为抑制房地产市场的过度投机，遏制愈演愈烈的炒房行为，江浙沪三地相继出台了禁止期房转让、房源网上公示等一系列举措。加之货币政策的效果显现，近来市场的风向出现了新变化。
最近南京新开几处楼盘，以前“见到好房子就眼红”的人现在平静了。房子不如以前好卖了，为了促销，房产商把广告做到了飞艇上。随着存款准备金率的再度上调，房地产贷
款门槛提高，银行贷款冲动在减弱。上海、南京等地涉房贷款在持续高位增长数年以来，今年一季度增幅首次出现回落。此间业内人士指出，在央行紧缩性货币政策和地方政府遏制炒房的一系列举措出台之后，房地产市场的非理性因素受到矫正，市场迈向了几年前类似股市“挤泡沫”的理性繁荣之路。
货币政策总是带有先导性和前瞻性的。从货币政策的切入点来看，这一轮反周期调节是以去年央行针对房地产的121号文件为发端的。去年8月，银监会主席刘明康在南京就金融业贷款规模过大、特别是房地产业资金投入过度，潜在风险较大问题发出了措辞严厉的警告，明确地表达了货币监管当局对房地产贷款的态度。1998年以来的这一轮房地产大牛市中，开发商在“革命性”、“排浪式”住房消费升级中迎来了流金岁月。房地产不是什么高科技、高附加值产业，但绝对是暴利产业，上榜富豪最多的是在房地产业。银行既要给开发商“买”地，又要放建设款贷款给施工队，还要贷款给购房者买房。世界银行的一位专家不久前在北京的一个论坛上说，中国房地产的这种融资模式是世界上绝无仅有的，银行对风险照单全收极不正常。开发商可以“坐顶级宝马，鲍鱼鱼翅当饭吃，燕窝当茶喝”，表面风光无限，但负债率惊人，出了问题窟窿惊天。无论是已结案谢幕的“中国二号富翁”杨斌，还是“上海首富”周正毅，这些地产大佬崩盘性毁灭的同时，都把巨量的金融资产化为乌有，说明这种旧规则的极大风险。
房地产是资金高度密集型行业，货币政策是从源头上挤泡沫的有效之举。央行121号文件以后，银行房贷就开始紧缩，四证齐全才能放贷，但在实际操作中，以份额最大化为目标的金融竞争使得所有银行都以为“法不责众”，大家都打擦边球。另外，用索罗斯的“亚洲文化传统分析”，可归咎为“亚洲的裙带金融问题”，银行贷款管理不透明，银行员工可以幕后操纵担保公司，编织名目通过担保公司帮炒房者融资，助长整个社会资产泡沫的膨胀。在整个社会投资渠道不畅，投资工具不容易寻找的情况下，房价天天涨，房贷门槛又低，房产融资性担保使得投机性资金可以一以当十，像做期货放大操盘，所以才会有席卷全国的“温州炒房团”。但是现在的形势变化了，三次调整准备金，银行贷款规模和冲动受到控制，旧的游戏规则走到了尽头。房产交易市场的一位工作人员说，过去期房可以转让，按揭贷款也可以从张三转到李四的名下，许多刚鉴证过的合同说变更就变更，有的炒房者手上攥着十几套期房，高抛低吸，游刃有余，现在统统玩不转了。南京一家银行的负责同志说，现在个人办第二笔按揭贷款就受到控制，个人购房“批发贷款”办不到了，对个人收入和偿付能力的审查更严，期房也不给转让，这在源头上有效地遏制了炒作之风。
房地产的政策调控在规范市场的同时，也在最大程度地保护群众利益，让银行和投资者在高成本和代价面前更理性。房价的狂飙突进伴随着较多的“跟风盘”，一些社会弱势群体被卷入高负债人群，这对转型时期的中国社会稳定也有着潜在的不确定性风险，攥了一堆房子在手上的炒房人，贷款一下子还不清，没有两证的期房又不能变现，随时可能会出现资金链断裂的情况。炒房族市场放大的风险主要堆积在银行，一旦有风吹草动，这一块风险会迅速凸显，一些如蛇吞象的担保公司也会面临被“打穿”的灭顶之灾，如果任其臌胀下去，房地产衍生的问题将不仅仅是孤立的经济问题。
房地产投机过度出现的诸多负效应日益引起政府、金融业和民众的不安。在南京，银行业今年房贷增量下降的同时，个人住房问题贷款明显增多。一家大银行房贷部负责同志介绍说，今年以来，住房贷款不良记录每个月都在往上冒，有时一个月会新增几百万。而一些办理房贷业务较早的银行，不能正常还贷的购房户已达4位数，不良贷款记录有迅猛增长的势头。从“问题贷款”构成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些问题贷款户因为高负债生活质量下降。我们现在的社会保障能力、就业能力还很有限，对这些冰山一角的矛盾和问题要引起足够的重视。从日本的教训来看，房地产价格持续飙升后一旦转势，极可能造成贷款购房人不能正常还贷款，如果持续下行，投资者个人会出现负资产。日本政府和金融管理当局放任房地产泡沫。地产泡沫破灭后，金融机构和地产商大批破产，大量国民沦为负资产，日本经济复苏艰难，陷入长期停顿状态，经历地产风潮的浩劫，日本从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前景气状况最差的发达国家，地产风险在这个国家最后演变为一种国家风险。东南亚金融危机中，因为房价腰斩，香港金管局破天荒地把贷款期限从30年期延长到50年期，父债子还。在任何社会、任何时代，量入为出永远是一个基本准则，不要做与自己承受能力不相应的投机性博弈。
市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。从三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护最广大人民群众的根本利益，为了市场未来更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和洗牌，也一定会让政府、开发商和民众更加理性和成熟。 本报记者 陈志龙（新华日报）
