连年亏损，湾厦物业主动退出雷公岭小区

　　8月1日，对于雷公岭小区的住户来说，是一个生活开始陷入混乱的日子。从这一天起，管理该小区的湾厦物业管理公司正式退出管理。一个多月过去了，至记者发稿时为止，仍无物业管理公司愿意接手管理该小区。而在此前，今年的4月1日，福商物业管理公司也主动撤离了同处南山区蛇口片区的四海综合楼。这两起性质相同的事件引人深思：物管炒业主这种现象究竟反映了什么？我们又应该注意解决哪些新问题呢？

　　据了解，雷公岭住宅小区是10多年前的老房子，住着4栋7层84户人家。8月4日，记者在现场见到，不过三天，小区内已是垃圾成堆，蚊虫飞舞，臭味熏人。门卫大门紧锁，车辆随意出入，无人管理。

　　湾厦物业为何退出雷公岭小区？据该公司有关人士介绍，湾厦物业是从1999年7月接手管理雷公岭住宅区的，但是由于大部分业主拒交或欠交物业管理费，连续4年经营亏损累计已达12万元。今年7月初，他们发出《调查意见表》，征求各位业主和住户“是否愿意缴纳管理费”，结果只有五分之一的业主回复意见表，即便这五分之一的业主全部同意缴纳物业管理费，也达不到预定人数。7月25日，物业公司发出一封《致雷公岭小区业主和住户的通知》，说明“如此继续下去，本公司的亏损将日益增加，我们的管理工作得不到认可，我们员工的辛勤付出得不到回报，万般无奈，决定从8月1日起退出管理工作。”

　　据了解，这84户户型相同，每户近80平方米，每月收取管理费50元，不含本体维修基金，此收费标准是接手管理之初，物业公司召开业主大会同业主商定的。对于是否按时交管理费问题，一位业主说，她每月都按时交了管理费，而一位租户则说，她只负责交租金，管理费应由房东出。还有一些住户则是因对物业公司的管理很不满意而不愿意缴纳管理费。有了解内情的人说，雷公岭小区建于1989年，是当时的第一批商品房，如今，原业主大都已买了新房，现住者多为租户，租户不交，房东又无处寻。这样，管理费就没有着落了。

　　无公司接手，暂请人打理终非长久之计

　　一个多月过去了，如今雷公岭小区的现状是：原公司不肯回心转意，别的物业管理公司也无意接手。

　　据了解，事情发生后，雷公岭小区推举出的五位业主代表起草了一份致蛇口街道办和湾厦物业公司的信，希望协商解决问题，50多位住户在信上签了名，这表明大部分住户是希望物业公司来管理的。

　　而湾厦物业有关人士表示，他们公司退出后不想再介入了。原因是，作为一家企业，在物业管理费没有保证的情况下，不会再做吃亏的事。而且，住户目前对他们公司已经产生了强烈的意见，问题很难得到解决。

　　小区所在地雷岭社区居委会的主任卢先生8月21日介绍说，他们已三次联系市政公司，为小区清理垃圾，每次的清理费用三百多元，都是从居委会的办公经费里出的。但这不是长久之计，居委会不可能老替他们干这事儿。在蛇口街道办和雷岭居委会的组织下，小区住户开了几次会，但大家意见始终不能统一。9月5日，记者再次联系在外地出差的卢主任，他表示，小区现在清洁应该是住户暂时凑钱在做，但没有听说哪家物业公司愿意接手管理整个小区。有住户称，如果再没有物业公司来管理，他将搬离小区。而一位业主则很生气地说，她愿意交管理费，但小区大多是租户，他们不交物业管理费，房子的业主也不愿交，连累她跟着受罪。

　　购买物业管理，是消费也是投资

　　老住宅区、以租户为主、未写明或说明物业管理等费用该由谁来出，这是导致雷公岭小区无人管理的一个直接原因，而更深层次的原因，则是部分租户尤其是业主对物业管理的作用认识不深或存在偏差。

　　这主要表现为两个方面：其一，认为物业管理公司不过是业主请来看门护院的，就像旧时代的管家一样，是“主仆关系”；其二，交物业管理费是支出（消费），甚至是额外支出，所以能不交就不交，能少交就少交，能拖多久就拖多久。

　　就第一方面来说，认为是“主仆关系”者应该主要是业主或租户的一种下意识或骨子里的观念，而若摆到桌面上说，相信大多数业主或租户都会说两者是平等的关系。事实上也应该是如此，法律上也确是如此。住宅区业主有权聘请自己认为合适的物业管理公司，物业管理公司根据合约为业主提供管理和服务，取得自己相应的报酬，两者的平等是显而易见的。

　　就第二方面来说，业主应该认识到，交物业管理费是消费也是投资。认识和确立这一观念，对于正确处理业主和物管关系，化解乃至消除物业管理中的许多纠纷都有很大的现实意义。

　　从物业管理的现实效果看，一方面，环境也是效益，是现代人居非常重视的很实在的东西。实施物业管理可以为业主提供一个优美、舒适、安全的生活和工作环境，满足业主对物业管理日常的消费需求，诸如保洁、管网维护等；另一方面，实施物业管理可对物业整体和公共部分进行维护和修缮，可维持物业的完好性，延长物业使用寿命，使物业保值增值。

　　从经济学角度看，前者是一种消费行为，后者则是一种投资行为。无论是消费还是投资，都离不开物业管理：如果房子才住几年就变得破破烂烂，小区内脏乱不堪，这样的房子住着肯定不舒服；而从投资角度讲，要投资起码得让房子保值，最好升值，这样才会卖或租个好价钱。

　　用平等、公正的态度将物业公司请回来，让他们有信心有能力来管理小区，这才是解决问题之道。

　　作者:本报记者王明祥 编辑: