自1997年国内商业银行推出个人住房按揭贷款以来，“花明天的钱，圆今天的住房梦”逐渐成为一种时尚。但随着个人住房按揭贷款兴起，“造假”活动也日益多了起来。

　　所谓假按揭，主要是指开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。按照常理，按揭贷款的对象为个人，还款时应该由借款人本人或亲属前来办理。而开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款。更有甚者，有的开发公司派人四处收集身份证，办理贷款手续。

　　一位曾从事过房地产经营的人士说，假按揭从按揭贷款诞生那天起就存在，相当多的房地产商都不同程度地操作过，是行业内“公开的秘密”。如今，各大商业银行对房地产信贷全面缩紧，房地产业资金全线告急，假按揭有愈演愈烈的趋势。

　　假按揭不断浮出水面

　　据哈尔滨市道里区人民法院经济庭庭长宋振明指出，从今年初开始，经济庭就陆续受理并判决了多起由“假按揭”所引起的民事经济纠纷。

　　就在本月，该庭就受理并审理了一桩银行状告一普通市民请求还款的案件。我市某银行起诉市民郭某，诉其连续3个月没有还住房按揭贷款，虽经多次催要，但郭某仍拒绝还款。在法庭上，郭某一直主张自己没有向银行借款，也没有买开发公司的房子，钱是被他的工作单位———某开发公司借走的，不过是使用了他的名义而已。经过法院的调查，事情才水落石出。

　　原来，在2001年，郭某所在的开发公司获得了某小区的商品房开发工程项目。在开工初期，总经理找到郭某，说公司资金紧张，要求他以个人的名义向银行贷款，购买自己公司开发的商品房。就这样，他办理了一套购房手续，贷来的款也流进了公司的账户。

　　宋庭长还向记者介绍了另一个案例：今年初，陆先生看中了一套使用面积95平方米的商品房，售价45万元。他在交纳了18万元的首付款及税费后前往银行办理贷款手续，却被告知，该房已经有了业主，如果再进行交易的话就属于二手楼，只能办理二手房按揭。陆先生急忙找开发商了解情况。开发商保证，房屋是100％的新房，只是公司的内部人员之前已购买，由于陆先生又看中了这套房屋，于是就转给了他。由于很喜欢这套房，在开发商让利2万元的情况下，陆先生决定继续交易。但之后，陆先生又发现开发商伪造自己的笔迹同银行签合同。出于对开发商的极度不信任，陆先生要求退款，但开发商不肯，双方闹至法庭。

　　宋庭长指出，这两起都是典型的由“假按揭”所引起的民事经济纠纷案件。许多开发商由于资金短缺，又没有能力向银行贷款，就采用这样通过个人住房贷款的办法从银行套来资金。除此之外，利用个人住房贷款的资金还很“划算”：银行向开发商贷款一般期限不超过5年，利率一般在8％～10％，而个人住房贷款最高年限为30年，而利率仅为5．04％。以利差3％计算，20万元贷款一年光利差就是6000元，30年利差是多少，明眼人一看就会明白。

　　开发商如何骗过银行

　　假按揭是如何让银行受骗上当的呢？一位在银行工作的业内人士告诉记者，其中有两个原因：一是假按揭真真假假，银行很难分辨；二是部分银行在审查客户时没有做到认真彻底，使开发商钻了空子。

　　原来，按揭贷款是买房人将房屋抵押给银行，开发商作担保，银行就替买房人将房款一次性支付给开发商。然后，买房人再按月向银行还贷。假如开发商在其中做手脚办理假按揭，银行很难区别真假。因为，开发商履行的是正常的按揭贷款手续，银行不可能一个一个地去调查分辨。

　　银行难以区别，消费者也很容易被蒙骗。现在消费者购房，与开发商签订合同后，其供楼按揭手续基本上是由开发商代理，开发商往往会采用“转按揭”手法将房子卖出去，“过户”给消费者。所以，市场上有很多消费者，买了二手房还不知情，有的即使知道，由于所购房屋属新房，又能拿到房产证，也就不怎么计较了。

　　宋庭长还指出，除非开发商资金链断裂，否则假按揭很难被发现。但随着银行紧缩对房地产的信贷，房地产资金链不断告急并时有断裂之声，银行的风险在不断增大。因为假如开发商资金链断裂，银行贷出去的是巨额资金，收回来的却是一堆市场难以消化的房子。如有开发商在办理假按揭时与银行人士或评估机构勾结，故意抬高房子的售价，将价值80万元的房子卖到100万元，开发商便能够成功套现，留下“贬值”的房子给银行。更严重的是，有的开发商在楼房修建的过程中明知资金链就要断裂，还进行假按揭，一旦从银行获得房款之后就逃之夭夭，最后丢下一堆烂尾楼给银行。

　　“假按揭”属经济诈骗

　　宋庭长对“假按揭”的法律责任进行了分析。他指出，“假按揭”的行为属典型的经济欺诈，有些行为涉嫌犯罪。宋庭长分析道，开发商通过其内部员工虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用，造成银行资金风险。“假按揭”事实上是一种民事欺诈行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现“假按揭”，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。如果开发商和购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实，或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还，则构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》及相关规定，开发商和与之串通的虚构购房者应受到相应的刑罚处罚。

　　引发信用危机

　　开发商与银行签订的《合作协议》中一般有阶段担保责任或回购义务的约定。但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，此时寻求开发商承担担保责任已不可能。

　　从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制极不完善，个人的支付能力也千差万别，除了上海建立了个人资信登记系统外，其他城市在这方面仍是空白，因而个人财产很容易被转移、隐匿，所以要从执行个人的财产中弥补银行资金损失，效果是不佳的。特别是遇到开发商买通无业游民，以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，银行根本就无法找到真正的购房借款人。而且“假按揭”贷款一般涉及资金巨大，造成了巨额资金风险，形成大量不良贷款严重影响银行资产质量。同时，由于银行发放的按揭款项被挪用，并未真实地投入到正常的房地产项目之中，导致按揭楼盘不能按期竣工交房；或由于资金被挪用，造成所建房屋质量低下，形成一系列恶性循环。

　　本报记者金镒