业主、物管和开发商三角“恋”

http://www.sina.com.cn 2003年09月09日05:06 四川新闻网-成都晚报

　　9月7日，家住红华路附近某小区的居民张先生向灵通妹透露，他们小区现在的物管公司是开发商成立的子公司，小区选举业主代表时，物管公司走进业主家门，为“他们的人”拉选票。

　　针对张先生的指控，该小区物管公司负责人坚决否认和开发商有“亲属”关系，并说张先生等业主正跟开发商打官司，真正拉选票的是这些业主们。但灵通妹从该物管公司办公

室墙上的营业执照上看到，这家物管公司隶属开发这个小区的房地产公司。

　　新的《物管条例》明文规定，要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是，据成都市房管局有关人士介绍，成都市目前大约有60％的楼盘存在发展商与物业管理公司是“父子”的关系，这样的局面导致目前成都市约85％的物业管理矛盾根源于发展商自建物业管理公司管理其开发的物业。这样的现状不禁让人疑问，物管到底是为业主服务还是为开发商服务呢？

　　物管公司是业主的管家还是冤家？

　　如果把一个居住小区比作一个大家庭，那么物业管理公司无疑就是业主的“大管家”。但现实状况是，业主与物管公司的摩擦时有发生。市民杜女士说起自己小区的物管就一肚子的气，购房时已说定了各种费用是多少，到入住后又悄悄增加了；楼顶立起了广告牌了，绿地变成了停车场，休闲会所又改成了饭店……所有的改变我们全不知情；更恐怖的是，有人的车子在停车场里不翼而飞，发生了入室抢劫，甚至，保安动手打人了，这类“恶性事件”物管公司都不想承担责任……

　　针对这种说法，很多物管公司都觉得自己才是真正的冤大头。戴得梁行成都分公司陈经理说：“在众多的物管公司和业主的纠纷中，开发商的前期遗留问题占了主要的因素。一些开发商为了赶进度或其他原因，使一些本该完善的后期配套设施没有得到完善，引起业主入住后不满。这时，业主不是去追究开发商的责任，而是把怨气向物管公司发泄，使物管公司承担了不应该承担的责任。”

　　资深物管顾问潘先生说，不少业主一入住就开始对物管不满，但根据日常物管的一项统计，业主们的这些“不满”其实有75％是咨询政策法规和收费标准等事项的，可以称得上投诉的只占25％，其中23％又是投诉开发商或水电气等部门的，真正投诉物业管理的不到2％的比例。潘先生呼吁市民要对物管有一个正确的认识。他说，业主与物管之间是一种平等的委托与被委托服务的关系。业主与物管不是“主仆”，更不是“冤家对头”。

　　纠纷热点：新旧物业公司怎么移交？

　　随着新《物管条例》的实施，会有越来越多的小区业主真正“当家做主人”，成立自己的业主委员会，选择自己满意的物管公司。这在今后的一段时期内，可能是物管纠纷的一个热点问题———当业主委员会带着新聘的物管公司走马上任时，如果旧的物管公司拒绝移交的话，那么，“抢班夺权”的现象将再次发生。

　　对此现象，一些物管企业认为：“物管移交的主体，应是开发商与业主委员会之间的移交，要求一家物业公司直接向另一家物业公司移交，是没有法律依据的。”但也有一些物管企业表示，新《物管条例》中有“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”等语句，明确了物管移交就应该是“物业管理企业之间”的工作。

　　业内资深人士解释说，物业移交是一个复杂的过程，必须要有清点财物、资料等手续；同时，由于房地产业具有鲜明的区域特点，物业管理问题也因之千差万别，新《物管条例》出台后，各地有关部门应尽快出台相配套的有针对性、可操作性的实施细则，否则，一个全国性的新法规依然解决不了地方的具体问题。

　　对此，成都市房管局物业管理处的蔡先生表示，物管处将很快开始清理原来出台的一些政策，如与《条例》相抵触的，要尽快地调整过来。同时将结合本地的实际情况，与有关部门一道，加快制定和完善《条例》的相关配套性文件。

　　今日视点

　　业主与物管之间须澄清七个问题

　　针对业主与物管的现实关系，本主持人对成都部分业主和物管公司进行了电话调查，从中得出一些具有代表性的说法和观点：

　　1、业主与物管不是“主仆”关系，而是平等的契约关系；

　　2、业主与物管不是“冤家对头”；

　　3、物管公司无权“包打天下”；

　　4、物管不是水电气暖供应商；

　　按照法律规定，物管公司无权为水电气暖部门收费，除非接受委托并签订有委托合同。物管公司不是水电气暖部门的“克隆人”，不能替水电气暖等部门受过！

　　5、业主的咨询不是投诉；

　　6、花钱买享受，没有“免费午餐”；

　　7、管理服务费不是越低越好。中国有一句古传的真言，叫做“便宜无好货，好货不便宜”，这个道理应用到物业管理服务收费标准上，即“收费低管不好，收费高受不了，不低不高为正好”。

　　东拉西扯

　　物业管理正在成为第?荡蠡?

　　有关数据表明，去年底，我国物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市ＧＤＰ的2．23％、1．45％、2．23％。搜房网2003年9月3日

　　业主有两个途径可查物管公司的账

　　针对一些业主要求对物管公司的账目进行核查，而物管公司却以“业主无权查阅”为由拒绝，导致部分业主拒交物管费的问题。律师解答：物业管理行业的运作有其特殊性，其利润一般是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的。因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题。业主如果要行使此项权利，有两条途径可以选择：一是私人委托会计师事务所检查；二是提请物业管理委员会委托专业事务所检查。《北京晨报》2003年9月3日