保安撤退
点击此处查看其它图片

　　小区的物业管理用哪家公司，到底谁说了算？《物业管理条例》中规定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主有权选聘、解聘物业公司。前不久，北京市朝阳区大西洋新城业主举行的一次投票，就达到规定票数，通过了辞退旧物业、选聘新物业的决议。可是，真到了要辞退旧物业公司的时候，这些业主们发现这事远不是投票那么简单。

　　大西洋新城业主“辞旧迎新”

　　北京大西洋新城业主代表王燕滨：“从今天开始，广大业主将在小区内，真正行使自治管理的权力，从今天开始，大西洋新城将走向，良性发展的道路。”

　　11月22日一大早，大西洋新城的业主们就聚集到了108号楼的门前。经过一个多月的投票，根据业主大会的最终决议，他们将在今天辞退旧的物业管理----“大西洋物业管理有限公司”，选聘晨曦物业作为新的物业管理公司。

　　“我们现在就去请大西洋物业管理有限公司，撤出大西洋物业管理区域，离开我们的公摊面积。”

　　当业主们来到“大西洋”物业管理公司位于地下一层的办公室时，早已有所准备的公司负责人带领十几名保安组成了一道人墙，摆出一副“严防死守”的阵势。一时间，旧物业公司的保安与业主之间形成了相互对峙的局面。

　　“这个物业公司有没有权力赖在这里不走，没有。让开，走。你们保安都离开这个地方

　　保安都走开，跟你们保安没有关系，保安出去。一、二、三快走吧，没你们的事啦。”

　　经过十几分钟的对峙，在小区业主的劝说下，大西洋物业公司的保安撤出了物业公司的办公区。然而此时物业公司的负责人仍然“坚守阵地”，不愿离开办公室一步。

　　时间又过去了近一个小时，面对不愿退场的旧物业公司负责人，情绪越来越激动的业主采取了强制性的措施。在众人的吆喝声中，两名业主几乎是用半拉半抬的方式，把旧物业公司的这位负责人“请”出了办公室。随着旧物业公司的撤出，业主们自己选聘的新物业顺利进入了物业公司办公室。

　　“欢迎晨曦物业公司进驻，欢迎欢迎，热烈欢迎；欢迎欢迎，热烈欢迎。”

　　大西洋新城的业主为什么要用这种看上去有些过激的行为请出物业公司呢？一些业主告诉记者，最根本的原因还是当初他们与开发商的矛盾。由于大西洋物业是开发商指定的物业管理公司，所以在他们上岗之初，就引起了业主的不满。而入住4年多以来，物业公司降低服务质量、重复收取不合理费用、转移物业管理经费等问题，更进一步加深了与业主之间的矛盾。

　　大西洋新城业主：“老的物业公司是开发商的，所以说它维护的是开发商的权利，它不是维护业主的权利。之所以要把老的物业公司取消掉，选聘一个自己的物业公司，也是出于这样一个考虑。实际上政府也在提倡这个，就是说让物业公司跟开发商彻底脱钩，这样就可以形成一种合作和制衡的作用，能够在一定的程度上能够维护业主的利益。”

　　虽然暂时赶走了旧的物业公司，但业主们也不得不承认，这种方式实在是出于无奈，而现在的局面也根本不是真正的交接，新的物业公司目前根本没有真正接管小区的物业管理工作。

　　王燕滨：“我们对目前的结果很不满意。现在大家知道，这个小区的物业管理有很多工作。新物业只是把办公室接管了，那么现在还没有完全接管，像小区的各个楼门的保洁、保安，都还没有完全接管。”

　　大西洋新城业主:“我认为他们最大的困难是跟旧的物业公司的交接。如果旧的物业公司退出的时候不配合的话，那是一个很困难的工作，里面会有很多问题。”

　　而此时此刻已经坐在物业管理办公室里的晨曦物业管理公司老总杨京，对于自己何时才能真正接手大西洋新城的物业管理工作，也显得并不十分乐观。

　　晨曦物业管理公司总经理杨京：“现在最重要的一个问题就是债权债务的清理了，本身矛盾就集中在债权债务上，作为业主来讲有这个愿望，但是对方的物业公司并没有这种行为或者初衷，所以现在产生了一些隔阂。”大西洋新城的业主就这样辞退了老管家，接回了新管家。可对于这位新管家什么时候能真正替代老管家，他们的心里并没有底。而更让他们没想到的是，对于他们更换物业公司的行动，有关主管部门发出了不同的声音。

　　维权之路该怎么走

　　一番波折，大西洋新城业主和晨曦物业管理公司终于接管了小区物业管理的部分办公场所，按照他们的理解，业主的维权行动总算取得了阶段性的胜利。但是，对于这种形式的接管，究竟算不算真正意义上的新旧交替，业主和新的物业管理公司都表示出了担忧，果然，事隔一天，事件就发生了变化。

　　11月23日，也就是强行接管行动的第二天，记者又来到了大西洋新城。一到这里，我们便得知了一个新的消息：大西洋物业管理公司又回来了。业主代表王燕滨告诉记者，昨天晨曦物业管理公司进驻后，大西洋物业公司就将小区部分供电、供水和电话线路掐断了，中断时间长达6个小时。为了避免出现更大的混乱，他们决定暂时让晨曦物业撤出。

　　在业主看来，小区物业接管出现今天的局面，很大程度上是由于政府主管部门发布了一则公告。

　　业主代表王燕滨：“朝阳区小区办和望京街道办事处突然间出了个告示，在没有和业主任何一个人沟通的情况下，出示告示搞突然袭击，这样就造成了一些混乱。”

　　业主提到的这份通告是11月21日，也就是业主准备强行接管物业的头一天晚上，由朝阳区国土资源和房屋管理局和朝阳区望京街道办事处联合发出的。上面明确提到“大西洋部分业主既没有依法组建筹备组，也没有按照规定，在政府有关部门的指导下依法召开业主大会，选举产生业主委员会，没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》”，“部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护。”

　　望京街道办事处主任皮定均在采访中明确地告诉记者，正是大西洋业主召开业主大会产生决议的程序与现行的法律不符，所以决议的合法性无法得到承认。

　　皮定均主任：“应该呢先是一个筹备组，业主大会筹备组，然后召开第一次业主大会，第一次业主大会选举产生业主委员会，业主委员会成立。到目前为止，它没有业主委员会，那么谁来主持这个大会，你主持这个大会的法定程序，你就没法做到完善。”

　　朝阳区国土资源和房屋管理局物业管理科科长宋瑞湘也拿出了建设部颁布的《业主大会规程》，其中第八条规定“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”宋科长认为，这一规定明确了业主委员会与业主大会的关系。

　　宋瑞湘科长：“召开业主大会之前，大西洋小区的业主代表，又先后几次到朝阳区国土资源房管局来咨询。我们都是按照业主大会的规程，以及北京市将居住区纳入社区建设，这样一个精神，以及我们现在正在实施的物业管理条例，进行了耐心和细致的指导。在指导过程里双方，主要是在什么问题上有分歧，我们指导就是按照条例的规定，应当由业主大会的筹备组，组织召开业主大会，选举业主委员会，同时对其它一些需要表决的事项进行表决，但是业主坚持不选举业主委员会”

　　那么为什么在首次业主大会上业主没有进行选举业主委员会的议程呢？朝阳区国土资源和房屋管理局物业管理科科长宋瑞湘：“因为我们在两年前就已经提出要成立业主委员会，而且我们花了很多钱，请了律师来起草业主委员会的文件。但当时在两个问题上，就把我们难住了。第一个问题，他们有这样一个文件规定，北京市有文件规定说，欠费业主不宜作为业主委员会成员的候选人。因为我们小区像很多小区一样，物业公司的收费有不合理和不合法的因素在里面。我们一直在和他协商，在协商过程当中，就产生了我们抵制不合理不合法收费，就产生了凡是维权的人，维护业主权利的人，都是不交费的人。那反过来说，如果你要规定都是交费的人，才能成为业主委员会的成员，那就等于说那些放弃自己权利，同意开发商和物业管理公司收费的这些人，他们才可以作为业主委员会的成员，这本身就是一个矛盾。”

　　朝阳区房管局物业管理科的宋瑞湘科长证实，依照北京市的相关文件规定，欠费业主是不宜成为业主委员的候选人的。

　　朝阳区房管局物业管理科的宋瑞湘科长：“北京市在业主委员会组建的有关文件当中，明确了业主委员会的委员应当是具备什么条件。其中有一个条件就是，应该是不欠费的业主。”

　　正是因为北京市政府的这项规定，在业主入住大西洋新城后长达四年的时间里，业主们一直未能按照自己的意愿成立业主委员会。

　　张亚辉：“我们筹委会的委员和很多广大业主，现在都是用不交费的方式，抵制开发商和物业公司的这种欺诈行为，造成了我们不符合区里的文件精神，成为了欠费业主。既然欠费就不能成立业主委员会，不能成立业主委员会，在新的物业管理条例，没有颁布之前，当时的那种环境情况下，就不能选聘解聘物业管理公司，所以这个三角的链型结构，这个死结就一直没有办法打开。”

　　在小区业主看来，9月1日起施行的《物业管理条例》恰恰为打开这个死结提供了可能。

　　张亚辉：“按照现在新的物业管理条例的规定，选聘和解聘物业公司已经不再是业主委员会的权力了，这个权力现在归业主大会，而且要由全体业主三分之二以上投票通过，才能成立。因此我们认为，选聘和解聘物业公司是业主大会的权力，这个权力是不能被业主委员会分享的，业主大会一旦通过这个决议，这个事情就算定了。业主委员会只是履行业主大会的决议来签署合同。”

　　9月28日召开的大西洋新城业主大会主要议题就是解聘北京大西洋物业管理公司，选聘晨曦物业对大西洋新城提供物业服务。针对小区的实际情况，这次业主会议采用了书面征求意见的形式。筹备组成员将选票逐一送到住户家中，再通过公开投票箱收回，前后经历了50天的时间。这期间，发送、收回、统计选票的工作全部由业主自愿进行，前后共有70多名业主志愿参加了这一工作。在负责统计工作的业主张亚辉家中，记者看到了所有选票的原件和统计图表。

　　张亚辉：“到目前为止，我们一共1522户业主，我们收回1097张选票。那么这些选票到目前为止，我认为它都是我们从广大业主手上得到的真实选票。它们能够代表什么，能够代表我们大多数的，三分之二的业主，对这次业主大会三项议题，整体的一个书面意愿。”

　　超过三分之二的业主选择了解聘大西洋物业公司，让晨曦物业接管。基于业主委员会尚未成立，业主们试图找到变通的办法，他们在选票背后印上了授权委托书，希望通过授权的方式让王燕滨等五人成为代表负责完成签署合同等事项。

　　张亚辉：“我们采用民事委托的方法，依据民法和合同法的原则，委托了五位业主代表，来和新的物业公司签署一个合同。我们同时也规定，一旦业主委员会成立，由业主委员会取代这五个业主代表来履行职责。”尽管五位代表拿到了1085位业主的授权，但是无论原有的物业管理公司还是当地政府房管部门都不认可这种形式。

　　大西洋物业管理公司代理律师吴建中：“你要选谁来，必须要签一个物业管理合同。这个合同要有一方的盖章，这一方是谁呢，无论从过去的法律规定，还是现在的法律规定，都是要有业主委员会来出面，来和任何一家物业公司签合同。这个主体只能是一个，不能是某几个个人，条例当中只规定了一种方式，就是由业主大会。选举业主委员会，作为执行机构没有规定其它方式。”

　　选票已经说明，解聘原有的物业管理公司是这个小区大多数业主的意愿。但无论如何，我想还是有必要通过合法的程序，形成决议，来体现这种意愿。这对业主的利益也是一种更有效的保证。当然，在这个过程中间，有关部门应该摆正自己的位置。毕竟，更换物业管理公司的权力是在业主手中。

　　《物业管理条例》的由来

　　大西洋新城的业主代表告诉我们记者，按照《物业管理条例》的规定，争取到2/3的业主投票赞成，在一个有上千户居民的小区里，是一件非常不容易的事情。尽管《条例》在更换物业公司上，设立的门槛比较高，但是，我们也应该认识到，《物业管理条例》的出台正是为了规范物业管理市场，维护业主的权益。我们也准备了一段资料，一起来看看。

　　目前，中国的物业管理市场已经形成了很大的规模。据建设部不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已经占物业总量的38%，经济发达城市已经有50%以上的物业由物业管理企业管理。全国物业管理行业的产值达到300亿元，物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

　　由于我国的物业管理市场还不是一个充分竞争的市场，即使有的项目引入了竞争机制，选择哪家物业公司也是由开发商说了算。这就导致物业管理行业在迅速发展的过程中，产生了许多矛盾和问题，并成为近几年消费者投诉的热点。国家发改委公布的2002年六大举报热点，物业管理就位居其中；而在消费者协会接到的投诉中，有关物业管理的案件也名列前三。

　　在2003年的中央电视台3·15晚会上，全国电视观众通过手机短信的方式参与了对小区物业管理是否满意的调查。在25430条短信中，选择对物业管理不满意的占40.34%，非常不满意的占30.61%。同时，在央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也超过了80%。

　　为了规范物业管理市场、保护消费者的合法权益，从1994年起，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市就相继出台了地方性的物业管理条例。2001年，国务院把制定《物业管理条例》列入当年的立法计划。2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例(草案)》，公开向社会征求意见。2003年6月8日，《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。

　　《物业管理条例》赋予了业主更换物业公司的权力。但是，《条例》实施后，在北京、在广州，以及其他一些城市，我们都看到，业主更换物业公司的过程，往往会伴随着各种风波。那么，业主应该如何理解《条例》的规定？有关部门应该如何在新的法律环境下，处理物业纠纷？我们今天还采访中国人民大学的陈幽泓教授。他曾经作为专家参与过《物业管理条例》起草前的讨论。

　　记者：“我们刚才看到，因为这个小区的业主，没有通过一个规范的程序，建立起一个业主委员会，所以呢它的大会，做的这个换物业，的这个决定，就被认为是不具备效力的，那么从法律上看，您认为这个决定是不是有效的。”

　　中国人民大学的陈幽泓教授：“我认为业主表达他们的意愿是有效的因为有三分之二以上的业主表达了他们的意愿这是有效的但是业主在实现他们的意愿的程序上还不完备这是因为根据物业管理条例他们必须要有一个业主委员会来代表他们去和新的物业管理公司签订合同。”

　　记者：“但是在这当中没有建立起业主委员会的一个争执的的焦点就是欠费的业主是不是能够成为业主委员会的成员。”

　　陈幽泓教授：“根据物业管理(条例)16条有公益心的负责任的有组织能力的业主可以成为业主委员会的代表而关于欠费问题在物业管理条例中没有规定欠费不欠费不是一个必要条件。”

　　记者：“我们在片子当中还看到当地的房地行政部门还在小区张贴了通告用以宣布他们业主的做法是不符合法律规范的本来应该传达一种意见或者是一种指导那么用张贴通告的这种形式是不是妥当。”

　　陈教授：“物业管理19条对于地方房地局和街道地方政府部门发布通告是有明确规定的这种明确规定是指只有当业主大会和业主委员会的行为违反了法律法规的时候才可能发布通告在这种情况下我认为这个通告是越权行政的其次这是一个民事纠纷政府不应该直接干预民事纠纷而政府直接干预民事行为并且利用行政行为来干预民事行为这就本身就是我们叫做越权行政超出了政府行政的范围。”

　　记者：“那么在物业管理条例当中也规定了业主应该是在房地政府行政部门的指导下进行操作这个指导应该怎么来理解。”

　　陈教授：“在这个事件上我们认为政府应该是进行协调和调解来帮助解决民事纠纷但是作为民事纠纷政府不能介入。”

　　记者：“发生分歧怎么办？”

　　陈教授：“发生意见不一致的情况下政府应该积极行政而不能够叫停或者消极退出。”

　　记者：“所以指导的最终目的是为了帮助协调解决各方的问题。”

　　陈教授：“嗯，对。政府应该积极行政应该帮助解决现在存在的问题使得各方达成一致。”

　　专家的意见仅仅是解决物业问题的一个参考。但是我们注意到，11月1日，国内第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司已经正式进驻深圳景洲大厦。这家公司与业主签定的物业管理服务合同，也是国内第一份由业主自行创新的合同文本。业内人士认为，深圳的模式，意味着业主开始在法律框架下，按照市场经济规则，自行调节处理民事纠纷。《经济半小时》记者：高杨孙岭鄢闻余