新闻背景：宏观调控下楼市发展前景如何？在昨日举行的江苏省首届房地产开发企业管理专题研讨会上，中国房地产协会秘书长顾云昌仔细分析了中央宏观调整政策的意图及影响。他认为：宏观调控不是要打压楼市，需求旺盛的南京楼市房价走低的可能性极小。
今年一季度，南京土地一级市场（招拍挂市场）的地价达到了2652元/平方米；而二级转让市场土地均价更高，单价3373元/平方米，是去年同期的253%。近期南京国土部门《20
04年一季度南京市土地一级市场出让情况分析报告》和《土地二级市场交易变化及其成因预测分析》两份研究材料显示：南京土地市场仍然保持了高地价。高价：转让地价一年翻了1.5倍
据统计，今年一季度南京市通过挂牌出让土地12幅，实际出让面积82.05万平方米，总成交金额21.76亿元，可建筑总面积133.1万平方米。土地单价高达2652元/平方米，折合177万/亩，拿地开发商的平均土地成本（楼面地价）达到1634元/平方米。而二级土地市场的价格则更加惊人。今年一季度开发商之间共转让土地4.15万平方米，交易金额1.4亿元，单价3373元/平方米；而去年一季度转让均价仅1335元/平方米，同比地价翻了1.5倍还多。利好：楼市繁荣消化闲置土地
土地价格持续走高，开发商转而在二级市场拿地，“闲置土地”的消化导致南京土地二级市场交易量整体回落。据分析，交易量的下降是因为滞留在二级市场中可供转让的土地减少了。由于近年南京房地产价格一路上涨，一级市场拿地成本不断增加，早年低价拿地的开发商即使无力开发，也可将土地转让获得可观收益，或抵押贷款进行开发，地价上涨恰恰降低了土地的“闲置率”。隐忧：郊区地价不升反跌
今年一季度土地一级市场报告显示，以六级土地和七级土地为“分水岭”，城区地价和郊区地价出现了相反的走势。六级土地均价从去年的3148元/平方米增涨到今年一季度的4343元/平方米，增幅高达1195元/平方米；而七级土地去年2488元/平方米，今年一季度仅为1883元/平方米，下跌605元/平方米。研究人员认为：这表明郊区地块配套设施不完善使得其近期不为开发商看好，地区性结构失调仍然成为困扰楼市发展的隐忧。措施：控制总量力保地价稳定
一级市场报告指出：2004年新增用地指标减少了20%%，用地总量控制和供地计划保证了南京市房地产的健康持续发展。而二级市场交易变化分析报告也得出结论：土地价格上扬和整个房地产发展趋势相一致。应该继续加大土地市场秩序治理整顿的力度，严格控制土地的供应总量，确保地价水平稳定，促进国民经济和房地产市场持续协调发展。
作者：快报记者 孙洁
