【龙虎网讯】南京的烂尾楼数量虽然远不及海南、上海多，但是随着房地产市场的持续升温和城市土地资源的紧缺，曾经的“城市伤疤”摇身变成“小天鹅”。最近，位于华侨路与上海路交会处的一处烂尾楼还因为老东家不愿退出而与接手方闹出了一场不愉快———昔日的“烫手山芋”一下子成了众多实力派开发商和投资公司眼中的香饽饽。

　　天安 改变定位，起死回生

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　　提到南京的烂尾楼“枯木逢春”，天安大厦的“重出江湖”不能不说。它原本是位于南京市新街口黄金地段的“烂尾”时间长达8年之久的一个项目。但重新拿到接力棒的天都实业有限公司宣布“改变其原先的写字楼性质，定位于住宅”，并打出了“南京最高的住宅”这一旗号后，“天安”随即一炮走红，销售成绩出奇的好。有人一下子就订走三四套，仅拿房号的预约金就是一笔不小的数目。

　　据了解，当时天安大厦所在的地块曾因是南京企业与香港企业合资开发的“第一块批租地”而备受关注。但这个关注度颇高的项目，却盖了又停，停了又盖，而且一拖就是8年！后来在投资方的努力下，终于将该项目性质由写字楼改变为住宅楼。近两年南京商品房的俏销，使得功能转变后的天安大厦成功“起航”。

　　宣传和包装 改造造就“小天鹅”

　　很多人可能都曾注意到，位于华侨路、新街口不远一幢住宅项目，原来的名字叫金碧华府，而现在，其新名字叫做丰汇大厦。该项目烂尾时间有三四年，在经过新的投资方“新生代小户型”和“酒店式住宅”的概念宣传和包装后，以均价每平方8000元的价格对外销售。据说目前销售状况良好。

　　傲然耸立在长江路上的德基大厦，也曾是南京的一大“烂尾”项目。它是在原先千帆大厦的基础上改建而成的，投资方摒弃一般写字楼的思路，把德基包装成高档纯写字楼，而且大部分楼层只能整卖。反而吸引了不少注重形象的发展型大公司的青睐。

　　分析烂尾楼“烂”在何处？

　　定位不准，是南京烂尾楼的第一大特征。虽然如今天都大厦翻了身，但是南京天都实业有限公司总经理蔡建初先生在接受媒体采访时还是表示，“天都走了不少弯路”。据称，1992年该项目立项时，投资方就希望能建住宅楼，但当时有严格限制在新街口四环线内建住宅楼的规定，拿不到批文，投资方退而求其次，决定开发写字楼。但随后出现的东南亚金融危机带来的影响，写字楼市场持续低迷，新街口写字楼市场日趋饱和，天安大厦陷入了进退两难的境地。在该楼建到13层时，投资方不得不停工调整。

　　资金链的断裂，让一些项目陷入烂尾境地。位于华侨路与上海路交会处、挂着“南京大地集团”大招牌的一块占地约8亩的烂尾楼就是一例。该项目原属南京大地建设（集团）股份有限公司所有、原规划为27层的高楼，但由于资金等方面的问题，只建成了地下三层，地上部分却是一直搁置。去年年底，江苏省实成拍卖有限公司受广东省广州市天河区人民法院的委托对这一标举行公开拍卖。最终被江苏正泰房地产开发公司以8500万元竞得。

　　此外，在建楼盘的开发商破产、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规也导致一些工程停工，成为烂尾楼。

　　重获新生 烂尾楼魅力何在？

　　据业内专家介绍，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却相当可观。对那些一时拿不到开发用地的资金实力雄厚的企业来说，“盘下一幢烂尾楼先把脚插进来”，也是一个不错的策略。

　　烂尾楼”重新抢手的另一个原因是，国家调整土地政策，土地供应收紧。土地作为不可再生的稀缺资源，随着南京老城改造步伐的加快，城区土地日益供不应求。偏紧的土地供应政策让位于城区的“烂尾楼”、“烂尾地”理所当然地成为抢手的“金娃娃”。

　　但同时专家也指出，虽然做烂尾楼项目的获利空间很大，但风险也不可小觑。因为一座烂尾楼不仅仅是资金问题，它的背后可能还有错综复杂的经济纠纷，或者有当地政府的某些政策瓶颈。因此投资烂尾楼不能简单地与新建楼对比。对烂尾楼要区分不同的情况，如果出现烂尾的原因是当时特定的政策环境或市场行情造成的，而现在这些条件已经发生了好的转机，那么这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值；反之，如果造成烂尾的条件仍然存在没有发生变化，那么，投资价值就仍然无法显现。如果烂尾楼出现是因为原来的投资方缺少经验、操作失误所致，那么其投资价值则有可能被大大挖掘。

　　作者：程富建、程杰

　　（来源：江南时报）