———地价上涨不支持房价上涨

　　2003年，中国的房地产业得到了飞速的发展，个别城市的房价也出现了暴涨。面对此状况，业内外也展开了轰轰烈烈的讨论，有说是钢材涨价的原因，更多的人认为是土地供应造成的地价的影响。我认为，这里面存在一个很大的误区，也就是说片面地夸大了土地供应、地价对房地产的影响，混淆了房价与地价的因果关系。

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　　地价低房价不一定低

　　地价低不一定房价低，支付的地价高是因为预期的房价高。试想，如果我们对土地进行限价，同时又有旺盛的市场需求，那么，市场上商品房的价格照样不会降，如果这样做，只能是国家让利给开发商，而如果有需求，而开发商也限价，则只能让利给炒房客，最终的购买者还是要以达到市场张力极点的价格购买。

　　所以，房地产的市场价格最终是通过房地产产品的供求关系实现和决定，即：房价水平由最终产品的供求量决定，供不应求，则房价上涨，供过于求，则房价下跌。

　　地价占房价的20％到40％

　　目前，在房地产的生产价格中，各城市地价占房价的比值变化趋势平稳，多数城市地价已占房价的20％到40％，从城市的动态变化分析，地价在房价中的比例有升有降，但态势平稳。所以，供求一定，地价（楼面地价）和工程成本（含利润）在房地产价格中占主要地位，对房地产生产成本的影响较大，在房价稳定的情况下，地价涨，只会减少开发商的利润。但大多数企业却将土地成本转嫁到消费者头上，直接抬高房价。另据调查，建安成本和房地产开发利润占房地产生产价格的比例仍然偏大。多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重（大多数城市房地产开发利润普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％到40％，远远高于其他行业的平均利润率水平）。

　　所以，虽然地价是由房价决定的，但地价又反过来影响房地产供应，土地供应、地价的涨幅，地价在房价中所占的比值，都将在一定程度上影响房价，特别是在稳定房地产市场方面的作用日益明显。

　　地价、房价市场说了算

　　我认为，地价对房价的影响更需要的是政府的积极干预，而当前最重要的是增加土地供应的透明度。如在年初详细公布一年内土地供应计划，让土地供应透明化，使开发商、投资商在进行土地投资决策时有一个科学、理性的测算过程，从而以合理价格获得土地。同时，在必要时，政府应根据房价的涨幅，市场需求的变化，适时调整土地的供应，平抑地价，从而稳定土地市场和整个房地产市场。

　　所以，正确认识了房价与地价的因果关系之后，对开发商、投资商来说，仅强调土地供应和“招、拍、挂”政策造成地价上涨、为了不降低自身的利润，将土地成本直接转嫁给消费者都是不理性的，因为不管涨价的理由有千万条，结果只有一个，那就是市场到底能不能承受。开发商应全面把握市场，特别是供求关系，了解市场需求，找出市场空白，同时练好内功，注意产品创新，避免同质化竞争，从而规避由于地价过高带来的刚性成本限制，最终以产品自身的差异化、创新化开发决胜于市场。

　　邓雅心（世家机构·汇高行市场研究咨询有限公司副总经理）

　　上海市平均房价达到每平方米5118元，比上年增长24.2％，其平均地价水平为每平方米2164元，比上年增长5.34％，地价增幅约为房价增幅的五分之一。

　　北京市2003年上半年商品住宅的平均售价为每平方米6847元，比上年上升了10％，平均地价水平为每平方米2331元，比上年增长2.34％，地价增幅是房价增幅的五分之一。

　　广州市商品房销售的平均价格为每平方米4138元，比上年均价下降了1.5％，平均地价水平为每平方米1396元，比上年下降了0.98％，地价下降幅度小于房价下降幅度。