长沙房价将微幅上扬
本报记者刘凌实习生曾小颖
有效需求增加，成本居高不下———
长沙市商品房价格近期走向如何？这是许多市民关心的问题，各类媒体对此也议论纷纷。由于目前长沙市商品房空置率还较高，不少潜在购房者认为，商家为了尽快消化现有空置房、回笼资金，近期内应该会下调房价，因此持币观望。但是，从市场需求、开发商等方面反馈的信息表明，长沙房价稳中有升已成定局。
从宏观大环境来看，根据国务院批复的《长沙市城市总体规划（2001～2020）》和《长沙市2003－2007年重大建设项目建议方案》，长沙市每年净增城市人口5万人以上，2003年到2007年全市重大基建计划项目达172个，这些项目总投资1006．73亿元。城市扩容带来的庞大的固定资产投资和城市人口的快速增长，必然增加房地产的有效需求。可以说，长沙房地产市场的需求总量还是相当巨大的。
长沙市统计局公布的资料显示，1998年至2003年，长沙市商品房上市量与销售量均呈现高速增长态势。6年来，共竣工商品房1195．95万平方米，年均递增25．67％。同时，共有1456．23万平方米商品房被批准上市销售，年均递增75．50％；共销售商品房908．49万平方米，年均递增64．82％。从这里可以看出，长沙市商品房销售量年均增幅远大于商品房竣工量增幅。因此，目前长沙市商品房空置问题并不太突出。
房价在一定程度上无疑受到供求关系的制约，但从根本上讲，房价的高低还是取决于开发成本的多少。据了解，住宅开发成本分为土地成本、建筑安装工程成本、各类固定收费、期间费用与税金及其附加、开发利润等5个方面。其中，土地成本是最大的成本。随着长沙土地市场日趋规范化和城区建设用地日渐稀少，土地成本上涨在所难免。由于目前黄砂、水泥、钢筋等原材料价格仍然维持在较高的价位，建筑安装成本也水涨船高。预计未来建材价格会随着电力供应的好转而有一定回落，但这一块对房价的影响不会很大。
搞住宅建设，各类固定收费名目繁多，比较重的收费就有人防工程建设费、配套费、小区管道工程费、小区内燃气工程费、小区供电配套工程费、电话通讯工程费及有线电视安装费6项，再将勘丈费、交易手续费、监理费加在一起，每平方米要收600至700元。另外，在经营管理中，房产开发企业还要发生财务费用、销售费用和管理费用，这些费用虽不列入成本而作为期间费用，但开发企业一定要在产品售价中得到补偿，这些费用一般占销售总额的10％左右。此外，营业税收及其附加又要占销售总额的5．65％。而对住宅开发项目的预期利润，开发商一般定在30％左右。
由于成本居高不下，以盈利为目的的开发商不可能“赔钱赚吆喝”，把房价定在自己不赚钱的价位上。因此，房价下降目前还不太可能。业内一些资深人士和房地产主管部门都预测，近期内长沙房价应该会有微幅上扬。
