新房的保修期从何时起算？建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条明确：“保修期从交付之日起计算。”但保修期的长短，则由当事人约定。由于期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，所以购房人往往被搞得糊里糊涂。
房屋保修期有多长？
房屋的保修期不像一般商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”就会发现，房地产商虽然对房屋负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们要弄清保修期，还要了解国务院的《建筑工程质量管理条例》。
该条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
因此，合同中说明：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，写的是房地产商开始承担保修责任的时间，而法定的保修时间的长度是“自竣工验收合格之日起计算”。购买人特别是购买尾房和现房的购房人在约定合同时，首先应注意一下作为合同附件的房地产商提供的《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间长度和起算时间。如果保修时间太短，可利用合同后的空行进行补充约定。如果购房人买的是非商品住宅，则应按合同该条所说：以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
“非出卖人原因”怎么解释
在签订合同时，有两点要提醒购房人：
1.合同中写明：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。”所以购房人应要求房地产商在签合同时，将《住宅质量保证书》的全部内容作为合同附件，并承诺交房时提供的《住宅质量保证书》正式文本与作为合同附件的保持一致。
2.合同中有一个房地产商可以免责的写法：“因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”对于“不可抗力”，法律有明确规定；“非出卖人原因”则可有各种不同解释，比如购房人入住时进行了再装修，贴了墙纸或瓷砖后墙面又出现了裂缝，这时责任是房地产商承担，还是装修公司承担？如果是房地产商承担，是只管修复墙面本身裂缝，还是在修理裂缝的同时也负责恢复因修理破坏的装修？笔者建议购房人最好和房地产商在该条后面的空行能约定清楚，避免将来出现打不清的官司。
刘宏诚
