上周咨询时临近沈阳市秋季房交会，咨询房地产方面知识的读者很多，下面仅就读者热点关注的几个问题做以简单总结。

　　一、关于逾期交房的问题

　　既然是预售商品房，自然会涉及到交付房屋的时间问题。房屋交付的法定条件包括实物交付和权利交付。当开发商不能按合同约定的时间交付房屋时，就会产生逾期交付的责任问题。逾期交房的原因很多，常见的为设计规划滞后；工程资金不到位引起的窝工、停工、缓建等因素或施工不力等原因。

　　逾期交房的法律后果为支付违约金、承担贷款利息乃至退房。购房者应在合同中明确约定逾期交房的法律责任，一旦发生纠纷可行使索赔的权利。二、关于房屋质量问题

　　购房者入住后通常会发现新购的商品房存在不同程度的诸如裂缝、渗漏、脱落等质量问题。当购房者所购房屋明显存在质量问题却又不构成影响房屋的安全性时，开发商应承担修复责任并赔偿购房者在修复期间造成的损失。

　　如购房者对开发商采取修复的方式有异议，可以按照房屋质量监督部门出具的检测报告建议方法进行修复。如开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或委托他人修复，修复费用由开发商承担。

　　三、关于商品房的销售面积

　　商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积由以下三个部分组成：1.套内使用面积；2.套内墙体面积；3.阳台建筑面积。分摊的公用建筑面积为各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。

　　如套内建筑面积或销售面积与合同约定面积的误差比绝对值超过3％，购房者可请求解除合同、返还已付购房款及利息，对于面积误差比绝对值超过3％部分的房价款可适用双倍惩罚性原则予以返还。（兰静）