“二手房涨价了！”这是今春以来楼市最热的话题。像一套刚成交的住宅：位于道里区安升街的二层，使用面积49平方米，卖到了20万元，折成单价2700元/平方米！每平方米高于我市去年商品房平均价格76元。

　　四年前，道里区“二手”一屋一厨的平均价格是4万元左右，而现在确能卖到6万多，不但没按房屋折旧降价，反而涨了150%。面对房价的一路狂飙直上，不免有人疑问：究竟是

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什么造成二手房价如此猛涨呢？

　　1.购房能力增强最关键

　　随着职工工资收入的增加、公积金缴存额的增加、货币化分配的开始，人们对住房消费的需求就随之增加。

　　2.二手房贷款成效大

　　近几年贷款利率不断下调，开发商的融资能力大大增强，购房者的购买能力也增强。

　　2000年以前，我市很少有“二手房”贷款的，各商业银行也没开展这项业务，而随着信贷市场的放开，“二手房”贷款的数量不断递增。

　　从哈尔滨市房屋置业担保公司的统计数据看：2004年的前4个月的二手房贷款担保量已达到6483万元，是去年同期的2.4倍，是前年同期的3.4倍。而且今年3月份的二手房贷款担保数量竟然超过了一手房的贷款担保数量，比一手房还多126万元！

　　3.一手房领跑市场价格

　　土地价格上涨，是房价上涨的另一个主要因素，去年全国地价每平方米上涨了92元。哈市从2003年开始实行房地产开发项目土地公开挂牌、招标，致使土地费用也大幅上涨。同时，建筑材料价格的快速上涨，增加了商品房建设的成本。这些因素，使商品房的销售价格上涨。

　　另外，一些开发商在市场进行炒作和销控。

　　“销控”：就是“销售控制”，通过人为制造供应紧张局面。开发商分期开发，每期中还可以分许多小批上市，告诉购买者已经“卖疯了”，看着墙上的“销售进度控制表”，到处是“已售”，自己看中的楼层户型都被人定下了，这时候就急了，害怕自己买不到房子而加价购房。

　　前几年，名不符实的经济适用住房价格，也是房价上涨的原因之一。由于经济适用住房建房成本低，房价理应降低，但其房价不但没有被很好的控制，反而和商品房的价格没有太大的区别，这也是一手房价格没有得到合理控制的一个原因。

　　4.二手房需求猛增

　　根据哈市房产住宅局统计的数据显示：2003年哈市二手房交易面积比去年平均增长32.94％。二手房交易量增长的原因：

　　(1)银行利率不断下调，高风险的股市迟续低迷，多余资金无处投资，于是盈利高、风险低的住房成为投资的热点。

　　(2)房改政策的实施，促使人们卖旧买新，为二手房市场提供了大量房源，增加市场需求。

　　(3)哈市进行大面积的危房棚户区改造，增加了对二手房的需求。

　　近两年市政府明显加大了对老、旧住宅区的改造力度，2003年我市共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户。拆迁量同比增长了484％。老、旧城区的居住环境明显得到改善，由此引发了二手房交易市场的活跃。随着大规模的旧房拆迁改造，动迁量不断增加，安置房需求更大。

　　二手房自身优势不断显现：去年我市新建房地点多在二环路附近，交通、学校、医疗等不是很方便，加上地区学校教学质量的好坏不均，使得为数不多的“学区房”受宠，而“学区房”多数都是二手房，这些使得二手房的自身优势也在不断显现。

　　5.无序攀价，中介推波助澜

　　近一年内哈市的房屋中介市场火爆，由2000年的100家左右的小型门市型中介所，发展到如今写字楼型的大型经纪公司几十家，靠“烧钱”式的宣传广告为主，看看每天的报纸广告，无处不是房源。而就是这些房源，让原来卖房子不知道卖多少钱的人们，参考甚至高于报纸房源的价格，报价卖房。结果是一个高于一个，经纪人只管收中介费，不管你卖多高。

　　面对二手房这种无序上涨，当时卖房的人可能得到一时满足，但是，恰恰是这样，使二手房的价格猛涨，但当您可能也会走到购房者的行列，可能您的“上家”就是看到了您的成交实例后要的高价，所以，二手房上涨的结果是，让千千万万个购房者要拿出更多的钱交给开发公司和中介公司。市房屋担保公司吴刚