房源供应过剩 买房人数大增

　　原载《纽约时报》 林佳鸣/译

　　最近在美国的许多地方，租房子就像过生日那么惬意。

　　在孟菲斯市一些公寓楼，前台每天早上为房客们奉上免费的星巴克咖啡；亚特兰大市郊一座花园式公寓的新房客；可以得到500美元的电器连锁店“Best Buy”的礼券；在克利夫兰、丹佛等城市，房东给新房客准备的见面礼价值不下1000美元：免收一个月到三个月房租！

　　逾八成城市租金下跌

　　除东西两岸一些大城市的房租仍在上涨外，全美超过八成城市的房租都已开始下跌。近几年来由于利率很低，很多家庭由租房转为买房；同时新住宅楼又纷纷落成，很多房东只好拼命寻觅房客，以免房子空置。

　　今年夏季，美国出租公寓的空置率攀升到9.9%，创下1956年统计开始以来的最高水平；《全国房产指数》显示：自2001年年底到今年夏天，美国房产业的每平方英尺平均租金下跌了4.8%。

　　“我干这行已经有30年了，还从没遇到过这么糟的光景；现在的租金已经回落到三四年前的水平，”阳光公司的总裁利昂纳德·瑞奇曼说。该公司管理着孟菲斯市近4000套公寓。

　　去年开始蔓延全国的租金下跌风，使很多年轻人成了受益者。相对于其他年龄段的人来说，这一群体租房的比买房的多，又在过去三年中饱受高失业率打击。

　　经济专家表示，租金的下跌意味着美国房市也开始患上供过于求的毛病；如果购房贷款利率继续上升，本来可能买房的人就会转向租房；这样一来，供给过度的压力将从房东身上转移到购房者身上，持续10年的这一轮房价上涨行情也将从此告终。

　　“只要把这一个亮点拿掉，经济肯定会变黯淡，问题只是会黯淡多少，”Economy.com网站的首席经济师马克·詹迪说。

　　租房优惠五花八门

　　租金跌幅最大的主要是像孟菲斯这样的城市，其共同点是土地充裕，但住宅建设法规却不够完善；这些城市的住房开支在美国城市中已降到最低。

　　管理着从堪萨斯到佛罗里达州1.6万套公寓的福格尔曼公司总裁马克·福格尔曼说：“在东南部或中西部的任何一个城市，‘免一个月/两个月租金’、‘优惠2000美元’这样的广告横幅到处可见。”

　　上个月，24岁的银行职员安德鲁·恩德伍德搬进孟菲斯市区一套单居室公寓。他的新家层高大，在阳台上可以俯瞰街对面新建的小联盟棒球场。他签了13个月的租约，虽然月租金开价将近1000美元，但实际只需付10个月的钱。据他透露，这幢楼几乎所有人住进去时都得到了优惠。

　　而在不那么高档的地段，房东更是又打折又送礼。近来福格曼公司管理的一些大楼新增免费的传真和上网服务，每天早上再奉上报纸和咖啡，甚至替外出度假的房客遛狗、取回干洗衣物；如果房客愿意带印有福格曼广告的饼干盒、咖啡杯和宣传册去上班，公司还可以每月少收25至50元的租金。

　　“这里的优惠措施五花八门，”28岁的珍妮·黛尔说。下个月她和丈夫及10个月大的女儿将搬进一套砖木结构的跃层式公寓，月租金只需725美元，比他们现在在孟菲斯住的公寓更大、更便宜，而且不必签租约，随时都可以买房退租。

　　东西两岸不跌反升

　　在东西两岸的许多城市，由于盖新房的地皮所剩不多，加上20年来高学历人群大量涌入，房价一路上涨，租金也居高不下。房产公司Torto Wheaton的调查报告指出，洛杉矶和纽约的平均房租自去年起又上涨4个百分点，波士顿和华盛顿的租金也只是略有下跌。

　　这种情况拉大了东北部及加州部分地区和几乎所有其他地区之间的生活费用差距。Economy网站作过比较：三年前，洛杉矶一套75平米左右单居室公寓的租金，大抵和北卡州夏洛特市一套137平米的两居室公寓基本持平，而现在已能抵上夏洛特市一套176平米的房子。

　　惟一的例外是旧金山湾区。过去三年中，当地房租下跌超过20%，跌幅居全国之冠。业界专家认为，虽然湾区房价仍很高，但由于2000年后高技术业泡沫破裂，北加州地区愿租高价房的年轻白领数量已大为减少。

　　三大因素打压房租

　　全美的房东都将房租下跌归咎于三大因素：长期的经济低迷使许多人失业或收入下降，迫使一些人只能和亲戚同住或与人合租。

　　另一个原因是房源供给增加，由于战后生育高峰一代人的子女行将大学毕业，很多房产开发商以为新建的公寓能够很快找到房客。与此同时，全国各个城市都对市区进行翻新，把许多废弃的办公楼改造成阁楼式公寓。

　　但对房租价格打击最大的还是买房大军的迅速壮大。低利率是造成这一现象的重要原因之一，另外，许多银行和一些抵押贷款巨头都为原先的租房者提供了低首付甚至零首付的按揭方案。

　　孟菲斯住宅建筑公司Bowden Homes最近寄发的广告传单中，印了一只卡通怪物，它头上戴着标有“房东”字样的帽子，旁边写道：“别再喂‘收租怪兽’了！每月只需付726美元，你就能拥有自己的家！”

　　两年内租金无望回升

　　在孟菲斯东部，以前的大片玉米地如今被分区划片，这里的每套房子售价还不到15万美元，很多月还款额在750美元左右，有些不用付首期。房产专家说，这种做法曾引发过抵押房产被贷款商收回现象的剧增，因为一些新业主缺乏经济缓冲能力，一旦发生失业、疾病或离婚等变故，便无力继续缴付按揭款。

　　虽然租金降了，但近年来美国的公寓房价却有上涨；因为很多人认为，房地产投资还是比投资股市更牢靠一些。

　　公寓业主和业界专家普遍表示，一些城市的房租将很快止跌，尤其在经济持续转强的情况下；但几乎没人敢说房租有望在近期内回升，免费咖啡还得继续供应。 “我们认为，2005年前不会有好转。原因是住房盖得太多，导致入市房源的过剩，”房产业巨头C. B. Richard Ellis旗下Torto Wheaton公司的经济师格雷布·涅恰耶夫说。

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