读者来信 家住沈河区小西门清真路的黄先生来信说：贵报20日刊出一则消息《老汉要卖房，养子上公堂》，说的是王某夫妇因养子张某不尽赡养义务而解除了收养关系后，将属于王某名下、原来和张某一起居住且已被张某租给别人的房子卖给李某，张某起诉到大东区法院，大东区法院裁决终止王某和李某签订的房屋买卖协议，并判该东西两间平房的东屋（以前由张某居住）仍归张某居住使用；王某和李某向沈阳中法提起上诉后，沈阳中法判决撤消原判，认定王某与李某房屋买卖关系合法有效。我和几个同事看了以后，争论了很久。争执房是属于王某的，但张某一直在居住，且已租给了别人，王某是否有权利卖给李某？从法律上又该如何看待呢？法官评析
收到黄先生的来信后，本报记者就此案咨询了沈阳市中级人民法院民事二庭的张东波法官。张法官认为，该案件系房屋使用权转让合同效力确认纠纷，争议的主要焦点是：公房承租代表人未经其他承租人同意，擅自将房屋使用权转让给第三人的行为是否有效。据张法官介绍，对于此类问题，应依照相关法律规定，从维护交易安全，保护善意行为人出发，在正确认定事实的基础上，确认民事行为的效力。一般情况下，非经共同承租人追认，应认定无效。但第三人是善意、有偿的应认定为有效。处分人的处分行为如侵犯了共同承租人的利益，应向共同承租人承担民事责任。在王某与李某的房屋使用权转让合同行为中，李某系善意、有偿取得了房屋使用权，应受法律保护。
另外，本案中还应明确一个问题，即“公房使用权是否允许转让”。公房使用权转让纠纷，是随着房改政策的实施和房产交易市场的发展出现的新问题。是否允许转让尽管有争议，但已趋向统一，即在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下允许转让，对此法律法规亦没有禁止性规定。2002年12月15日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让；1999年4月19日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有权转让。”可见公有住房使用权进入市场，并逐步被法律法规所认可，已是不争的事实。按合同法规定，租赁合同是出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，是一种使用权流转合同。房屋的合法使用人转让房屋使用权的行为并不违反法律的禁止性规定，只要经过房屋产权人同意就应该是有效的。本案中，上诉人王某作为承租代表人，转让房屋使用权，并经房产局（产权人）同意，办理了更名过户手续，因此，其转让行为不违反法律法规禁止性规定，不能认定为无效。即使侵害了共同承租人的利益，如无双方恶意串通，也不能认定无效，而只能由无权处分人向被侵害人承担责任。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，本案原审原告张某未能举出王某与李某恶意串通的证据，从这个角度来看也不能认定转让合同无效。
综上所述，王某与李某的房屋卖房合同符合善意有偿取得构成要件，应认定合法有效。二审判决保护了善意第三人的合法权利，同时肯定了公房使用权转让行为的效力，是符合现行法律、法规的要求的。
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