庄亦正 刘洪

　　无锡的房地产市场“跑火了”！转眼间“房屋中介公司”遍布大街小巷，又因良莠不齐而无辜平添烦恼。家住无锡的尤先生通过“中介”买房，结果却被原房主赶了出来。无奈之下，尤先生将中介公司告上法庭，要求中介退回房款并赔偿因房价上涨的差价。

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　　买房起纠纷，一怒上法庭！

　　去年5月20日，尤先生在顺安中介服务部签订了一份房屋转让中介协议，协议约定尤先生以每平方米1750元的价格，购买鸿发家园面积为153．9平方米的房屋。签订协议时该房主王小姐未到场，是由“顺安中介”工作人员邵先生代签的。

　　协议签订后，尤先生按协议支付了定金及首期房款合计10万元，由“顺安中介”出具了收款收据。转眼到了约定的交房期，“顺安中介”却不能交房。

　　随即，“顺安中介”与尤先生的妻子签订了一份补充协议，承诺出售方不违约。约定12月15日前交接房屋，同月办理过户手续，并约定如出售方违约，所有损失由违约方负责赔偿，包括购房的差价。今年1月，尤先生终于拿到了房屋钥匙。怀着激动心情尤先生来到“自己”的房子，但打开门一看，原房主的物品尚在，这是怎么一回事？

　　经与原房主王小姐接触，王小姐坚称她从未委托“顺安中介”出卖该房，并当场拨打了“110”报警。气急之下尤先生找到“顺安中介”讨要说法却未果。一怒之下尤先生将签合同的邵先生和“顺安中介”双双告上法庭，要求其返还10万元房款，赔偿协议约定房屋和同类地段房屋差价8万余元。

　　“中介”与“买主”，谁应负责任？

　　这是无锡法院受理的首起因房屋中介不规范操作引发的赔偿案件，崇安区法院民一庭组成合议庭审理此案。

　　庭审中，被告“顺安中介”、邵先生均称：出卖这套房屋是经过房屋所有人的委托，是有权代理，且定金和首期房款已交给王小姐，违约责任应由出售方承担。邵仅是“顺安中介”的工作人员，是“顺安中介”代理了王小姐转让房屋，请求驳回原告尤先生对被告邵先生的诉讼请求。被告方提供了王小姐的四份借条、信用卡记录；邵先生收到的有关“取钥匙”内容的手机短消息等证据。并提出，违约完全是因为王小姐发现房价上涨而反悔造成的。“顺安中介”代签协议虽无王小姐的委托书，但从“顺安中介”手中有房屋钥匙，及王小姐在收款后出具的借条及信用卡记录等，即可证明“顺安中介”有权代理，原告只能向出卖方王小姐主张权利。

　　原告则坚持邵先生是“顺安中介”的实际经营者，为无权代理，应由“顺安中介”及邵先生承担责任。

　　中介不规范，赔了夫人又折兵。

　　审理中，合议庭根据双方的陈述和举证、质证后认为：邵作为“顺安中介”的工作人员，虽然在转让中介合同上签署了“邵某代”的字样，但其行为是基于“顺安中介”的居间行为所产生，应视为职务行为，故应认定是由“顺安中介”代理出卖方转让房屋。被告方提供的借条与本案不具有关联性，其他证据则不具有惟一性，且中介行为事后也未得到被代理人的追认，因此不能证明“顺安中介”有代理权，“顺安中介”在代理出卖方卖房时属无权代理，由此产生的责任应由“顺安中介”承担，转让合同无效。根据目前房地产市场的现状并经评估，原告现购买协议约定的房屋或同地段的房屋，必将支出更多的房款，这多支出部分即是原告的损失，该损失是由于“顺安中介”的过错造成，应由“顺安中介”予以赔偿。因此，一审判决“顺安中介”业主返还原告人民币10万元并赔偿原告损失8万元，驳回原告对邵的诉讼请求。

　　法官点评：本案争议的焦点，是“顺安中介”还是邵代理王转让房屋或是两者共同代理王转让房屋，以及上述代理是否是有权代理？邵作为“顺安中介”的工作人员，虽然其在转让中介合同上签署了“邵某代”的字样，但其行为是基于“顺安中介”在居间行为过程中所产生，在整个房屋转让过程中的行为应视为是其职务行为。中介代理行为未经被代理人授权或事后追认，应认定为无权代理，责任由代理人承担。

　　在目前诸多房屋中介纠纷中，普遍存在中介操作不规范的问题。一旦买卖双方失信，最终付出代价的是中介公司或双方当事人，中介要避免损失，就应当学会自律。而买主在选择中介时也要谨慎而为，尽量选择一些信誉好的中介公司。