| 买房卖房明明白白(图) | |||
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| http://www.sina.com.cn 2004年02月11日07:47 潇湘晨报 | |||
Ａ 房地产转让 名词解释：房地产转让 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 独立成套房屋不得分割转让 《办法》规定，按照国家和长沙市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。 经济适用房实行政府指导价 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。 房地产转让应办理变更登记 《办法》规定，当事人应当自房屋转让事实发生之日起90日内向长沙市房产局申请办理转移登记。 转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：房屋权属证书和土地使用权属证书；转让当事人的身份证明；转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；法律、法规规定的其他应当提交的资料。 房地产转让或者变更时，应当向长沙市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级政府土地管理部门核实，由同级政府更换或者更改土地使用权证书。 不得强制使用自制合同 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。 预售合同要登记备案 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起30日内，到长沙市房产局办理登记备案手续。商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后30日内到长沙市房产局办理预售合同变更登记备案手续。商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在30日内到长沙市房产局办理注销登记备案手续。 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续，且当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起30日内向长沙市房产局申请办理变更登记备案手续。 Ｂ 房地产抵押 名词解释：房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 六类房地产不得抵押 根据《办法》规定，有6类房地产不得设定抵押：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；权属有争议的房屋；依法不得抵押的其他房地产。 已销商品房不得抵押 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。 在建工程抵押应符合两个条件 以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：房屋土建工程完成50％以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；符合建设工程承发包管理的有关规定。买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。 抵押合同可变更 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。 Ｃ 房屋租赁 名词解释：房屋租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 五类房屋不得出租 《办法》规定，有五类房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合房屋使用安全标准的；司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；依法公告列入拆迁范围的房地产；有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 根据《办法》规定，擅自将不得出租的房屋出租的，由长沙市房产局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，最高不超过30000元。 房屋出租不妨碍所有权转移 在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面合同。 租赁房屋维修由出租人负责 房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人维修；出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请长沙市房产局进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。 Ｄ 房地产中介服务 名词解释：房地产中介服务 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 中介服务不得擅自提高收费标准 《办法》规定，房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：擅自提高中介服务收费标准；给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；与一方当事人串通损害另一方当事人权益；提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；法律、法规、规章禁止的其他行为。 本报记者 刘 勇 实习生 杨金琼 | |||
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