《物业管理条例》为柳州各小区居民解惑

http://www.sina.com.cn 2003年09月03日09:52 桂龙新闻网-柳州日报

　　备受公众关注的我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》已于昨日起正式实施。应该说不管是广大的业主、房地产开发商还是物业管理企业都对这一酝酿了数年之久的《条例》出台寄予厚望，希望《条例》能够为现今越来越多的物业管理纠纷带来治病良方，同时也能帮助解开各方心中的众多疑惑。

　　业主的十项权利

　　[现状]去年11月，晶远花苑成立了晶远业主委员会，1300多户居民中有700多户业主参加投票，19名业主当选，其中有学管理的、政治的、专法律的，有群众基础、对居民情况了解的热心人。

　　晶远花苑的业主委员会不定期召开会议，目前主要通过业主大会委托小区内的物业公司收集居民反映的意见和业主委员们了解的小区存在的问题，汇总后向业主大会报告，并形成纪要。而物业公司基本能按业主和业主委员会提出的合理的办法去做。

　　该小区成立了业主委员会后，充分发挥业主委员会的职能，与物业公司签订了有关协议，从规范管理上让物业公司完善内部管理条例，在车辆停放情况、保安执行、公共场地的使用、公用设施的绿化、美化上都有明显的进步。

　　[条例链接] 第六条规定业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　明确物管公司赔偿责任

　　[现状]今年4月，我市某小区6楼的一位谢先生家中被盗，被窃走人民币7000元。业主谢先生认为，自己交了物业管理费，家中失窃是物业管理公司失职，应该给自己赔偿损失。于是一纸诉状把物业公司送到了法院。法院根据《广西物业管理办法》，审理后认为，物业管理公司为物业使用人提供的保安、清扫保洁等服务应是公共服务。谢先生与物业管理公司并没有签“治安保障服务”合同，因此，谢先生家中失窃与物业管理公司无关。

　　9月1日实施的《条例》引入了赔偿责任，其中最重要的是保安责任，例如业主家中被偷，或在小区中被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿。但是，赔偿也受到限制，主要是物管合同本身要对此要有规定。

　　[条例链接]条例第36条第2款规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业收费可以讨价还价

　　[现状]目前我是市较多的物业管理公司都是按照每平方米收取管理费，中实物业管理公司目前管理着怡景苑、临江小苑、怡江园、民鑫小区、兆兴园、民鑫市场，物业管理费各小区有所不同，从每户每平方0.15元至0.40元不等。

　　[业内说法]中实物业管理公司的谭总认为，为业主着想要落实到实际行动上，立住户档案，如业主家中有老人、小孩，而业主又常出差不在家的，物业人员就经常走访、照顾，遇到停电、停水、保安人员会主动去帮助。大量周到细致的工作取得了业主们的信任，在收费问题上业主都比较配合。由于物业管理工作开展较好，与业主基本没有纠纷，物业管理费收到率近100%。

　　[条例链接]第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　也就是说，业主和物业管理公司可以就物业管理收费问题进行讨价还价。

　　三方说法各有角度

　　《条例》的出台和实施无疑将会带来几家欢乐几家愁的局面，实施的效果也有待检验。但不可否认的是，条例在不少方面有了突破，这一点在各界对它不断的学习中都有深刻领会，当然在不同的人在不同的角度下也有诸多看法：

　　不少开发商认为柳州目前的物业规模相对较小，物业服务收费水平较低，绝大多数物业管理公司都还处于亏本状态，上述状态注定了少有人愿意涉足这一行业，可以讲柳州还未能形成一个足以让开发商和业主来加以选择的物管市场，再加上目前成立了业主委员会较少，业主自我管理的意识也很薄弱，在与业主加强沟通理解的基础上还需要付出巨大的努力。

　　怡江园一姓黄的居民认为，物业管理行业是我国的一个新兴行业，目前仍处于起步阶段，业主要用科学客观的眼光看待物业公司，不能过于苛刻。而物业公司也必须树立较强的服务意识，以人为本，从业主、住户的需要和利益出发，为业主、住户提供、创造完善的服务设施和良好的社区文化。

　　在律师事务所工作的肖律师分析认为，《条例》细化了业主大会、业主委员会的组成、职责、工作程序等规定，加强了对物业管理的监督，维护了业主利益。而在违约责任方面，《条例》不仅对物业公司有具体的规范和约束，对因拒不交纳物业费的业主也制定了其相应承担的责任，这充分体现了法律的客观与公正性。

　　业主有权“炒物业”

　　[现状]目前我市各小区成立的业主委员会较少，业主自我管理的意识也很薄弱。柳州这几年在峨眉小区、康华小区、龙晶小苑也发生过业主将物管公司“炒了鱿鱼”后，无人能牵头重新组织管理的事件。

　　[业内说法]对此，市诚信物业管理公司总经理王玉果认为，物业公司要经常与业主、业主委员会进行良好的沟通，求得共同的情感交流，倡导优质满意的服务，积极帮助业主排忧解难，多做合理地解释工作，尽可能地缩小双方的分歧和争议，得到业主、住户以及业主委员会的宽容和谅解。看来诸多因素的制约使《条例》在实施中客观?洗茨讯龋剐枰鞣皆诩忧抗低ɡ斫獾幕∩瞎餐冻鼍薮蟮呐Α?

　　[条例链接]第十一条业主大会第3款规定业主大会有权履行选聘、解聘物业管理企业的职责。条例规定物业管理区域内，全体业主所持投票权三分之二以上通过，就可以选聘或“炒掉”物业管理企业，二业主大会的决定必须经过与会业主所持投票权二分之一以上通过。条例强化了业主的监督权和管理权。

　　物管和房开要分开

　　[现状]市房产经营科秦科长告诉记者，柳州目前实行物业管理的住宅小区有100多个，实际备案的物业管理公司有60多个，还有部分是企业行政科转轨，自己管理的物业小区。我市目前获得建设厅颁发的三级物业管理资质的只有市中实物业管理有限责任有限公司、柳州泓福物业管理有限公司等10家，其余近50家只具有本市颁发的一年期临时期资质。

　　据调查，我市绝大多数的物业管理公司都是各开发企业为管理自己小区建设的物业而成立的，物管公司是非盈利性，只是为开发商的承诺后期服务。

　　基于以往物业管理公司的定位，在住户的观念里，物业管理公司不过是单位的工会或是街道居委会，家中有人喝酒醉了、夫妻吵架、老人生病、保险丝烧了、下水道堵了等都会找物业公司处理。

　　而新的条例要求住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业管理企业，使物业管理成为一种市场化的行为。

　　[业内说法]8月30日上午，记者就《条例》的有关问题，采访了市中实物业管理有限公司的谭总，中实物业管理公司原来也是依靠房开公司，去年这个公司就脱离出来，目前公司管理着怡景苑、临江小苑、怡江园、民鑫小区、兆兴园、民鑫市场，谭总说，现在物业公司依靠出租门面，承接工程来贴补，现整个物业收支已经能够基本持平。

　　在采访中，也有开发商认为，将物业管理与建设单位分离出来，物管立场的公正必将使开发商和业主之间的许多矛盾避免趋于激化，使之真正能够起到维护业主权利的作用。

　　[条例链接]条例第二十四条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　柳州晚报

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