南京新街口将建成一个南起淮海路、石鼓路，北至华侨路、长江路，西起莫愁路、上海路，东到长白街边界的大新街口中央商务区(CBD)。最近，东南大学经济管理学院完成了新街口这一发展规划。眼下白下区投资亿元改造新街口南片外环境，东北片的玄武区从中山路一直拆到汉府街，鼓楼区也对西北片管家桥地块拆迁和环境改造。他们将共同打造新街口中央商务区。

　　东南大学经济管理学院院长徐康宁介绍，从经营性建筑面积所占比重、辐射半径、人流量等指标来看，新街口已具备中央商务区的一些基本特征。新街口四环0.5平方公里范围内集中了1万平方米以上商业建筑20多家，总营业面积约90多万平方米；日均人流量三四十万人，双休日六七十万人；2002年商业零售额59亿元，辐射南京都市圈2000多万人口。这里还集中了金陵饭店、金鹰、天丰、国贸、商茂广场、正洪、东宇等几十座高档写字楼、酒店，880多家商务机构，其中有91家跨国公司、367家全国性分支机构。洪武南路金融特色街，长江路、华侨路商务办公一条街已初具规模。

　　然而，和真正意义上的现代中央商务区相比，新街口还有很多不足。按照中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓；或是细分功能区划的“豪布斯卡”规则，hotel(宾馆)office(办公)shopping(购物)parking(停车)apartmentconvention(休闲)，新街口商贸比重明显偏大，服务、娱乐业弱，各种配套服务设施少。除东南片商业功能集中外，其他各区特色不明显，且多为大型百货，业态单一。20多座高层商务楼混杂在商业区中，绿化、停车、环境配套滞后，人们的舒适感、场所感不强。有人笑称，走进新街口，连抬头仰望摩天大楼的空间都没有。

　　此外，城市公共功能高度集中、混合，也影响新街口成为中央商务区必备的交通、外部环境。因交通发展起来的新街口商圈，城市主干道与商业商务区交叉，数十条公交线路从这里通过，客流迎主干道两侧线状流动。各大商场、商务只考虑自身交通停车，缺乏组织协调。由于无客车停靠站，外地旅游团难以进入核心区。

　　徐康宁教授认为，发展新街口中央商务区，必须突破“小四环”框框，变内向活动为外延扩张。规划后的“大新街口商务区”，结合南京老城改造，重点向历史文化资源丰富、腹地宽的长江路、大行宫地块拓展，形成1.3平方公里的“矩形模块区”。以金融功能突出的洪武路为中轴线，分为“三区一核”：原四环商业区，中山东路高档商务区，大行宫、长江路历史文化区，在洪武北路和长江路接口建设大型广场，作为分离各功能区的“绿核”。　徐康宁介绍，新街口重心东移和商务区外扩，一方面是因为外围已有好的基础，另一方面又可以避开交通枢纽。在新街口“大四环”内，已有一批特色街区“拱卫”：正洪路商业步行街，华侨路房产一条街，莫愁路古玩一条街，王府大街餐饮一条街，长江路文化一条街，洪武南路金融一条街，可将小四环内的商务、文化、旅游功能分离出来，“发扬光大”。尤其是洪武路集中了华泰、中行、农行、民生江苏分部、省人保、太保等各类证券、银行、保险机构20多家，已成为南京事实上的金融一条街，建筑规整气派，完全可以赋予其商务区“中央大道”的功能。

　　长江路口的绿地广场是整个商务区的“公共空间”，远眺南片商务区，形成美妙的城市空际轮廓线，引导人流进入背后的文化旅游区。洪武路东侧的商务区，除进一步引进各商业银行、外资银行、国内外大公司地区总部入驻外，还应大力发展资讯、设计、中介、传媒等知识密集、信息传播快的现代服务业。原四环商业区也“提档升级”，分别赋予东南、西南、东北片区以大众、高档、时尚消费分层。

　　事实上，新街口所属各区进行的大规模改造，也在朝这条共建CBD的路径走。白下区中山南路段打通3条地下通道，开通东铁管巷、北丰富路步行街，逐步腾空西南片片区住宅，南片交通、环境可望从此解决。“商务区”东侧的太平南路已委托北京经易公司整体开发。洪武路金融街南将拆迁建设1.5万平方米停车场。玄武区准备投资20亿元，沿长江路建设3大街区:西片建成高端综合性商业街区，拆除时代广场，沿中山路建设6层“店中街”式高档商业设施，集中引进国际知名精品店、专卖店；中段洪武路至碑亭巷依托文化艺术中心，建设市全民健身中心、玄武文体中心，形成群众性文化体育休闲街区；东段大行宫地块建设最有南京特色的历史文化旅游街区，通过建设南图、“总统府”文化服务区，复建江宁织造府，成为中央商务区的“后花园”。　本报记者　顾巍钟（新华日报）