【龙虎网讯】办理购房贷款不再那么方便了……近来一直传得沸沸扬扬的房贷收紧政策正使南京楼市发生悄悄的变化。市房产局提供了一份房产办证量数据统计，今年一到三月份，办证量分别为9500份、13300份和17955份，呈直线上升趋势，但到4月份却降至15900份。有业内人士认为，房产交易量的突然减少，表明国家对房地产业的调控政策已见成效。而记者调查发现，近阶段关于房地产的政策出台很多，不少购房者在观望，他们最关心的都是同一个话题：今年的房价到底是会涨还是会跌？

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　　房贷收紧是柄“双刃剑”

　　房地产已经被央行列为需要严控贷款的“过热行业”，银行对房贷的紧缩政策是明显的。记者近日从一些中介机构获悉，根据他们的统计，和4月份的火爆相比，进入5月份尤其是“黄金周”结束后，二手房成交数量有明显的下降势头。有人据此认为，追捧的人少了，房价应该是涨不上去了。

　　业内人士则认为，现在下结论还为时过早，房价涨跌最终由市场供求决定，而从市场供求关系来看，严控房产贷款是一柄“双刃剑”。因为房产贷款除了个人房贷以外，还包括房产开发贷款，如果银行对房产开发贷款从严控制，那么势必会造成房产开发的门槛提高，房产开发量减少，导致房产供不应求。而控制个人住房贷款则会限制购房需求，尤其是投资性购房的需求。对供和求的调控，那方面的力度更大，将决定房价的走势。

　　控制个贷难度远高于房企

　　事实上，有关部门为调整房地产过热的势头，已经做过种种努力。去年6月，被称作是121文件的央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定：对大户型、高档商品房、别墅等项目应适当限制；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。

　　然而，121号文件的出台没有挡住房地产信贷过快上涨的势头，根据国家统计局最新公布的数字显示：仅今年一季度，全国房地产开发投资与去年同期相比，增幅已高达41．1％。这其中，资金多数来自银行贷款。一季度，35个大中城市房价比去年同期上涨了7．7％，有9个城市包括南京在内的房价涨幅超过10个百分点。

　　究其原因，市民购房尤其是投资性购房热情空前高涨，房产商怎能不大干快上？在目前贷款收紧的情况下，看好楼市的众多投资者开始寻求新的融资渠道。据了解，过去几乎为零的美元贷款这两个月上升速度很快，不受“银根收紧”政策影响的外资银行正全力开拓房贷市场。渣打银行上海分行的数据表明，房贷已经占到外币贷款业务的99％，其有关负责人表示将加大力度培育房贷市场，为2006年开放人民币业务作准备。另外，业内有关人士向记者透露，由于银行严格限制个人的贷款数量，一些急于投资的购房者已开始寻求利用家里其他人的身份购房以获得贷款。

　　调控可能使二手房市更旺

　　而国家为抑制房地产业投资过热，采取的一系列限贷措施，对房地产开发商却是实实在在的。根据国务院要求，房地产开发项目投资的自有资本金比例从原定的20％提高到35％。对此，我市多家开发商表示，房地产业面临调整。他们认为，信贷收紧，提高了房地产企业的资金门槛，实力差、自有资金不足的企业不仅拿不到新增土地，现有项目也会因资本金比例不足而无法获得银行贷款，进而影响下一步的开发建设，其带来的直接后果就是商品房开发量的减少。

　　去年我市房产部门的统计中就认为当前南京楼市供需已经基本平衡，如果新商品房开发数量下降，则会打破这一平衡。“我爱我家”房产中介公司的胡经理认为，政策的出台对我市二手房市场来说是一个机遇。她分析，二手房市场的资本金比例一直是30％，现在上调了5个百分点并不会对二手房市场造成多大影响。我市有191个拆迁项目要在今年完成。此时，商品房开发量的减少，会使更多市民将目光投到二手房市场。业内人士认为，政策调控对市民的影响眼下更多是在心理层面上，一旦在大量需求的推动下，二手房市场价格不跌反涨则又会推高商品房价格。

　　对高档房贷款加息是良策

　　房价取决于供求关系，业内人士认为，“擒贼先擒王”，抑制高房价的关键在于控制高价房。高档楼盘的购买者大部分是投资客，其比例已大约占到全部购房者的30％，如果消费信贷政策抑制了这部分投资者购房的欲望，需求就会减少，而高价房的价格就会随之下降，必将反压中低价房价格。

　　业内人士认为，如同对高档房实行高契税一样，对高档房房贷加息是一良策，这将抑制自有资金不足、严重依赖银行信贷的投机性购房行为，使住房消费更趋向理性，最重要的是调整人们的预期。有关人士给记者算了一笔账，一套总价130万元的住宅8成按揭可以贷款104万元。按照目前5．04％的贷款利率，20年期贷款的利息总额是612640元，每月还款额是6886元。如果加息0．5％，也就是按照5．54％的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为682480元，每月还款额也上升为7177元。而如果加息1％，也就是按照6．04％的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为753760元，每月还款7474元。

　　由于投资性购房者主要靠贷款购房，所以加息会对他们产生更大的影响。投资风险加大会使大批投资者放弃投资计划，而投资气氛转淡，投机炒房行为的大幅度减少，将有利于平抑我市过快上涨的房价，使房价达到合理水平。

　　作者：李宽敏、樊荣

　　（来源：南京日报）