记者昨天从市房产住宅局获悉：经过两年多的调查统计和数据收据及系统评估，我市出台了全国第一个存量住宅买卖的指导价格草案。该价格标准的出台将从宏观上指导我市的二手房市场交易价格，为房产买卖双方提供一个科学的参照系，以此活跃我市的存量住宅买卖市场，带动房地产市场向健康良性方向发展。

　　二手房缘何要定指导价？

　　据房产住宅局产权处负责人介绍：据房产住宅局产权处的粗略统计，每天上市的二手房信息可达6000—7000条，而每个月的成交量不过500余件，供求严重失衡。二手房市场的不活跃，其连锁反应就是整个房地产市场的萎缩。而造成这一现状的根本原因是买卖双方的信息不对称，卖方盲目比照新建商品房价格，形成存量住宅价格奇高，买方拼命压价，造成交易无法实现。为解决信息的不对称，存量住宅买卖指导价格的出台就显得极其必要。业内人士称：二手房指导价，并不是计划经济条件下的政府定价，而是二手房交易过程中，买卖双方的可参照的、科学性较高的心理价位。

　　指导价是怎样定出来的？

　　据业内人士介绍：存量住宅买卖指导价格的制定，不是政府管理部门的盲目定价，而是完全由市场决定的，市场是指导价格的最终决定因素。

　　此次存量住宅买卖指导价格的制定，完全是以市场中真实的成交数据为基础，以房地产价格评估的市场比较法为技术手段，按不同区域类别分别制定的基准价。为确保指导价格的准确性，这套指导价格测算出来后，房产住宅局有关部门又利用近半个月时间，在每一个区域内选取了充足的实例，利用这套公式进行计算并与实际成交价格进行核对，结果基本一致。根据推算，我市存量住宅最高价格（指使用两年以上仍为十成新的住宅）的价格占本地区普通商品房价格的73%—81%，边远地区的比例为70%以下。指导价格基本反映了我市存量住宅买卖的价格趋势。

　　百姓如何使用指导价？

　　据了解，此指导价格只为存量住宅上市交易提供价格参考，不做任何其他用途。该指导价除对7个行政区进行指导规范外，开发区集中区、平房综合工业区、迎宾开发区等区域也被纳入指导范围，且每个区都划分了不同的区段，确定了指导价格。

　　其使用办法为房产买卖者可运用计算公式结合楼层、朝向、结构、成新、使用年限、户型及周边环境、物业管理等因素粗略估算标的物价格。

　　计算公式：标的物实际价格=[标的物基准价格×成新修正系统×楼层修正系数×（1+设施修正系数+朝向修正系数）+其他相应参数（包括采光、户型、装修、学区、心理因素及未来房屋发展趋势等相应增减数值）]

　　本报记者 金鑫