本报讯售楼宣传资料中承诺的内容如果没写进合同，那么这些承诺到底对房地产开发商有没有约束力？房子已交付使用后，开发商能否擅自改变部分楼层的用途？地下停车位的产权到底归属于全体业主还是房地产开发商？昨日，郑州市金水法院审判大厅，一场唇枪舌剑的辩论在被告方河南省新明辉置业有限公司（以下简称明辉）和原告方以胡英为代表的业主之间展开，35位业主全部到场，因涉及问题较多，庭审时间持续了3个多小时，并且中间不时需要法官用法槌严肃纪律。

　　原告说，被告当年在售楼宣传资料中承诺：其小区“地下一层为近1万平方米的停车库，可停放220辆汽车，地上十二层，一层架空，用于配套设施建设”；小区内建设“小型便利店、诊疗室、阅览室、健身房”等配套设施；小区“所有公共设施均采用全方位电子安全监控系统……”出于对被告上述承诺的信赖，1998年10月至2002年3月，原告方以较高的价格（均价每平方米4000元）在小区购买了商品住宅，并分别与被告签订了《商品房买卖合同》。原告入住时居住的2号和3号楼一层确系架空层，2号楼架空层陆续建成了健身房、娱乐室、休闲庭等设施，成为原告居住区的休闲活动场所。

　　可从2001年6月开始，被告不顾原告等业主的强烈反对，强行将2号和3号楼架空层内的配套设施拆除，并将架空层封闭成房屋，向社会公开出售，并因此给业主带来了消防隐患（架空层中有消防设施，这样业主将无法使用）。2002年7月，被告又将小区东侧部分、南侧全部共长180米的围墙全部拆除，使小区和另一家企业连通在一起，住宅区与商业区相互混杂，严重破坏了小区的完整和原告生活的安宁。被告还在原告生活的小区内设置围栏，将本属于小区的绿地划给了该企业使用，阻止原告及其家人进入绿地。并且，被告在未征得业主同意的情况下，将小区地下停车库的部分车位面向社会公开出售，并将地下停车库的原有部分通道封堵。所以，原告认为，被告违反了售楼宣传资料中的明确承诺，擅自将已属于业主所有的公共建筑和公共配套设施拆除，将属于小区附属设施的架空层和地下停车位向业主以外的单位与个人出售、出租，严重违反合同，侵害了原告的合法权益。

　　被告方认为，售楼宣传资料中关于“一层架空，用于配套设施建设”等内容的宣传，是要约邀请，不是要约，不应视为合同内容，因此对被告没有约束力。对此，原告方委托的代理律师认为，依据2002年6月1日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，如果售楼书满足了以下三个条件：一、开发商在广告中承诺的内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；二、承诺内容必须是具体确定的；三、承诺对买受人作出购房决定和最终确定房屋价格足以造成重大影响，那么这份售楼书就属于要约。因此，被告提供的售楼书应视为合同内容。

　　对于围墙的拆除问题，被告方认为，明辉城市花园规划时并未有围墙，被告当时建围墙只是为了防止闲杂人员误入施工区域。为了美观、透绿，被告将砖结构围墙拆除改建为铁艺结构围墙，并非擅自拆除改变用途。对此，原告认为，居住场所应该在有安全保证的条件下，再追求美观，而铁艺围墙根本不能保证业主的安全。

　　对于地下停车位的出售和出租问题，被告方认为，原告要求限制被告向社会销售地下停车位没有法律依据，因为被告并没有向小区业主之外的人员销售车位，并且法律对地下车位也没有规定原告可以享有其诉称的优先购买与承租权。对此，原告方认为，业主以较高的价位买了房子，这其中应包含有地基建设成本和土地成本，地下车库的产权应由全体业主共同承担，因此应享有优先购买权和承租权。

　　对于原告提出的售楼书中承诺的修建诊疗室、围墙监控系统的诉请，被告认为没有事实依据，诊疗室属于商业性经营机构，需要专业人员经营，被告没有就此和原告达成合同内容，而围墙监控系统已经存在，不用再行修建。

　　最后，因双方意见分歧较大，审判长宣布择日宣判。（记者 赵珊） 线索提供 党玉红 王平