2002年，被业内人士奉为商业地产的“元年”。也就是在这一年，大连的商业地产开始了自己的漫漫征途。天津街一期改造的几个主要的商业项目包括海昌名城、天植商城、天和广场、修竹广场、新天龙美食城，这些项目吸引了无数人的关注和期待。我们应该看到，对于所有这些涉足商业地产的大连本土房地产开发公司而言，这种模式是崭新的，这个行业是陌生的，这一次的跨越也许是冒险的，但是，这一次地选择绝对是正确的。因为，这一次的选择为这些敢于“吃螃蟹”的房地产开发公司提供了跨行业发展的机会。机会就摆在面前，
应该怎样把握？
今年3月28日、29日两天，在由香江集团承办的首届“家居商务、物流与商业地产合作会议”上，来自全国各地的40余位家居零售巨头和地产巨头共同确立了“地产大鳄＋商业巨头”这样一种全新的商业地产开发模式。作为大连的商业地产开发商，从从目前的状况来看，应该从合作方式及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。
首先，应该从需求者的角度确定自己需要做的是大覆盖面、开放性的商业物业，还是仅仅服务于自建社区的社区型商业物业。然后，再根据服务对象去了解并选择相适应的商业业态，确定开发量贩式的还是零售式的；采用传统销售形式的还是开架式的；综合型的还是各种不同的专卖店。
其次，开发企业需要确定与商家的合作方式。大致有两种，出租或者出售现房，或引进专业经营管理机构，收取后期营利利润。由于经营商业不是房地产开发企业的长项，在选择合作经营模式时，开发商应尤为审慎。
商业项目，特别是新型商业地产项目，根据其不同的商业态，具有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求。因此，开发企业需要在签定合作对象后，根据商家要求先做好前期的规划设计，再动工建设。如果招商落后于规划设计，往往会因设计不合理造成招商难，或出现因为结构调整而形成的追加投资、二次改建的被动局面。
商业地产项目的模式选择实际上就是在选择特定的客户群体，因此，在项目的前期规划设计阶段，商业物业的形态、规模通常被作为商战策略。而当同一区域内几个项目相继推出后，往往出现同质化的前期定位而“撞车”，由经营模式的短缺突变为局部过剩的局面，从而导致商业物业经营者和房地产开发商双方利益受损。据记者了解，大连的市级商业中心地区目前已经存在这样的问题，在各类新型商业集中涌入的情况下，各商业经营者之间为抢占市场竞争十分激烈，难免会出现信息沟通不利的情况，开发企业在投资前也应该对对方的竞争状态有所了解。商业物业一旦定向规划建设，便难于转作它用。为避免损失，开发商应该根据市场的变化及早加以调整。就天津街而言，海昌的日式风格模式的选择，在差异化竞争方面做出了很好的先例。（鲍昕）
