沈阳市房地产交易不完全册页(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年09月08日11:11 沈阳今报

金厦广场。

张绿波正在今报接电话。记者姜磊／摄

　　单位：和平区房地产交易中心姓名：赵伟职务：市场办主任办公电话：23235090手机：13940209119

　　单位：铁西区房地产交易中心姓名：张树和职务：主任办公电话：25418441手机：13804032578

　　单位：于洪区房地产交易中心姓名：线全顺职务：主任办公电话：25836898手机：13304046069

　　单位：皇姑区房地产交易中心姓名：徐舟职务：市场办主任办公电话：86850899手机：13840445599

　　单位：大东区房地产交易中心姓名：高明职务：所长办公电话：88572165手机：13804009456

　　单位：东陵区房地产交易中心姓名：侯文实职务：主任办公电话：24231831手机：13940370808

　　编者按：房地产是城市发展的重要基础和载体。搞活房地产交易市场流通，是带动城市经济快速发展的重要途径。外地居民来沈买房落户、培育房屋租赁市场、规范中介服务等政策措施，为搞活房地产交易市场增添了巨大的活力。“二手房”入市交易量逐年快速增长，尤其近两年成交面积大幅度超过了商品房销售面积，形成了存量、增量联动的市场活跃局面。

　　问答篇：明明白白进行房产交易

　　沈阳市房地产交易中心主任张绿波今报现场解答

　　关键词办理各种手续

　　1.问（铁西区宋益科先生）：房证是我妻子的名字，妻子已经去世，我应该如何办理房证更名手续？

　　张主任：首先搞清一个问题，您所指的房证是《房屋所有权证》，还是《公房承租证》？如属前者，那么，按照房地产相关法规及《继承法》的条款，应当通过继承来解决，即由您和其他第一位序的合法继承人到公证部门，依法办理房地产继承公证手续。并凭公证继承手续到房产交易部门办理房地产转让更名手续。

　　如是后者，则须经公房产权单位房产部门批准，方可办理承租人名称变更。

　　2.问（和平区萧先生）：怎样办理房产继承？

　　张主任：继承人办理房产继承，应提交经公证机关出示的继承公证书、持房屋所有权证、房屋契税证、继承人的身份证及其他有关材料到发放房屋所有权证的房地产交易部门办理继承手续。无民事行为能力人的继承权，由法定代理人代为行使。

　　3.问（和平区张先生）：我朋友在大东区有一间私房，建筑面积为32平方米。20世纪八十年代初，朋友迁居兰州。1993年4月，经当地公证机关公证授权他弟弟处理在沈房产（可出租、出卖）。1999年12月我朋友去世，他弟弟持1993年4月兰州公证机关出示的委托公证书，要求办理房屋转让手续，是否可以？

　　张主任：不可以。您朋友的弟弟持1993年4月经当地公证机关出示的委托证书，要求办理他在沈房产的转让手续，如果他没有病故是完全可以的。他病故原委托公证书即生效，对他生前在沈房产必须先办理继承，经当地公证机关出示的继承公证书为合法继承人办理更名过户手续后，再由合法继承人决定是否继续委托他处理在沈房产或者直接将在沈私房转让给其弟弟所有。

　　4.问（大东区赵女士）：购买商品房应该如何办理产权登记手续？

　　张主任：销售商品房，买卖双方应签订商品房买卖合同，使用辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的统一合同文本，任何单位不得擅自印刷或复印使用。

　　房地产开发企业在销售商品房时，应当由买方出示《土地使用权证》、《商品房销售许可证》、《商品房销售面积审核通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用权说明书》。卖房应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同到房地产交易部门办理登记备案手续。

　　买房持经备案合同及商品房销售专用发票、商品房准住通知单及商品房销售许可证复印件等相关材料，到产权登记部门申办《房屋所有权证》。

　　关键词产权证的办理

　　5.问（于洪区张女士）：我在宁官地区买了一处商品房，半年多了房产手续一直没有办下来。于洪区房产局给我的答复是，由于宁官地区要规划到铁西新区，所以还要等。请问张主任，我什么时候才能拿到房屋的产权证？

　　张主任：首先得明确一点，卖房人是否有《买卖房屋所有权证》。如果买方买下了没有《所有权证》的房屋，则不受到法律的保护，出现任何问题买房人自负。如果您买的房子有《买卖房屋所有权证》和《契税证》，还没有办下来，那可能是由于铁西新区扩大版图所带来的相关问题，具体事宜您还得咨询一下沈阳房产产权登记发证中心。

　　6.问（和平区徐洪先生）：我想在北二路买一处回迁户的房子，但回迁户手头只有《回迁证》，并没有《买卖房屋所有权证》。我想买房屋产权，是否能够办理？

　　张主任：首先，回迁户本人得具备该房屋的全部权利（一般情况下是指按规定缴足了房款），并依法办理《房屋所有权证》后，您才可能与他（她）进行房产交易。

　　7.问（铁西区许女士、大东区邓先生、和平区于女士、大东区杨女士、皇姑区吕先生等读者）：购买开发商的商品房，产权证迟迟办不下来。

　　张主任：此类问题具有普通性，具体有以下几个原因，一是，开发企业销售的商品房屋不具备《商品房预售许可证》，此类房屋不具有出售资格；二是，居民所购商品房屋尚未取得有关部门的竣工批准；三是，开发企业没有给购房人正式的经地税部门颁发的购房专用收据（即大发票）；四是，近两年来销售的商品房，开发单位没有依法到房产部门履行《商品房买卖合同》备案手续。

　　上述问题有的需要购房人同开发企业协商，争取开发企业尽快补齐相关手续，有的则需要通过诉讼渠道解决。

　　关键词房改后的问题

　　8.问（和平区童欣女士）：我准备购买一处位于铁西区的“二手房”，该房主是某电机厂职工。该房屋是其在单位参加房改时取得的，但因该单位将职工购房款挪做他用，所以房产部门未发给房主《房屋所有权证》。我应该怎样办理该房的买卖手续？

　　张主任：对于城市居民私有房产，法律定义的标志是《房屋所有权证》。该房主在不具备《房屋所有权证》的情况下，是不能进入房地产市场的，也不允许上市交易。至于您所提到房主单位将职工购房款挪作他用，如情况属实，那么，该单位属于违反国家住房制度改革的有关规定，应尽快纠正，这样才能使购房职工领取《房屋所有权证》。同时，也可以自由上市交易。

　　9.问（大东区贾女士）：我从粮食局购买了一处带产权的公房，目前已经向粮食局交完房款，房屋面积按照产权证上的建筑面积是37平方米计算，现在正在办理过户更名手续。但是由于测绘大队又进行了测量，测量结果建筑面积是45平方米。因此粮食局又要求我补齐余下的房款，这样做合理吗？

　　张主任：对于公房出售的问题，请到沈阳市房屋改革办公室咨询。

　　关键词房交会优惠政策

　　10.问（皇姑区崔文新先生）：在秋季房交会期间，我想买一处65平方米的二手房。但我听说今年房交会上取消了契税减半的优惠政策，那么现在在房交会上买房还有优惠政策吗？

　　张主任：您不用担心，市房产局、财政局在秋季房交会期间，对个人购买普通住房实行发给购房补助费的政策。

　　具体标准是：个人购买新建商品房在120平方米以下的，每平方米补助20元；120—180平方米的新建商品房，每平方米补助15元；个人购买二手房住宅面积在180平方米以下，每平方米补助10元。二手房转让交易手续费减半（即3元／平方米）；个人贷款购房抵押登记手续费减半（即100元／件）；房屋权数登记费减半（即40元／件）。您在房交会上购买65平方米的二手房，将得到650元的购房补助费。购房补助费的发放和领取等相关办法，市房产局、财政部门研究制定后将对外公布，敬请留意今报对此的报道。

　　关键词其他内容

　　11.问（铁西区朱先生）：我是房屋的所有人，有几个子女，想将自己的房产，给其中一个子女，应该怎么办？

　　张主任：可以经过公证办理公证遗嘱继承，即房屋所有权人生前立下遗嘱，明确死后将自己的房产由法定继承人中的一个子女继承，经过公证后，继承人就可以办理更名过户手续的证明。

　　12.问（皇姑区王女士）：我有一套120平方米的商品房，我想卖掉。交易部门告诉我，买卖双方都需要到房地产交易部门来，但是买方已经出国，不能到场，那将怎么办？

　　张主任：办理房屋买卖交易手续时，买卖双方当事人都需要到市交易中心或者各区的房地产交易中心来，以便核实双方买卖行为是否真实有效，及买卖当事人的真实意思表示，如果买方不能来，可凭买方书面委托的代理人到场办理。

　　另讯鉴于今报读者对今报房产热线的极大热情，今报决定在9月，开设“房产热线”，专门解答房地产问题。咨询热线：2269066622690464。有关问题今报将代表读者向有关部门进行询问。此栏目将陆续在今报“民情版”上刊登。

　　业务篇：房产交易中心服务内容

　　房地产转让登记

　　1.服务对象：房地产转让当事人（包括：单位与单位及市产权发证部门发证的单位、个人、涉外等）

　　2.所需要件：

　　⑴《房屋所有权证》、《契证》或财政部门完契确认单（原件）、属下列情况的还需要提供复印件：

　　①房屋所有权部分转让；

　　②房屋所有权转让给多个受让方的；

　　③非市内五区产权发证部门发放的房屋所有权证的；

　　⑵《国有土地使用证》或土地使用证明（验原件、留复印件）；

　　⑶《房地产转让合同》（房产部门制式文本）；

　　⑷企业当事人应提供有效营业执照（验原件、留复印件）；事业当事人应提供“事业单位法人登记证明”；国家机关行政单位提供单位证明和《组织机构代码证》；个人应提供身份证明；

　　⑸国有企业提供上级主管部门同意书；集体企业提供职代会决议；公司企业应提供董事会决议或股东大会决议；

　　⑹房地产评估报告；拍卖成交的提供拍卖成交价款确认单；

　　⑺双方当事人、经办人身份证明；委托办理的应提供公证委托书；单位的提供法人代表人授权书；

　　⑻涉外房地产转让的提供经公证的《房地产转让合同》；

　　⑼继承、赠与的提供经公证的继承、赠与文书。

　　注：房屋所有权部分转让的，须提供房屋面积鉴证书（由市房屋测绘大队提供）。

　　3.工作时限：一体化办公十个工作日

　　4.责任处室：沈阳市房地产交易中心交易部

　　5.联系电话：229732126.程序：

　　第一步：转让双方当事人持所需要件到房地产交易部门窗口接受初审；

　　第二步：工作人员根据情况到现场勘验标的物，并提出复审意见；

　　第三步：负责人签批、下达转让登记批复；涉外转让登记、疑难件转让登记须由主管主任核准；

　　第四步：房产产权登记发证部门凭批复核档、制图、缮证、协契；

　　第五步：当事人交纳手续费、产权登记部门向当事人发放《房屋所有权证》；

　　个人贷款购房抵押备案登记

　　1.服务对象：贷款购房个人2.所需要件：

　　⑴商品房买卖合同（经备案，原件二份，留存一份）；

　　⑵身份证明（验原件，留存一份复印件）；

　　⑶如商品房买卖合同所载地址与项目地址不符，须提交新建楼房门牌编号审批表；

　　⑷借款合同、抵押合同、抵押物清单（原件）；

　　⑸抵押权人出示《抵押人身份证核实单》。

　　3.办理时限：五个工作日

　　4.责任处室：沈阳市房地产交易中心抵押部

　　5.联系电话：22973096、229730956.程序：

　　第一步：当事人填写《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记审批书》后，持应提交的证件到市房地产交易中心抵押部窗口申请抵押备案登记，窗口工作人员初审；

　　第二步：现场核实房地产抵押标的物，提出审核意见；第三步：部门负责人审批；

　　第四步：抵押人交纳手续费、到抵押部门窗口领取“关于个人贷款购房抵押备案登记批复”。

　　商品房买卖合同备案

　　1.服务对象：房地产开发企业2.所需要件：（1）《商品房销售许可证》复印件；

　　（2）商品房销售面积分层分户图表或《商品房销售控制图表》；

　　（3）《新建楼房门牌编号审批表》；（4）办理合同备案人员委托书；

　　（5）一式三份填写合格的商品房买卖合同（涂改无效）；

　　（6）开发公司委托人名章。3.办事时限：三个工作日

　　4.责任处室：沈阳市房地产交易中心备案登记窗口

　　5.联系电话：229730896.程序：

　　第一步：审核要件，形成两份接件单，加盖接件人名章，特殊情况派专人看房；

　　第二步：经内部核对无抵押、查封情况后，加盖核对人、日期、条形骑缝印章；

　　第三步：负责人签字，（开发公司首次备案的资质审查；司法强制备案、撤销备案；特殊、疑难件由主管主任审批。）加盖《商品房买卖合同备案》钢印（三份合同）；

　　第四步：交取手续费、发件：向开发企业下发备案生效的《商品房买卖合同》（两份）。

　　注：沈河区房地产交易中心正在进行人员改选，改选结果公布后，今报

　　将在“房产热线”专栏中刊登主任姓名、办公电话、手机号码。