上海房产纠纷出现首例“双赔”

　　外滩记者 邵嘉翔/报道 彭辉

　　11月18日，上海市闵行区法院对一起“一房两卖”案作出一审判决：上海慧新房地产有限公司（以下简称慧新公司）分别向两位消费者“退还房款11.6万元和9万元，同时赔偿11.6万元和9万元”。这是上海市首次对商品房欺诈销售案作出“退一赔一”的判决。

　　本案的主审法官蒋鸣良在接受记者采访时说，慧新公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，与两位消费者签订了预售合同；而在这两名消费者之前，慧新公司已将房屋分别转让给了他人。

　　蒋法官认为，慧新公司故意隐瞒事实，以构成了“一房二卖”行为。因此判定消费者与慧新公司签订的预售合同无效，慧新公司除返还消费者已付房款外，理应再赔偿消费者一倍的房款。

　　买来的“新房”早已“名花有主”

　　去年2月22日，家住闵行区的任女士与慧新公司签订了房屋预售合同，看房后，任女士支付房款11.6万元。

　　两天后，当任女士再次去看位于闵行区金塔二村的“新房”时，发现门锁已被换掉，自己怎么也打不开门锁了。任女士马上找到慧新公司，可公司已“人去楼空”。之后，任女士几经周折，才知道自己花了11.6万元买的新房，其实已经“名花有主”。

　　和任女士一起“受骗”的还有一位田先生。也是去年2月22日，田先生向慧新公司购买了一套总价12.5万元的商品房，准备作婚房，并且先期预付了9万元。当田先生拿着新房钥匙准备去看房时，发现自己购买的“婚房”早已在前年就被慧新公司卖给了别人。

　　据记者调查了解，早在二年前，慧新公司就与他人签下了《房屋预售合同》。

　　房产靠超低欺骗消费者

　　为什么一套已经售出两年的房子还能被开发商再卖一次？开发商靠什么手段欺骗了消费者？

　　“受骗”的田先生认为，主要还是房子价格诱人，自己又对奸商缺乏警惕性。

　　今年年初，田先生买房时，闵行区北桥镇的房价因为轨道交通5号线的即将通车，房价已经涨到每平米3000元左右，而慧新公司当时销售的金塔二村的商品房只有每平米1000元。

　　田先生告诉记者，虽然慧新公司拿不出《商品房预售许可证》，又没有正式的商品房预售合同，但是巨大的差价实在是太“诱人”了。

　　“我有个亲戚住在里面两年了，他们说慧新公司的信用还可以，就是房产证总办不下来。我也怕房产证办不了，以后会有问题，所以当时和慧新公司谈的条件是12.5万元的房子我先交9万，等房产证办下来后再交剩下的3.5万元。”当初田先生觉得慧新公司有房的话先住上，房产证办下来是迟早的事情，谁知房子早已被他人居住。

　　按照上海市有关规定，购房者缴纳购房款后应该拿到一张开发商出具的正式发票，还有上海市房地局监制的商品房预售合同。田先生向慧新公司购买的是一套118平方米的商品房，而目前他手头只有一张盖有慧新公司公章的收据。

　　“一女两嫁”的房子还有很多

　　“我们现在是密切关注着田先生他们告状的情况，他们要是赢了，我们马上就去告慧新公司。”闵行区金塔二村134号6楼业主颜先生对记者说。

　　颜也是“一房两卖”的受害者，但他与田先生相比又是“幸运”的，因为他已经住进房子。

　　据颜介绍，他的房子在购买前已经被卢湾区法院判给一名袁姓市民。颜向记者出示了卢湾区法院7月29日贴在他家门口的“通知”：因慧新公司拖欠卢湾区市民袁先生77万元欠款迟迟未能还清，卢湾区法院已经把慧新公司名下的位于金塔二村133号、134号两栋楼6楼的4套房产判给了袁。

　　因为卢湾区法院尚未上门执行这四套房产，所以这四户居民们还都暂时居住在里面。因为怕随时可能到来的强行执行，这四户居民虽已经入住了已有一年时间，但是一直不敢装修。记者在颜先生家中看到，120平方米的房子只放了很简单的几件家具，三张床、两个沙发和两张方桌。

　　和颜先生住同一栋楼的周女士家也被法院贴了“通知”。周告诉记者，金塔二村还有很多住户购买的房子属于“一房两卖”，这些住户之所以没有“声音”，是因暂时还没有人和他们争房子。

　　开发商是受害者，你信吗？

　　“金塔二村整个小区一共300多户，确实都没有产权证。”慧新公司董事长黄金清在接受记者采访时承认。

　　出售的房子为何迟迟不办理房产证？黄金清说，因为他们公司一直没能缴纳土地出让金。

　　黄金清告诉记者说，他们需要上缴的土地出让金一共是500多万元。

　　针对闵行法院的一审判决，黄金清不服，表示将上诉至上海市第一中级法院。黄金清告诉记者：“慧新公司的52套房子全部是由一个姓赵的浙江人负责销售，但是赵卖房所得的700多万元至今一分钱也没有进入慧新公司的账户。而且，赵在2003年2月明知金塔二村已无可售房源的情况下，采取一房两卖的方式销售房屋牟取私利，并且在事发之后携款潜逃了。”

　　黄金清认为赵不是慧新公司员工，慧新公司也是受害者。

　　“一房两卖”游离政府监管

　　对于金塔二村出现的“一房两卖”问题，市房地产行业投诉中心表示，其实上海市已经制定了一套有效防止“一房两卖”的相关措施，从今年5月起，每销售一套商品房，都必须在上海市房地产交易中心登记，登记的内容包括每套房屋何时卖出，有无将其抵押给银行等等，每套房屋的交易信息都可以通过付费查询的方式查到，购房者只要缴纳30元钱就可以查询到自己准备购买的那套房子是否已经销售出去，是否已经抵押，正在销售的楼盘是否有预售许可证，这就杜绝了大部分“一房两卖”的可能。

　　“金塔二村的情况确实比较少见也比较特殊。慧新公司是一个典型的项目公司，根本没能力拿出500万元的土地出让金，而是利用某些关系，采取‘先上车后买票’的操作方式，先在政府划出的土地上建房，卖出后赚了钱再补交土地出让金，然后才能拿到大产证和小产证。”上海协力律师事务所律师李剑锋表示，“这样的房子在房地产交易中心是没有登记的，也就是说它里边存在着一房两卖甚至是多卖的可能，因为你无法掌握开发商的销售情况。”

　　法规链接

　　最高人民法院

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》

　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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