政策紧缩将引发房地产市场重新洗牌
眼下在省城房地产圈里，人们谈论最多的就是从4月底开始，国务院及央行连下的几道政策“令牌”：房地产开发项目资本金从过去的20％提高至35％，一下子提高了15个百分点；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地，土地严控再次风声鹤唳；银行严控投资性购房贷款，购买第二套住房提高首付比例等等，这些与房地产开发相关的政策接连而来，个个紧
扣房地产商的命脉，令他们叫苦不迭，心烦意乱。
省城开发商的“家底”到底如何？一位地产界的老总给记者举了这样一个有趣的现象颇能说明问题。前几年人们买房子交纳的订金不过一两千元，后来发展到现在普遍的1万元，而如今有的开发商居然将订金定为10万元。原因在于开发商手里自有资金少，项目达不到银行放款的条件，一些开发商便采用这种所谓的“内部认购”的方法收取订金筹集运作资金，来用于前期工程建设。别忘了，当初收取订金的时候，项目还只是一片空地，等到楼盘起来、正式签订合同的时候，差不多半年甚至一年时间过去了。用买房人的钱建房子，这是一些开发商常用的开发模式。
“房地产行业本来就是一个高度依赖银行的特殊行业，别说现在自有资金比例提高到35％，就是过去的20％，相当部分的企业也达不到。” 省城农行系统一位专门从事房地产信贷的负责人告诉记者，目前省城有200多家房地产开发公司，按照新规定投资项目自有资金比例能够达到35％的还不到10％，也就是说不足20家房地产开发公司具备这种实力。
其实，对于省城的开发商来讲，从去年起，好日子基本就没有了，国有土地转让交易全部改为招拍挂，过去私下协议出让土地的方式被彻底卡死，土地很难拿到，逼得不少开发商向地市县级城市发展。还有的更惨，到外地没有资金实力，在本地没有项目，开发商基本处于吃老本的半饥饿状态。“现在土地整顿方面的政策措施接连不断，力度一浪高过一浪，国家不仅对城镇土地严格控制，对城郊农村集体土地也开始严管，进一步压缩了土地的转让空间，对一些小的开发商打击很大。”济南市国土资源局法规处的同志认为。
此外，银行对个人房贷的严格审核也叫开发商眉头紧锁。最近从省城各商业银行不断传来消息，有关商业银行对二手房甚至第二套以上住房贷款利率进行调整，尽管银行对外否认，但有一点可以肯定，银行审查的确非常严格，过去部分开发商为个人办理贷款中常见的提供虚假信息、零首付等猫腻行为很难再得手。
对于一系列收缩政策产生的后果，有关人士强调，无论是资本金的提高，还是土地供应制度的严格，都将使房地产开发的门槛提高，这必然要求开发商重新洗牌，重新整盘，没有实力的将很快自动退出这个圈子。也有人担心，一批在建的房地产项目有可能因为对开发贷款的严格限制而缺乏后续资金，成为半截子工程、烂尾楼。那么，预购了这些楼盘的消费者可能会遇到不小的麻烦。因此，在进行政策调整时，除了新开工的项目外，对有些目前在建的项目，银行不该忽视这一现实。
而对于消费者来讲，此次调控没有涉及消费者层面，因此，不但不会出现负面效应，反而会起到“稳定”的作用。毕竟前一段时间，省城房价的飞涨已令人感到不安。 本报记者 郝爱萍
