位负责人在解释为什么以宜家创生取代新世界物管时，曾搬出了《物业管理条例》中的第24条。但不知是有意还是无意，他只引述了该条规定的前半句：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，却没有提紧接其后的半句：“通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。

　　而早在2001年即正式实施的《广州市物业管理办法》中，第23、24条也有相应的规定：“建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司”，“物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业委会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作。”

　　据本报了解，东逸花园就属于“物业已交付使用，但业委会尚未成立的”住宅小区，可作为“开发建设单位”的新世界地产，在选择新物管公司的时候，却根本没有按上述规定执行。这一点，连宜家创生的林充也不否认。但他同时又强调：“虽然没有进行过公开的招投标，但是作为一个负责任的大发展商，新世界地产也不是没有经过比较就选择了我们。他们曾经到我们管理的好几个楼盘去过，比较认同我们公司的经营理念。”

　　而新世界地产则表示，该公司聘请像宜家创生这样的专业公司，是“为了提高物业管理水平，给业主提供更好的服务”。

　　但发展商和新物管的说法，并未得到业主们的认同。有业主就直截了当地告诉本报：“宜家创生的管理水准并不怎么样，某些方面还不如前任。”

　　也难怪业主们表示怀疑，因为直到现在，宜家创生的资质都还是个“谜”。

　　在致业主的公开信中，宜家创生自称“拥有国家一级资质的物业管理认证”。但据广州市房管局官方网站公布的权威资料显示，宜家创生目前的资质等级只是“四级”；被其取代的广州新世界物业管理有限公司的资质反而是“三级”。可宜家创生的林充在接受本报采访时，又说该公司的资质是三级，“现在正在申报二级”。

　　“明明是四级，为什么要说成一级？这完全是在欺骗我们！以一个四级的物管代替三级的，还说是为了提高管理水平，这怎能让人信服？”了解了上述情况后，有些业主更显得气愤。

　　另据业主反映，宜家创生接手物管已近两个月了，但仍然没有依据有关规定将前任物管公司的账目向广大业主公示，而小区内的物业档案资料、共用设施设备的移交情况，业主们也至今都不清楚。“我们迫切希望了解过去交的钱用掉了多少，是怎么用的。”有业主表示。

　　还有业主告诉本报：“宜家创生接手后，就来向我们收6月份的管理费。我们当时就感觉很奇怪———6月份的我们已经交过了呀？这说明宜家创生当时对账目并不清楚。”

　　对于业主们的这些疑虑，林充解释说：“我们虽然已经和新世界方面达成了协议，接管了东逸花园，但是以前的一些具体资料现在并没有拿到手，一些资金也还没有到我们手里。所以现在还不能公示账目。”

　　但又有业主反问道：“既然宜家创生现在还不了解账目这样的具体资料，那如果以后账上出了问题，谁来负责？”

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