撰稿／杨艳萍(记者)

　　上海房价经过4年的攀升，目前已经成为全国之最，此际，央行房贷新政出台，势必对上海房价和整个楼市产生一定 的影响。美地行(上海)执行董事总经理刘群近日在接受本刊记者采访时表示，上海房价正面临短线下调压力，但长线依然看 好。

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　　房价赶香港的误读

　　“上海房价未来可能看齐香港，但这只是未来。”刘群说，就目前而言，上海的房价可能已经过于贵了，因为从当前 人均年收入和商品房价比而言，上海房价远贵过香港。

　　1997年，香港的房价是上海的20倍，而经历了1997年楼灾以后，香港的房价跌了30％-50％。有资料 显示，目前香港的房价为每平米1.8-3.9万元，而上海目前的实际房价为每平米5200-9500元，双方的差距已 从原先的20倍跌至如今的3-4倍，但香港的人均年收入为24750美元(折合人民币204682.5元)，是上海人 均年收入14867元的10倍多。

　　“地产价值论告诉我们，土地的稀缺性直接影响房产的价值，稀缺性越高的土地，其房产的价值越高，两者成正比关 系；而人口的密集程度也会对房价产生一定的影响。”

　　刘群认为，由于香港本身的“岛屿”和“山地”地理特性所限，客观上造成了其土地资源有限，土地的稀缺性和人口 密集程度均高于上海，因此与上海房产相比，香港的房产必然具有更高的内在价值，不能简单的地说上海房价未来就一定能够 赶上香港。

　　此外，上海的市场需求结构也略欠合理，过多地依赖于外来需求。数据显示，上海楼市需求30-40％是来自境外 和市外，上海房市有被外来需求左右的可能性。市场稍有风吹草动或者有了其他更好的投资机会，投资者存在撤走资金的可能 ，造成外来需求消失，应该引起投资者关注。

　　房价供应的“哑铃效应”

　　“所谓哑铃效应，就是两头大中间小。也就是说房价单价在5000-7000元以及10000元-20000元 以上的豪宅楼盘供应量继续攀升，而单价在7000-9000元之间的楼盘则供应短缺。”

　　据刘群介绍，2003年上海全年共开新盘320个，上市总量达到2300万平方米，而由于土地开发的滞后性， 预计今年上市的总量将达到2400万平方米，供应的速度与去年基本保持平衡。其中，单价在5000-7000元之间的 边缘楼盘供应量仍然较大，据不完全统计，2003年这部分楼盘占总供应量的28.3％，预计今年还会有继续上升的趋势 。

　　但由于这些楼盘通常都分布在市区边缘、城乡结合部，因此他们的市场需求不会随供应量放大而放大；而单价在10000-20000 元以上的市中心豪宅楼盘则受到实际购买力的影响，前一段时间市场的需求已经得到一定的释放。

　　真正有市场需求的是单价在7000-9000元之间的市区楼盘，特别是位于内环线以内的平价楼，但由于受到动 迁成本以及土地供应现状影响，目前实际情况是这部分楼盘供应短缺，正在成为“稀缺资源”。

　　政策面的影响

　　随着房贷新政的出台，对房地产信贷政策作出了新的规定，从5月1日以来，套利性投资购房者已受较大的影响，市 场投资者和炒家数量正在减少。刘群表示，今后投资者会更加谨慎和理性，在购房投资时减少盲目性，会选择一些更有升值潜 质、投资更安全的住房，以减少风险。

　　“期房限转”政策的出台刺激了上海二手房的价格上涨，但房贷政策的趋紧又促使市场中持币观望者增加。房贷新政 规定购买第二套房的贷款利率要有所上调，其本意是为了防范房地产信贷风险，打击房地产投机市场，但是由于难以划分是个 人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情必定会受到一定的打击；而且由于购房者中有相当一部分人对政策未能 全部掌握，特别是对于购买二手房算不算是购买第二套房的问题尚未有明确界定，因此必然会担心现阶段购买二手房会遭遇房 价下滑、贷款不畅、转抛遇阻的现象，这些都必将导致二手房交易下降，市场观望者增多；

　　“据对新盘案场分析和观察，5月1日以后，现场来人、来电明显减少，成交速度下落，意向性客户丢失现象较多。 ”刘群说。

　　央行房贷新政对上海房地产的影响将主要体现在结构调整方面，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等 条件均提高了门槛，这必将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　“那些中小型的房地产企业由于资金问题，不得已将面临无米为炊的局面，面对极大的生存压力，而他们所经营的楼 盘也势必无法逃脱‘烂尾’的结果，市场将出现新一轮的土地转让，大型房地产企业将最终占领市场，实现优胜劣汰。”刘群 说。

　　中长线上海房价依然看好

　　据上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会2004年1月5日共同发布的报告称，房地产业占上海GDP 的比重逐年提高，已经达到6.9％，基本实现了2005年达到7％的目标，房地产的投资占到固定投资的1／3，房地产 相关的消费占消费品零售总额四分之一，中心城区的财政收入的30％来自于房地产相关收入，房地产业对于上海经济的发展 起到了极为重要的作用，美地行分析，长远看来，上海房价走势依然看好。

　　从国际经验来看，世博会落户的东道主城市在申博成功后5年左右的时间段里，都会进入一个“都市经济”快速增长 的阶段，而上海此次申博成功，意味着已经找到新的经济突破点，为尽快建成世界级城市提供了前所未有的巨大推动力。

　　申博成功提高了上海的国际地位，刺激了经济的大力发展，同时也加快了各种资本进入上海的步伐，市场的供应量会 逐步增大，而国内外的各类投资者也纷纷看好上海的房地产项目，特别是那些自以为与世博会直接相关的房地产项目，这些都 必将带动上海房价的上扬。

　　上海城市地位的独特性决定了她的未来将不同于国内任何其他城市。城市定位的高低、宏观经济环境的优劣都直接决 定了其未来的发展方向，而对于像房地产业这类直接依托于城市规划的产业来说，更是起到决定性作用的。现在各方面都看好 上海房地产市场不仅仅是看好房地产业本身，更是看中了上海未来的发展空间，这也是上海房地产业的基本支撑力。