物业管理费如何确定

　　南昌市舒先生来电：他于去年8月领到新房的钥匙后，被要求按每平方米0．7元的标准一次性交纳半年的物业管理费。因他一直没有入住该房，物业公司同意减半收取空置房的物管费。他问，物业管理收费是如何确定的？

　　江西人民律师事务所黄贵昌律师：根据2003年9月1日施行的《物业管理条例》之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物管公司的资质和义务

　　九江市李先生来电：他居住的小区有两个门，但仅有的几个保安却不守门，而是守着自行车棚，因为看管自行车可以收费，导致小区经常有小偷光顾。他问：从事物业管理的企业及人员是否应当具备相应的资质？物业管理企业有何具体义务？

　　黄贵昌律师：《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设主管部门制定。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。同时，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业公司管不管渗水

　　南昌市艾女士来电：她购买的住房位于二楼，三楼卫生间渗水影响了她的正常生活。她与三楼业主多次协商，未果。她问，物业管理公司对此有没有管理义务？

　　黄贵昌律师：物业管理公司的权利与义务是根据物业服务合同中的约定而产生的。就目前的现状而言，很多物业管理公司与小区的业主委员会之间并未签订或没有签订完善的物业服务合同。对于艾女士反映的情况，如果小区有合格的物业服务合同，则物业公司的义务应按合同的约定来确定。但不管怎样，物业管理公司在此过程中至少应该有督促三楼业主修复、修缮的义务。

　　前期物业管理如何进行

　　南昌市施先生来电：他们居住的小区因入住率不高，现在进行物业管理的企业是他买房时就有的。他问，在业主们自己没有聘请物业管理企业之前，物业管理如何进行？

　　黄贵昌律师：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的《业主临时公约》，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　居委会有权选聘物管吗？

　　南昌市刘女士来电：她所在地的居委会为方便工作，与一家物业管理公司签订了物业管理委托合同。她问，这份委托合同是否有效？

　　江西聚源（阳明）律师事务所雷晓群律师：根据《物业管理条例》第十一条和第十五条的有关规定，业主是物业的主人，掌管着自己财产的占有、使用和支配权，物业管理好坏是全体业主共有的责任，关系到每一个业主和使用人的自身利益，业主参与管理的自治意识是通过业主大会选聘物业管理公司，并授权业主大会选举产生的业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。居委会作为政府基层行政管理组织不能与物业管理公司签订物业管理委托合同。

　　自治管理文件的约束力

　　赣州市徐先生来电：他所在的住宅小区成立了业主委员会，召开了业主大会通过了《业主公约》、《业主大会议事规则》等有关的自治管理文件。但由于出差，他没有参加业主大会也没有投票。问：这些文件对他是否有约束力。

　　雷晓群律师：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。无法参加大会的业主，可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过，业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。据此，《业主公约》、《业主大会议事规则》如果是依据相关规定的程序通过的，就对徐先生具有约束力。

　　个人无权召集业主大会

　　赣州市刘先生来电：他对小区物业管理公司的工作方法、办事效率极为不满。问：他是否可以请求业主委员会立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题？

　　雷晓群律师：据《物业管理条例》第十三条，业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在本案中，刘先生个人的申请不能导致业主大会临时会议的召开，但业主委员会应当监督和协助物业管理公司履行物业服务合同。

　　物业公司擅自出租电梯间

　　南昌市涂先生来电：在他所在的住宅小区，物业公司在每幢楼底层电梯间分隔出一个小间出租设立小卖部，该小卖部影响卫生，也给行走带来不便，业主意见都很大。问：物业公司有权出租电梯间设立小卖部吗？

　　雷晓群律师：《物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑费用设计用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理有关手续。第六十六条规定，有下列行为之一的由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理区内物业共用部位、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：一、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；二、擅自占用、挖掘物业管理域内道路、场地损害业主共同利益的；三、擅自利用物业共用部位，共用设施进行经营的个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的处5万元以上20万元以下的罚款。

　　在本案中，物业管理公司将电梯间分出一部分出租，改变其功能，并有碍楼内的安全、卫生，擅自利用物业共用部位进行经营，是违反有关规定的，涂先生可以向房地产行政主管部门投诉。

　　物业公司有权扣钥匙吗？

　　南昌市马小姐来电：她买了一套商品房，办理入住时因对物业管理收费有意见而拒交物管费，物业公司就不给她房屋钥匙。他们这样做对吗？

　　江西国风律师事务所姚飞军律师：这种做法是错误的，物业公司没有权力以业主拒签《物业公约》、《物业管理合同》等为由扣押房屋钥匙。因为，买受人签订《商品房买卖合同》后购买了房屋，就与出卖人之间形成房屋买卖关系，商品房买卖合同是买受人与开发商签订的，房款也交给了开发商，开发商应该履行自己的交房义务，而不能让物业管理公司或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代为办理入住手续。但是，依据代理的有关规定，代理机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋，物业管理公司作为代理交房机构，只能替开发商完成交房义务，不能在此过程中将自己的权利附加为业主的责任与义务。

　　如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，就是变相增加买受人在《商品房买卖合同》中的合同义务，是不符合《合同法》等法律规定的。无论是开发商或物业管理公司，都不能因为买受人拒绝签订物业管理公约、《物业管理合同》或对物业管理费有意见而拒绝给买受人办理入住手续、不给买受人钥匙等，这种行为构成开发商对买受人的违约，也是对买受人合法权益的侵害。

　　物业公司无权停水停电

　　南昌市杨女士来电：她所在的小区物业公司老是以不交物业费就停水停电相威胁，他们有这种权力吗？如果他们这样做，住户该怎么办？

　　姚飞军律师：首先应明确，物业公司没有停水停电的权力，停电、停水的权力应该在自来水公司和供电公司。现有些小区在自己管理的一个相对的区域内，有水、电供应的可控制的阀门和配电室，所以物业公司能够控制。但只要业主交了水、电费，物业公司是没有权力停水停电的。而且现在许多小区已经实行了预先买水、买电插卡的消费形式。

　　如果物业公司真停水停电，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。对由于停水停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院提起诉讼。

　　物管费何时开始收取

　　宜春市赵女士来电：她买的房子即将要交付，她问物业公司何时开始收取物业管理费？

　　姚飞军律师：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始收取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始收取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费收取另有约定的除外。例如，有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。公共区域照明费谁负担萍乡市邬先生来电：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

　　公共区域的照明费用谁来负担？

　　另外他想知道，产权人长期不居住，是否还要交物业管理费？

　　姚飞军律师：计费面积当然以房产证上标明的建筑面积为准。这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

　　公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果将是众人的利益受损。

　　产权人长期不住的房屋或开发商未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化，房屋及小区公共设施的维护，小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

　　闹纠纷要辨清责任承担者

　　南昌市万先生来电：他与开发商闹纠纷后，他朋友劝他别交物业管理费，他问在这方面有法律依据吗？

　　姚飞军律师：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。

　　住房消费者要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。房屋交付时存在这个问题，在房屋维修方面也存在这种类似情况，希望万先生辨清责任承担者，避免开发商与物业公司之间互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便更好地保护自己的权益。

　　策划、文／记者王枚显梁瑞颖图／记者刘正

　　(江南都市报)