成立业主委员会为何这么难？

　　□本报专稿/高上权

　　两份自相矛盾的“答复”

　　　2004年3月3日，厦门市建设与管理局给湖里区建设局关于百祥阁成立业主委员会的答复称，“百祥阁”系东方巴黎商住小区的组成部分，又称东方巴黎一期，因此东方巴黎 商住小区应成立一个业主委员会，包括：百祥阁(东方巴黎一期)，东方巴黎二期，东方巴黎三期，鉴于东方巴黎二期已入住90%，三期拟于2004年4月交房，建议直接筹备成立东方巴黎广场业主委员会，由百祥阁、东方巴黎二期、东方巴黎三期的业主代表以及建设局、禾山镇、属地派出所、社区居委会共同组成监督指导小组，对开发商等筹组业主委员会过程进行监督、指导，开发建设单位应积极做好业主的思想工作，共同维护小区的物业秩序。

　　这种“答复”意味着“百祥阁”的业主要求成立业主委员会的申请未能得到支持。　而此前的2004年2月12日，厦门市建设与管理局给湖里区建设局的通知是这样说的：“你区所辖百祥阁项目的业主多次上访要求召开业主大会选举产生业主委员会，现经我局调查落实，该项目属单独立项。请你局接通知后，依照有关法律法规的规定尽快按程序组织召开业主大会选举产生业主委员会(若百祥阁和东方巴黎广场存在共用设施、设备的，应按有关法规文件的要求处理)。”

　　“百祥阁”成立业主委员会的始末

　　“百祥阁”是厦门雄辉房地产开发有限公司开发的商品房，从事物业管理的是该公司的子公司豪亿物业管理公司。

　　自2003年7月份起，“百祥阁”的部分业主多次跟豪亿物业管理公司提出物业管理不当的诸多问题，希望能得到解决，物业管理公司不但不改善管理，反而多次出现和业主发生冲突的情况。

　　2003年9月20日，业主自发召开了第一次筹委会，产生业主委员会委员11名。

　　2003年11月12日，11名业主代表到厦门市建设与管理局，要求成立业主委员会，综合处的矫处长接待了他们，矫处长告诉业主代表：《物业管理条例》不是法，厦门是特区，此文件在厦门没有法律效力，他只执行厦门市人大制定的地方性法规。矫处长的答复引起业主的不满。

　　2003年12月15日上午，“百祥阁”100多位业主向市政府投诉，市政府蔡秘书长听取业主反映后，当场拍板由矫处长牵头立即给“百祥阁”成立业主委员会。

　　2003年12月18日下午，在厦门市房管局，由市房管局、市信访局、市建设与管理局、消防中队等有关人员参加的会议上，就协调“百祥阁”业主与开发商的矛盾问题，矫处长当场表示一定要查清“百祥阁”是否单独立项，但没有明确的答复。

　　2003年12月25日，业主又去建设与管理局找矫处长，要求给予答复。矫说，2004年1月1日起权力下放给区镇办理，并说他无权办理。

　　业主们说，从此一直是建设与管理局推给区镇办理，而区镇的人员则告诉业主，上面说“百祥阁”不具备成立业主委员会的条件。

　　无奈的业主在别无选择的情况下，于2004年1月11日又一次召开了业主大会，选举了业委会成员。并通过了《业主委员会章程》和《业主公约》。“在一星期前我们就给居委会、镇政府、派出所、市建设与管理局、开发商发函，但都没有到会。按理说，我们应是合法的，但各级政府却不承任。”

　　2004年2月12日，“百祥阁”业主在厦门市两会期间向代表散发材料，倾诉他们的遭遇。大会接待人员把相关部门负责人请到会场当场办公。据业主称，市信访局林局长和建设管理局矫处长依然不把“百祥阁”单独立项的文件拿出来，在业主追迫的情况下，才起草下文给禾山镇落实办理业委会事宜。

　　2月14日，信访局开统一协办会，林局长签字担保称一定办理。

　　2月17日、18日，业主到禾山镇政府找办理此事的办事员，但不见人，被告知被抽调出去办其它事了。

　　2月20日，在业主的催促下，事情有了进展，有关部门成立了监督小组，并在“百祥阁”A、B两座大楼贴出了公告，明确表示公告三日内无检举异议，就依法登记成立业委会。

　　2月23日，禾山镇一办事员告诉业主：“百祥阁”物业管理公司方面递交材料，反对成立业主委员会。

　　业主代表得知此情况后，立即致电矫处长，矫说：反对票数没有超过业主总票数的20%，反对无效。

　　2004年2月24日，业主委员会成员前往禾山镇政府补充材料，并再次前往市建设与管理局，矫处长对业主代表说：你们条件齐备，尽管放心。

　　业主告诉笔者，2004年2月25日上午，禾山镇政府办事员去湖里区开会办理“百祥阁”业委会的事宜。下午办事员就打电话告诉业主代表：湖里区信访局某领导出来干涉此事，说办事人员只能收材料，没有权力办理此事。并批评办事员做得太多。

　　2月25日晚上，3名政府工作人员组成的监督小组前往“百祥阁”，就业主委员会成立、选举等事宜向业主进行民意调查，结果100%业主认为已成立的业主委员会有效，并强烈要求政府办理有关登记手续。

　　2月26日上午，业主委员会成员找到矫处长，矫以开会为由不见业主代表。业主又到信访局，也找不到林局长。下午，业主代表又去找矫处长，办公室的人称他已出差。到信访局还是没找到林局长，但见到了该局的一位林处长，林处长称他不承认2月14日在协调会上的保证，并说只担保有人接收材料，没有保证一定办理。

　　3月1日，有多位业主找到建设与管理局的林处长，林对业主说：你们单独立项已明确，业委会是一定要成立的，局里还没有决定给你们成立合法的还是临时的，等一下区里会送文件过来给我们审批。

　　3月3日，禾山镇政府一办事员给业主们送来了一份娇处长审批的材料，也就是本文开头的那份“关于百祥阁成立业主委员会的答复”。

　　至此，业主们苦苦等待了几个月的申请成立业主委员会的希望，化为了泡影。

　　为何怕成立业委会

　　　据业主们反映，“百祥阁”物业管理方面所收的水电费分摊费用他们无法接受。2003年11月份，5000吨的水费和30000度的电费，要分摊到“百祥阁”的各个业主身上。总计电费公摊是6680元，由167户分摊，每人每个月要分摊20多元，这些费用分摊完了，物业公司又重新开了一个分摊，此次是9000多元。“这些都是不该摊的，他有损耗的地方，摊到我们身上，我们当然不愿意。水费和电费总共加起来要20000多元，多摊16000多元，开发商跟我们商量，让我们分摊，我们肯定不干，从这个时候开始大伙就不交费了。”

　　“查表时，电业局的人问怎么会有这么大的差额，校对我们的表，结果发现我们的表没有问题，后来再看工地的表也没有问题。”业主称，问题就出现在物业管理公司掌控着水电用房及水电表上。

　　“公摊面积全国罕见。我买一套160平米的房子，有一位朋友到我家看房子，他说我看人家的房子120平米怎么比你家的还大，我们的房子怎么会越住越小?后来我们到房管局查看，房管局的人告诉我们，公摊率是36. 568%这一数据是偶然得来的，由于物业管理太差了，我们到房管局反映问题才偶然得来这一数据的。”一女士告诉笔者。

　　开发商在预售商品房时，承诺“百祥阁”的公摊面积是26. 8%，现在业主才知道居然达到了36. 568%。“全国罕见的一个36. 568%，几乎到40%了，我买一套房子，公摊的面积可以再买一套。连矫处长也说这个公摊率是不可能的。”

　　业主还反映，开发商和他们签订的商品房买卖合同中有关公共部位建筑面积挂漏了负一层(即人防工程)面积1253.114平方米、负二层(公用设施、水电管理用房等)面积403.46平方米、架空层面积505.464平方米(以上数据是市国土资源与房产管理局查到的)，三项面积之和达2162. 046平方米。这些公共部位建筑面积由于没有明确所有权是不是属于业主的，导致开发商可以在这些公共部位另搞开发建设。

　　业主们称，开发商对“百祥阁”的土地面积擅自先后作了三次修改。第一次“百祥阁”大厦《住户手册》有关《概况》中写明大厦占地3800平方米，第二次《合同书》注明为3080平方米，第三次《厦门市土地房屋权证》上的土地面积却是3018. 99平方米，一次比一次减少。

　　“在公摊面积上，开发商背着我们私自批盖了五层小楼及地下车库出口，占用了原有的消防通道，楼与楼之间那么近，又没有消防通道，一但发生不测，后果不堪设想。”

　　业主们还对“百祥阁”的建筑面积(含套内建筑面积和公摊面积)有质疑。据调查，“百祥阁”大楼的测量图纸是1993年8月份绘制的，可目前却有两张被更改成是2001年11月29日测量的，且是三明闽西地质大队测量的，而在1993年8月份期间，该地质大队是没有资质证书。

　　“为什么有关部门想阻止我们成立业主委员会呢，无非是为了维护开发商和有关部门、有关官员的共同利益罢了。”一业主如是说。

　　法律专家：“百祥阁”成立业主委员会理由充足

　　针对“百祥阁”业主反映的问题，有关法律专家认为，“百祥阁”业主委员会成立的必备条件已具备。一是根据福建省人民政府2003年15号文件《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》和2004年1月1日起实施的《厦门市住宅区物业管理条件实施细则》的精神，其中属于“立项”、入住率50%以上、竣工使用2年以上等条件均已符合。二是根据有关成立业主委员会程序，“百祥阁”住宅小区A、B两栋业主已于2003年12月11日召开业主大会，选举产生了业主委员会，通过了业主公约，并经湖里区百祥阁业主自治监督领导小组2004年2月20日出示公示，等待批复。按照规定公示三天，可至今尚未批复。

　　法律专家指出，至于厦门市建设与管理局2004年3月3日关于“百祥阁”成立业主委员会答复的通知，没有充足的法律法规依据说明不能成立的理由，而且此通知与厦门市建设与管理局2004年2月12日的通知前后不一致，自相矛盾。2月12日的通知明确“经我局调查属实，该项目属单独立项”。既然认可百祥阁是“单独立项”，就应属于符合成立业主委员会的范畴，不给批复，毫无道理。

　　相关链接

　　《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》

　　四、在一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。

　　《物业管理条例》

　　第八条、物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条、一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　质疑业委会选举走过场业主要告建设局监督不力

　　□本报专稿/陈彤

　　位于杭州市江干区的“海景城花园”住宅小区，今年1月4日举行了一次业主委员会的选举。然而部分业主对于此次选举的合法性却一直存在着疑问。特别是当负有监督、指导职能的区建设局给予新一届业主委员会“依法”备案后，业主们的情绪更大了。有业主向记者列举了他们所存在的种种疑问。疑问一，“提前通知”不符合国务院《物业管理条例》的规定。

　　召开业主大会，本应当提前15日通知全体业主，但实际仅提前了5天。时间上的大大缩短，无疑剥夺了许多业主事先准备的权利。疑问二，业主资格审定及选票发放上，违反了建设部《业主大会规程》。按该规程，业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。但当时却出现了多人无任何书面委托而代签到、代领选票的情况。最为荒唐的是，当选的5名业委会委员，至少有2名不是业主(经查为业主的亲戚)，这明显违反了《物业管理条例》的规定。此外，参加大会的人数也未超过半数，违反了《规程》规定。尽管有着疑问重重，但业主们表示一

　　直没有得到满意的答复。为此有业主还专门向“新”一届的业委会发出公开信、要求公布选举过程中的全部文字依据(如到会人数、签到名册、领票人登记册等等)，然而更令他们不解的是，在这一状况下，区建设局却仍对新一届业委会给予备案。

　　带着疑问，记者日前前往了江干区建设局，并就业主的疑问一一采访了物业科刘科长。对于未提前15天通知的质疑，刘科长并没有否认，不过他认为之所以这样做是有前提的，因为在此之前已召开了一次业主大会，因此时间上的提前不影响选举的质量。(事后，部分业主认为这一理由不具有说服力，开过会并不意味着可以缩短通知时间，万一有业主出差在外，万一有业主手头忙来不及准备?再者，程序合法是实体合法的重要保障，《物业管理条例》作为行政法规其效力仅次于法律，因此《条例》规定的时间必须遵守。)有关选举当日，有人无书面委托而代签到、代领选票的疑问，刘科长称，口头委托即可，不一定要书面的。当记者询问，书面委托是法定条件，可以口头委托的依据何在时，他干脆让记者向上级部门咨询。他还表示，对于业主资格的审查，他本人没有亲自把关，而是委托现任的业委会主任(当时的竞选者)把的关。(竞选人能参与把关吗?作为竞选人是否应当回避?行政机关的监督职能能随意授权他人履行吗?事后有业主又提出疑问。而记者向杭州市房管局咨询得知，业主委托他人时应当采取书面形式。)至于非业主(业主的亲戚)能否当选业委会成员，刘科长表示，当然可以，只要有业主的委托即可。然而记者多次向其询问依据时，刘科长坚称“法律上是有的，司法部门是知道的”。此外，对于人数问题，刘科长也表示肯定够的，在记者的追问下，他又称没有亲自审核过。

　　采访之中，刘科长还多次劝说记者，不能按选举法的标准来严格要求(杭州市房管局的说法是，只有房产证上登记的房屋所有权人才能参与业委会成员的竞选)。据悉，由于认为建设局怠于监督，“海景城”的部分业主目前已着手起草起诉状，他们要求确认区建设局所发的“业主委员会选举公告”违法，撤销区建设局给予新一届业委会的备案。

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