南京封杀集体土地建房综合报道

http://www.sina.com.cn 2003年08月23日12:51 扬子晚报

　　通告：集体土地建房叫停

　　为加强南京市农村集体土地自建房屋的管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，现通告如下：

　　一、除国家征用外，农民集体土地不得用于经营性房地产开发，任何单位、个人未经依法批准不得利用集体土地建房出售、出租。利用集体土地从事房地产开发或以“农民公寓”、“中心村”等为名在集体土地上建房销售的拟建、在建项目一律停止建设。已建、在建及拟建的项目立即停止销售，接受处理。

　　二、农村村民使用集体土地建住宅，必须符合宅基地申请条件，并依法履行审批手续，每户只能有一处且不超过规定标准的宅基地，多出的宅基地应依法收归集体所有。出售出租房屋的，不得再申请宅基地。

　　三、城镇居民不得购买集体土地上的房屋或购买集体土地建房，已购买的房屋和已使用的集体土地由所在镇（街）、村负责办理清退手续。市、区县的房产、国土行政主管部门不得对其核发房屋产权证和土地使用证。

　　四、对已入住集体土地上开发建设的住房户，今后如遇国家建设需要而征地拆迁，除已取得合法权利证书的外，一律不予补偿，因此而产生的各种问题由所在区县、镇（街）负责处理，造成严重后果的，将依法追究有关单位和人员的行政、党纪、刑事责任。

　　五、建委、计委、国土、规划、房产、物价、建工、城市管理行政执法局、监察局等行政主管部门要严格按照有关法律、法规规定，查处各类违法违规开发、销售行为，维护房地产市场正常秩序，维护消费者合法权益。各区县人民政府应当限期组织好辖区范围内利用集体土地进行房地产开发、销售的项目清理及善后工作，依法办事，不留后遗症。

　　目击：集体土地建楼成风

　　据南京市国土局有关调查资料显示，目前南京市在集体土地上开发的房地产项目共有82个，实际占地面积2100亩，已建成住宅面积127万平方米。南京市政府昨日发布禁止集体土地开发商品房通告后，记者今天上午特意驱车来到集体土地建房情况严重的南京雨花台区西善桥，据反映该地区在集体土地上已建和在建的商品楼盘已达到近20个，公开对外低价销售，任何人只要掏钱都可购买，但是却办不到土地证和房产证。

　　记者首先来到一个名叫“大众花园”的售楼处，记者佯装买房，销售人员告诉记者，小区正在销售的10幢房子基本卖完，目前只剩两套，还有几幢目前没有开卖。当得知记者身份后，态度立刻变得恶劣起来，不仅不让记者拍照，叫嚣记者无权管此事，还称叫保安来赶记者出门。在一家名叫“明豪家园”的售楼处，销售人员明确告诉记者，他们盖的这些房子是违规的，当记者要求见他们的负责人时，则声称负责人不在，并且告诉记者西善桥地区的18处工程，使用的都是公用集体土地证售房。记者又来到距这两个小区不远的“友谊公寓”，销售人员告诉记者，他们盖的3幢房子，共有100多套，销售情况非常好。目前卖得只剩下7套，并且告诉记者，他们盖房子是经过西善桥当地政府有关部门批准的，买他们的房子不用担心。在记者回报社发稿的路上，两家房产公司负责人居然欲开车拦截记者，欲私了此事，被记者拒绝。

　　透视：集体土地缘何热建房

　　集体土地商品房实际上并非是第一次叫停。早在1998年10月，南京市国土局、市建委以及市房产局就已经联合发文，明令禁止在农村集体土地上建房出售。当地村民如符合宅基地条件的可使用本村的集体土地，但外来人员不得使用。同时，集体土地也不能直接开发成房地产项目对外销售。然而有关调查显示，目前南京市在集体土地上开发的房地产项目已经达到82个。为什么禁令下了这么久，集体土地建房之风却是越刮越猛了呢？

　　南京楼市的高烧不退是集体土地商品房如雨后春笋般涌现的基础。目前南京的房地产业发展势头强劲，每年的开发量都在300多万平方米，却仍然销售火爆，楼盘根本不愁卖，空置现象非常少见。特别是河西地区，借助河西大开发的东风，这两年房价呼呼地往上蹿，让前几年拿地的开发商坐收渔利，部分楼盘每平方米利润达到2000多元，如此暴利不能不让人眼红，一些村镇和街道因此蠢蠢欲动。虽然政府明文禁止，但是他们还是纷纷以建设农民公寓、中心村等为幌子，利用手头的土地资源做起了文章，所开发的房产除了一小部分用于村民安置外，大部分都作为商品房对外销售。

　　集体土地商品房的购买者主要有两类，一类是中低收入的城镇居民；一类是外地来宁经商者，而前者占了购买者的主体。价格低廉是集体土地商品房的销售利器。根据南京市统计局的最新统计数据，南京住宅平均销售价格目前已经达到3109元/平方米，位列全国第六名，而这一数据把江宁、浦口等城郊地带的房价也统计了进去。事实上，在河西地区，新开楼盘的均价基本上都已经达到了4000元／平方米以上，城中的房价就更不用说了。而西善桥附近的一些集体土地商品房价格相比之下1500元／平方米都不到，10万元就能买上一套比较宽敞的两室一厅，这不能不让购房者心动。一位集体土地商品房的销售代理商告诉记者，其购房者中80％以上是城里的拆迁户，他们中间有很多人其实知道购买这类房产可能拿不到两证，但是囊中羞涩，想着能找个安身之处就行了，并不在乎房子今后能否上市交易。曾经向本报求助的吴先生就属于这种情况，17万元的拆迁款在市区连合适的二手房都找不到，因此在开发商反复承诺此处不会拆迁后，向开发商交了首付款。中低收入者的旺盛需求成了集体土地商品房大量开发的助推器。

　　此外，管理上的漏洞也使得此类商品房越建越多。虽然政府明令禁止，但是上有政策，下有对策，由于开发集体土地商品房能给村镇带来不小的收入，一些城郊区县的管理部门便对这一现象睁一眼闭一眼，从而造成此类商品房的泛滥。即使在集体土地商品房被紧急叫停的今天，仍然有些开发者抱着侥幸心理顶风售楼。应该说，政府此次出台的措施是非常严厉的，能否得到下面的贯彻落实，我们将拭目以待。

　　利好：低收入者到哪购房

　　记者获悉，南京市规划局已经完成340万平方米经济适用房的选址工作，为未来经济适用房的开发预留了较大的空间。目前已选定的经济适用房分布于雨花台、白下、下关、栖霞等区，主要在绕城公路附近，离市中心较远一些，地价较低。在土地划拨并享受一系列政策税费减免后，经济适用房的成本价将控制在1500元/平方米到1800元/平方米之间。据介绍，未来南京平均每年将有30万平方米左右的经济适用房供应市场，基本上占到整个商品房开发量的1/10，但具体每年供应多少面积的经济适用住房，将根据当年的拆迁量进行调整，以保证供需平衡，避免出现空置现象。

　　与此同时，南京市将建设40万平方米的中低价商品房，供应对象暂定为城市建设及改造涉及的被拆迁困难户，价格初定为每平方米2400－3200元，该工程将于今年年内开工，预计明年下半年首批即可上市。据了解，按规定只有拆迁款10万元以下的拆迁户才能申购经济适用房，因此据统计，从2002年至今年上半年城市建设中，有7200多户补偿款在10万－15万元的家庭未能轻松改善居住条件。市房产局负责人告诉记者，南京市政府已决定建设中低价商品房，选址区位要求交通方便。建设规模控制在40万平方米左右或占被拆迁户的20％，占商品房建设量的10％以内，供应对象暂定为城市建设及改造涉及的困难户。具体操作中，政府部门对上市房屋限定最高价以保证低价供应，下浮幅度不限。供应对象先紧后松，比如制定一个拆迁款在10万－15万元之间的标准，先供应给困难程度仅次于经济适用房住户的人群，按困难程度依次供应。该工程目前选址已近尾声，力争今年年底之前开工建设，最快明年六七月即可建成，解决拆迁户的居住困难。

　　说法：集体土地房买卖早有禁令

　　《中华人民共和国土地法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　《江苏省人民政府关于进一步加强土地管理深化土地使用制度的若干政策规定》中规定：“严禁集体土地非法转让和利用房地产开发。城市规划区外的集体土地转让给本集体经济组织以外的单位和个人用于非农业建设的，也要先征为国有。”

　　江苏省高级人民法院［1999］466号文件第三节第一段第一条第二款规定：“农民集体所有的土地，未经国家依法征用、出让，用于房地产开发经营的，应当认定该使用土地的合同无效。农民集体所有的土地，未经批准，用于非农业建设的，应当认定该使用土地的合同无效。”第三款规定：“房地产转让人未依法领取权属证书转让房地产，可认定该转让合同无效。”

　　观点：各方人士看“禁令”

　　集体土地开发叫停的禁令引起了社会的关注，禁令对房地产市场会有何种影响，对消费者购房又有哪些冲击？各方人士对此议论纷纷。

　　市民刘先生前两天刚刚到铁心桥一带去看过房，每平方米才1000多元的价格令他心动不已。他也知道购买集体土地上所建的商品房，是办不到产权证和土地证的，但反正是自家住，拿不拿到证也无所谓。毕竟这样便宜的价格，别说在市区，就是在江宁，也别想买到。而面对昨日公布的禁令，刘先生只好打消了购买集体土地商品房的念头。刘先生告诉记者，他很理解政府的这道禁令，但他也希望今后政府能多关注中低价商品房市场，目前大多数消费者的购买力还是很有限的，希望政府能引导市场多开发普通老百姓买得起的房子。毕竟如果能买到价廉物美的正规开发的商品房，谁还会去买那没有两证、没有保障的“问题”房。

　　江苏爱涛置业有限公司总经理梁苏拉认为，政府禁令对规范整个房产开发市场将大有好处，有利于保护开发商和消费者的利益。南京集体土地上建的商品房虽说不算很多，但对市场也有一定的冲击。由于集体土地建房没有土地成本，很多规费也不用交，它的价?窬秃鼙阋耍⒚科椒矫?1000多元，别墅2000多元。而正规开发的商品房加上地价等因素，就要贵出很多。有的消费者不理解，看房时会问，铁心桥的房子也很漂亮，为什么比你们的便宜那么多？这种低价也确实抢走了一部分客户。其实政府早已明令集体土地不得开发商品房，此次重申，将使土地市场更有序了，大家都必须通过挂牌出让、拍卖等合法的途径去取得土地的使用权，有利于市场的公平竞争。同时，禁令规范了房地产市场，避免消费者买到权属不清、无法流通的房子。梁苏拉也指出，禁令规定，已入住的住户，今后如遇国家建设需要而征地拆迁，无合法权证的一律不予补偿，这是否会伤及一部分消费者的利益？据了解，南京目前购买集体土地商品房的案例并不少，有的人甚至因为便宜而购买了多套，如何保护已购房消费者的权益，妥善处理好遗留问题，这些都值得我们关注。

　　南京圣典律师事务所朱凯律师指出，依据我国法律法规规定，只有国有土地上才能进行房地产开发与经营，在其土地上所建商品房才可以进入市场进行交易，集体土地必须在转正为国有土地后才能进行房地产开发与经营。镇上开发公司在集体土地上所建房屋仅供该村或该镇村民购买，其目的是为改善本村或本镇村民的居住条件，不允许向村或镇以外的购房者出售。即使开发公司向村或镇以外的购房者发放乡房屋所有权证，购买者同样不能合法拥有所购买房屋所有权。由于集体土地房屋所具有的特殊性，如果购房者不慎购买集体土地上的房屋将会面临极大的风险：所购房产无产权，不能合法转让，投资者想要收回投资便失去了合法的渠道；一旦开发商违约，由于购房合同属无效合同，购房者的合法权益将无法得到法律保护。所以，禁令对维护购房者权益将大有好处。　王烨　陆艳　晨彦　舟沫

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