【龙虎网讯】本月13日，南京市房产部门发布《2003年南京房地产市场运行情况报告》，紧随其后，一份具有民间性质的《2003年度南京房地产市场调研报告》昨天又悄然露面。这家屡屡在南京“抛头露面”的地产研究中心，此次拿出来的所谓“常规报告”长达60多页，通过“市场容量分析”、“产品结构分析”、“价格研究”、“消费调研”等几个部分陈述了自己的观点。

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　　拆迁需求仍是大头

　　资料显示，去年南京实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，涉及拆迁居民2.4万余户，拆迁工企单位1320个。在这些拆迁居民中，接近83％的人有意向购买新建商品房。按户均购房面积85平方米计算，这部分人群形成的购买量达170万平方米；每个拆迁工企单位以平均购买1000平方米面积计算，需购买新建商品房130万平方米左右。以此计算，因拆迁而拉动的购买力总量在300万平方米左右。

　　在投资炒房比例方面，则表现出明显的季节变动。去年四季度投资购房的比例为24％，而全年的投资购房比例为17％左右。按照这个比例，南京的炒房队伍总人数接近1.28万人，以人均购房110平方米计算，房虫手上的新建商品房大约为140万平方米。

　　此外，因为结婚而购房的比例相对稳定，南京每年约有2万对新人登记结婚，其中六成有购房需求。这部分人全年的购房需求在155万平方米左右；因改善居住条件而形成的需求面积为170万平方米；城市化进程对商品房的需求大约为85万平方米。

　　超大户型不受欢迎

　　从去年的面积需求状况来看，购房者对150平方米以上的需求仅有5％左右，大部分消费者的选择范围在71至110平方米。去年四个季度的量化分析显示，110平方米以上的房子需求量明显呈现下降趋势，而110平方米以下的商品房的需求则有所上升。

　　在套型方面，需求量较大的几种分别是三室二厅一卫、三室一厅一卫，这两者的需求量超过20％。套型需求超过10％的有二室一厅一卫、二室二厅一卫，其他套型的市场需求比例极为有限。

　　30万以下的房子最好卖

　　虽然南京房价一个劲地往上蹿，但南京城镇居民的人均收入仅在万元左右，所以超过三成的消费者认为只能承受总价在30万元的房子。仅有不到20％的人表示能承受总价在60万元的商品房。

　　在付款方式上，有六到七成的购房者选择以按揭付款为主，而且这个比例还有上升的趋势。一次性支付房款的消费者仅有15％左右。

　　该报告提供的相关数据还显示，购房者中有半数以上的人是通过报纸广告来选择合适的房子。报纸的影响力远远超过电视和房展会。

　　三成购房者看好河西

　　该报告将南京房地产市场分为城中、城南、城东、河西、江北和江宁六个片区，相关统计显示，各片区的市场容量表现出很大的差异。其中河西板块消费需求比例最高，而且一直比较稳定。随着这一板块几大超级大盘的陆续上市，去年河西地区吸引了购房总需求的近三成。但是由于该板块低价楼盘供应不足，在第三季度达到需求最高峰之后，出现了下降趋势。

　　江宁板块作为全年商品房上市最大的一个区域，凭借价格优势而成为南京销售量最大的板块。但是该地区个别楼盘由于忙于“弃二奔三”，房价突破3000元大关而逐渐失去高性价比的优势，再加之配套设施建设进展相对较慢，需求量呈现下滑迹象。

　　中低价商品房供不应求

　　该报告分析指出，每平方米3500元以下的中低价商品房供给仅能满足总需求的一半左右，而单价5000元以上价位的房子则大大超过需求。综观南京几大片区，中低价商品房只有在江宁和江北有供应，其他片区基本没有。但是在这个价位上却有超过15％的消费者希望在宁南或仙林安家落户。

　　在单价比较集中的3500元至5000元这一区间，城东和河西严重供小于求，而城南和城北则严重供大于求，出现了结构性过剩的不平衡现象。

　　高层楼盘销售不容乐观

　　多层楼型一直都是消费者比较青睐的，虽然其价格持续坚挺，但该楼型需求却异常旺盛，市场供给仅能满足总需求的62％。而供大于求的高层楼型受得房率低，与消费习惯相悖等因素影响，销售压力比较大。对别墅和小高层的分析结果是，前者“稍微过剩”，后者“供需基本均衡”。

　　去年房价均上涨1000元/m2

　　根据这份民间年度报告，去年南京市的房价涨幅达到20％，高于该市经济指标的增长率。2003年12月南京市新建商品房平均单价为4537元。从总体来说，城南、城中片区涨价幅度稳定在5％至9％之间，江北片区涨幅达到15％。

　　与去年上半年的价格指数相比，下半年各大片区楼盘价格每平方米普遍上涨300至600元左右。七大片区年度平均每平方米上涨1000元左右。领涨的片区是城中、河西、城东和江宁。分析认为，导致商品房价格飞涨的主要因素是供求关系的拉升和楼盘品质的提升。

　　江宁成二手房价格“盆底”

　　去年11月、12月的监测数据显示，城中、河西和城东三个板块是南京二手房的“高价区域”，平均单价都在4000元以上，和上半年相比，河西的存量房价格每平方米上涨了约200元。另外两个片区受地铁一号线即将开通的利好因素影响，虽然价位升幅较大，但成交却相当活跃。目前，江宁片区二手房价格每平方米仅2960元，成为南京二手房均价的最低值。

　　租赁市场投资收益偏低

　　该调研报告从南京房屋售价河租价之比得出的结论认为，目前租赁价格平均水平较低。当前该市市区住宅租赁价格平均每月每平方米约20元至30元，商住写字楼为40元至80元，房价租金比为210：1，而北京上海和广州的比例则分别是100：1、150：1和160：1。南京租赁市场总体投资收益偏低由此可见一斑。

　　今年房价：上涨几成定局

　　报告认为，今年南京商品房价格依然会“往高处走”。虽然今年商品房供应量增长较快，但需求也会随之增长，供求关系不会发生根本性逆转，但有些区域可能会出现供应量大于需求量的区域供过于求的局面。

　　从南京市已经公布的今年拆迁量来看，其整体水平超过去年，所以今年将出现更多的购房者。

　　作者：程富建

　　（来源：江南时报）