本报记者 王振 王鲁峰

　　去年，郑州二手房交易火爆，其中投资二手房的占了不少。

　　据记者调查，投资二手房的利润不菲，而且，部分业内人士预计今年在郑州投资二手房将会成为一个热点，但其中的风险亦不可小觑。郑州二手房投资“起步”

　　郑州二手房交易从未如此火爆。来自郑州市房地产管理局的数据显示，2001年，郑州二手房买卖成交的数量为2000多套，到了2002年，这个数字比上一年翻了一番，变成了5365套，而2003年郑州全年成交的二手房达到了8796套。

　　据记者了解，在郑州二手房交易里面，买房自己住的人占绝大多数，但也有部分人买房是为了投资。不过，与上海、北京等大城市里的“炒楼客”相比，郑州目前投资二手房的人无论从数量还是操作手法上来讲，都处在“刚起步”阶段。

　　业内人士介绍，投资二手房主要有两种方式，一为买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润，一为买来用于出租，靠租金来挣回投资。

　　至于郑州有多少投资二手房的人，业内人士的看法并不一致。据郑州市房地产交易中心管理委员会的李巨波估计，目前郑州投资二手房者能占到二手房交易人数的5％左右。21世纪不动产郑州美丽人生加盟店总经理乔小勇向记者表示，从他们店的二手房交易情况来看，有投资行为的要占到总人数的10％以上，郑州和信置业咨询有限公司首席置业顾问郇修权认为，目前郑州投资二手房的人数应占到二手房交易人数的6％到7％。

　　据记者调查，目前投资二手房的人分为两类，一为郑州本地人，一为来自上海、浙江等地的外地人。据乔小勇说，目前通过他们店投资二手房的人以郑州本地人居多，而且大多是“业余玩家”———他们都有自己的本职工作。郇修权则简单地勾勒出这群人的特征：对房地产市场一直关注并有所了解、手中有闲钱。投资二手房收益如何

　　由于银行存款利息太低和证券市场的剧烈波动造成的风险太大等因素，近几年，房地产市场逐渐纳入了个人投资者的视野，尤其是相对高的回报率和低风险的二手房。那么，郑州二手房投资收益有多高呢？

　　郇修权介绍，目前买二手房用于出租的年收益率可达8％左右，是存银行利息收益的4～5倍。乔小勇则认为，投资二手房年收益率在10％以上应该没有啥问题。

　　专门买卖二手房的年收益率又如何呢？郇修权说，如果一个人有10万元，且不干其他工作，专门用于投资二手房，在经验丰富的房屋经纪人的帮助下，比较顺利的话，一年内应该能够买卖二手房4次，每次的收益应该在万元左右。这样算下来，投资二手房的年收益率应该在40％左右，但目前能做到这一步的郑州恐怕没有。但郇修权认为，一年买卖一次应该没问题。

　　专业研究机构的报告显示，国内二手房投资年收益率可达10％左右。10％的年收益率是什么概念呢？目前股票收益无法估算，风险较大；凭证式国债三年期年利率为2．32％，五年期年利率为2．63％；交易所上市国债平均收益率为2．65％左右；证券投资基金不确定，年收益率平均在2％以下；银行一年期存款年利率为1．98％?穴税后1．584％?雪。而前段时间郑州两家信托公司发售的信托产品，预期年收益率为3．9％。

　　随着郑州二手房交易的火爆及投资二手房收益率的诱人，郇修权预测今年投资二手房将会成为一个热点。其他业内人士也表达了相似的观点。二手房的投资之道

　　在郑州一大学当教师的芦先生，原是炒股高手，去年早些时候股市一直低迷，便尝试着投资二手房，去年3月份在管城区花了6万元买了一套50多平方米的二手房。由于这套房子临街，原来主人租给个人居住，而芦先生只是临街扒开了一个门，租给一个商户，月租金高达600元，这样算下来，八九年就能收回投资总额另加一套房子。

　　郇修权说，投资时要对所购二手房的地段、户型及相应的小区环境、物业管理等进行多方面的考察，其中考察地段最为重要，因为所有房屋的其他配套几乎都可复制，但房屋所处地段是没有任何办法复制的。只有优越的地理位置，热点区域的二手房，才具有良好的升值潜力，也能保证日后稳定的租金收入。

　　购买二手房后，简单地进行一下装修，对提升二手房的出租价格也很重要。去年1月，郑州市的时女士在一周之内买了两套二手房用于出租，一套在金水花园，100多平方米总价10．8万元，简单装修后，以每月1200元左右的价格租给了一家公司。一套在二七广场附近的西大街上，39平方米总价4．7万元，后她又花2000元简单地装修了一下，以每月600元的价格租给了个人。据了解，由于此前该套房没装修，租给别人的价格为每月280元。

　　现在，时女士由于工作原因，准备卖掉这两套二手房。经业内人士估算，金水花园的那套二手房要比她买时的价格高出3万元，西大街的那套价格则要比买时高出近万元。

　　目前，郑州部分银行推出了二手房贷款业务，贷款买二手房用于出租是否有利可图呢？投资分析者曾经列出一个笼统的简易公式分析投资房产的代价，如果房子出租的月净租金低于总房款的0．5％，年净租金低于总房款的6％，贷款买房投资就会吃亏；反之，如果月净租金高于总房款的0．6％，年净租金高于总房款的7％，则可以考虑进行投资。投资二手房需注意什么

　　对于二手房投资者来说，投资收益是诱人的，但风险也是存在的。在实际操作过程中，稳扎稳打、谨慎交易很重要，学会规避一些可能发生的风险，才能真正做一个投资高手。

　　21世纪不动产的乔小勇认为，产权问题可能是投资二手房的最大风险。二手房“身份”较为复杂，了解清楚其产权状况十分重要。投资者第一步要让卖方出具产权证书、身份证明、资格证件以及其他相关证件；第二步应向房地产交易中心查验所购房屋产权的来源和记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房子有无债务负担，有无抵押，是否被法院查封。凡是产权有纠纷、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要动心购买，以免成交后拿不到产权证。

　　乔小勇说，技术性的风险也不可小觑，比如买了房后卖不出去，或者用于出租但价格上不去，这些都有可能影响投资收益。如果用于出租，在买之前就应该考察清楚，这一区域的房子可以租给谁，租金多少。靠出租获利是一个时间跨度较长的过程，投资者还要考虑对出租房屋的管理和出租前后的变动因素。

　　郑州和信置业咨询的郇修权说，在投资二手房时切不可盲目跟风，要考虑市场实际需求。有些人一味想做二手公寓或高档二手房，这种投资风险较大，选择不好就会被套。

　　郑州市房地产交易中心管理委员会的李巨波认为，决定投资二手房后，一定要选择大型房产中介公司进行交易，避免在交易过程中发生不必要的纠纷。目前，郑州有200多家正规的房屋中介，但业内人士说，实际房屋中介的数量远远不止这些，因此应当小心选择。两类二手房最抢手

　　据记者了解，目前较为抢手的二手房可分为两类：一是重点中、小学周边的二手房；一是繁华地段的二手房。

　　教育在人们的家庭日常支出中占很大的比例。目前，郑州实行就近入学，如果跨学区入学，得交几千元到上万元不等的赞助费，是一笔不小的支出。在名校周边买一套房子，既能解决孩子的入学问题，交通也很便利。

　　但由于名校周边新房价格高，让很多年轻的父母力不从心，相比较，二手房的优越性逐渐显露出来，并且同样可以满足追逐名校的需求。尽管靠近名校的房屋比同区域远离学校的成交价格平均每平方米至少高出100元至200元，有些家长还是愿意选择名校周边的二手房。据郑州和信置业统计，有15％的人是为孩子上学方便而买二手房的。

　　相对于重点中小学，购买繁华地段的二手房更有投资价值。购买科技市场周边的一套二手房，经过适当的装修和配置简单家具后，租金较为可观，相对同一区域的其他二手房价格高出几百元不等。另外，繁华地段的二手房租赁十分活跃，价格也会有一定幅度的提升。