许璇本报记者周围王东旭在很多人看来，无论是公务拍卖还是强制拍卖，应该都是有“便宜”可占的，买家的兴趣会很大。尤其像民族饭店和江南春商厦这样具有名气和优越地理位置的拍卖对象，只要价格不至于特别离谱，找到买家应该不是什么难事。可事实上它们居然连续流拍，难怪人们会摇头叹息呢。“流拍是正常市场现象”总面积两万多平方米、哈尔滨标的额最大的“烂尾楼”———哈威广场A区和C区11日被强制拍卖，但以流拍告终。对此，主持拍卖的黑龙江顺发拍卖公司人士表示，流拍不是什么坏事，可以看作是一种正常的市场现象。这位人士说，拍卖不是简单地甩卖便宜货，在这个认识方面，拍卖市场却已经形成了一个误区，这次哈威广场就不是仅仅因为价格高而落个无人问津的结局。因为，现在的买家都十分精明，这个始建于1993年的工程在建设手续、工程资料等方面有一些不十分明朗的地方，特别是相隔10年，期间增加了不少不确定因素，买家若想接手就不能不从长远考虑，以免日后的麻烦事。这或许才是造成买家犹豫以致流拍的主要原因。据说，民族饭店也存在类似的问题，其内部规划、设施已经过时，在一些建设手续上也有遗留问题，从而为买家的接手设置了障碍。买家青睐新兴地产民族饭店流拍之后，江南春也遭遇到同样的命运。这些大型商铺的流拍让许多人困惑：当年红极一时的老字号，又都地处黄金商圈，如今为何这样受冷落？现在不时有国内外的零售巨头进入哈埠开店，他们为何都不肯选择“新桃换旧符”呢？业内人士指出了其中的原因：近两年来，来哈抢滩的零售企业不再热衷中心商圈，而是选择在外围开辟战场，这是现代商业服务理念更新的结果。随着买方市场时代的到来，商家纷纷抢占社区阵地，将商场开到了居民的家门口，服务观念的变化，使这些新商家轻松赢得了市场。同时，避开中心商圈也使这些新兴的零售企业降低了物业管理成本，特别是选用新兴地产也使自己从一开始就没有陷入种种瓜葛之中，从而提高了自己的竞争优势。事实证明，老商圈内商业房产问津者已经趋于减少，从这个角度说，民族饭店、江南春商厦遭遇流拍就不奇怪了。房地产开发业内人士指出，现在零售企业与房地产开发商还形成了合作的新趋势———地产开发商愿意以房产入股进入零售业领域，零售业也喜欢借此机会得到开店的场所。比如大连万达与沃尔玛、上海爱建与上海一百都是结伴来哈，中财雅典城与好又多等也是相伴而生。这种开发商与零售商的捆绑合作，可以降低双方的投资风险，降低零售业的成本，提高赢利能力。零售企业可以以最低的商铺投入进入哈埠市场，获得竞争优势。而如果零售企业是自掏腰包，花几千万元买下一处卖场再开店，那进入市场的成本就太高了，并容易使企业在市场竞争中失去成本优势。

　　专家认为，位于城市中心商圈的那些被拍卖的商业地产，其实基本上可以说已经不能适应现代商业的经营需要了，当初设计的建筑功能现在已经过时了，要改造起来投入很大。而且，这些商铺大多没有停车场，周围环境也十分拥挤，这些也都是外来零售企业放弃中心商圈而甘愿到外围选址开店的原因。买主多愿“私下”买对于处置不良资产的方式，资产管理公司力争做到公开、公正。因为有拍卖行这样的中介方监督，交易相对“安全”，否则如果形成二次不良资产，处理起来会更加困难。华融资产管理公司哈尔滨办事处的工作人员告诉记者，前车之鉴让总部不敢轻易放弃拍卖、招标等较公开的方式。据其介绍，资产管理公司曾将地处中山路的一高层建筑协议转让给哈埠一家知名酒店，尽管不断催要，甚至到法院起诉，但该酒店至今仍未归还房款。因此，协议转让成了转让资产的最后一张底牌，不到万不得已资产管理公司不会同意采取这种方式。然而，资产管理公司热衷的拍卖、招标等公开的交易方式又让一些买主离去。据了解，采用拍卖这种形式交易，买卖双方需付一定比例的佣金。更重要的是，买主都不愿过分张扬，而是希望通过协议转让的形式购买不良资产。据悉，近日有一家在国外做生意的中国公司对民族饭店颇感兴趣，但其老板并不热衷拍卖的方式。这种局面也预示了拍卖市场并非人们预想的那么兴旺。重复建设结恶果“江南春商厦暂时拍不出去是正常的，这些商业地产当年就是盲目建设的产物，想通过一次拍卖就找到买家，找到盘活的项目和出路，显然是太理想化了。”一位业内人士这样认为。据这位人士分析，江南春商厦、同记商场等一大批老商铺建设时定位为大型商厦，但建成后几经定位和调整，都没能走出困境，而现在零售业市场已经发生了根本性变化，老商圈的影响力正在削弱，新兴的超市业态更使传统的百货业态失去了优势。所以，企业竞买时肯定是十分慎重的，因为在这种商业形势之下，要找到一个合适的项目，把这些闲置的商业地产利用起来，对任何一个企业来说，都不是轻而易举的事情。一些业内人士则表示，企业对这些大型拍卖对象持审慎的态度，这种理智不能不说是一种成熟和进步，如果当年的投资者能够这样理智和负责任，说不定就不会有今天的无奈局面了。所以，后来的投资者要引以为戒，在哈尔滨刚刚兴起的这新一轮商业地产开发热中，企业、社会和管理部门能够保持理智和科学态度，切不可重蹈盲目建设、同质化竞争的覆辙了。近来我市部分流拍备忘录

　　2002年9月25日，拍卖会因无人交保证金延期举行，民族饭店遭到第一次流拍。

　　2002年11月25日，仍没有人交保证金，土地转让金被正式拿到桌面讨论。华融资产管理公司同意由自己负担土地转让金，但民族饭店再次遭到流拍。

　　2002年12月29日，买主提议与华融资产管理公司平摊近千万元的费用，要求卖价进一步下调，结果未能达成协议。至此，民族饭店的拍卖告一段落。

　　2003年8月28日，江南春商厦遭遇流拍。2003年11月11日，哈威广场A区、C区拍卖流拍。