①

　　事件缘由

　　2004年4月28日，省会世纪花园业主委员会炒掉了原物业———世纪华远公司，聘请了新物业———石家庄市中安物业公司来管理小区。

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　　中安物业公司因不愿为“老物业”的欠账埋单，有关部门中断了小区内的冷、热水供应。无奈之下，中安公司一走了之，小区物业由此出现管理“真空”。对此，小区业主将其归咎于业委会，而业委会又不愿承担责任。双方就此争执不休。

　　②

　　争执焦点

　　业委会成立程序及所做决议的合法性。

　　业委会：

　　世纪花园业委会是石家庄市成立的第一个业委会。业委会成立之前，在裕华区小区办指导下先成立了筹备组。筹备组组织广大业主推荐了115名业主代表、17名业主委员会委员候选人，起草了《业主委员会议事日程》和《业主公约》(讨论稿)。一切准备充分后，筹备组才召开业主大会，选举产生了小区首届业主委员会。这些都是按照2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》进行的，并且有房管部门、小区办、街道办事处的参与监督。

　　今年2月，在解聘世纪华远物业公司之前，业委会起草了一份公告，声明遇有突发事件，业委会可以自行解聘物业公司，小区1170户业主签名认可。原物业公司是由开发商选定，其职责是进行物业前期代管。在这期间，原物业公司在处理车位、学校等问题上侵害了业主的权益。基于此，业委会才将其解聘，通过公开招标选定了中安物业。业委会运作的所有行为，都与相关法规并行不悖。

　　业主：

　　当初选举业委会时，虽然许多业主都投了票，但因业委会是个新生事物，许多业主对它的作用和意义其实并不十分了解。再加上大家入住时间都不长，相互了解不多，投票时就不可避免地有些盲目。

　　虽然成立了业委会，但它只是“业主大会的执行机构”，它可以与业主大会选定的物业公司签订管理协议，但没有自行决定解聘或选聘物业公司的权利，只有有广大业主共同参加的业主大会才有这个权利。世纪花园业委会在决定解聘老物业之前，并没有召开业主大会取得大多数业主的同意，而是自行做出决定，这实际上是剥夺了广大业主参与小区物业管理的权利。③

　　行家点评

　　业主集体维权意识有待提高

　　梁勇(石家庄市社会科学院研究员)

　　【背景：世纪花园几次召开业主大会，最多的一次有400多名业主参加，不足总数的1/4。业主委员会要经过广大业主选举产生，但在选举时，许多业主并不清楚“业主委员会”到底是干什么的。拿着选票，一些业主发出了“他们是不是和楼长一样，就管发发灭蟑药、贴贴通知？”的疑问。】

　　业主委员会的成员，应该是那些维权意识强、工作积极主动的业主。可现在不少人抱着明哲保身的想法，多一事不如少一事，认为担任业委会委员既没有报酬，也浪费时间，不管谁当选，只要不侵犯自己的利益就行。因此，选举时，一些业主乐得其闲，不但自己不愿意牵头，也不愿参选，投票时还缺乏大局意识，人云亦云。而一旦选举产生的业委会不能完全代表自身利益，个人力量又无能为力时，这才真正知道选举时草率行事的后果。

　　另一方面，业委会筹备组和业委会成员也来自业主中间，他们在维护其他业主利益的同时，也维护了自身的利益。在物业公司的解聘与选聘上，业委会工作缺乏透明化和民主化，致使业主对其工作动机和所做决定的合法性产生置疑。因此，一旦物业公司在管理上出现问题，业主难免要怀疑业委会到底是在维护广大业主的集体利益，还是在谋求自身的一己之私。

　　历史遗留问题掣肘业委会

　　武建章(石家庄市物业管理协会会长)

　　【背景：世纪花园由原物业公司管理时，曾和某热力公司达成协议，每天定时向业主提供热水。4月28日，世纪花园业委会解雇了老物业，老物业置一些尚未结清的账目于不顾，撒手而去。新接手的中安物业作为一个独立的经营实体，不愿意为老物业“擦屁股”还旧账。热力公司在既拿不到钱，又找不到欠钱人的情况下，停止向小区供应热水。】

　　目前，许多新建小区，物业大多都由开发商成立的物业公司进行前期管理。业委会成立之前，广大业主难以对其行为进行有效的监督和制约。而业委会成立后，一旦选聘新的物业公司，原来的物业公司很可能丢下一个烂摊子(如尚未结清的水、电、暖等费用，房屋质量纠纷等问题)一走了之。这些烫手的“山芋”，必定造成新物业公司难以接手，而业委会对此也是无计可施。时间一长，矛盾激化，就可能危及业主们的正常生活秩序。

　　世纪花园是个个例，但其暴露出的问题又具有共性。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是小区公共财产全体共有人———全体业主的代表，业委会的任务就是管理业主的财产即小区公共财产。但是，目前在省会的许多新建小区，车位、绿地、商铺等这些公共设施的归属还有很大争议。到底哪些设施属于全体业主的公共财产一时还难以判定，这在一定程度上制约着业委会行使权力。

　　《条例》缺乏可操作性

　　崔秋生(裕华区小区办主任)

　　【背景：世纪花园的物业管理陷入瘫痪后，业委会及业委会所做决定的合法性都遭到了质疑。小区公告栏里贴满了业主签名的“质疑信”，在这种情况下，业委会主任提出了辞职。】

　　《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理步入了法制化轨道，对规范物业管理、维护业主权益有着重要意义。但是，从严格意义上讲，《条例》还有一定的法律空白。例如，对于业主们普遍关注的业委会产生的程序和运行规范，《条例》规定的相当简单、笼统，在实际中不易操作。如《条例》第十二条规定，业主大会会议应召集二分之一以上业主参加，但实际上，大多数业主的工作和休息时间难以统一，再加上有的业主房屋长期闲置，有的业主对成立业委会认识不足，即使挨家挨户提前三天通知，也难以召集到如此数目的业主一齐参会。

　　另外，《条例》对业主委员会的定义是“业主大会的执行机构”，对业委会的法律定性和法律地位缺乏具体规定。对一个小区来说，召集全体业主召开具有法律效力的业主大会并不是一件容易的事。但在小区的物业管理遇到问题时，单个业主的声音微不足道，没有业主大会授权的业委会，又因为“名不正、言不顺”，做起事情来容易招致“非议”。规范物业管理，维护业主权益，《条例》的颁布只是千里之行迈出的第一步，与《条例》相关的更多、更详细的规定，还有待于实施细则的出台，或配套法律条文的颁布。

　　④

　　小区现状6月20日，记者来到世纪花园。半个月前因业主与业委会之间纷争造成的小区管理失控状况已经见不到了。

　　楼前树阴下，老人们三三两两围坐在一起，聊兴正酣；花园里，年轻的妈妈推着出生不久的宝宝，享受着夏日阳光；小区花圃里，几名工人正在修剪草坪；楼间的甬路上，不时有身穿制服的保安走过。居民的生活又恢复了往日的秩序与祥和。

　　裕华区小区办主任崔秋生说，为解决世纪花园物业管理存在的“真空”问题，裕华区区、街两级政府部门共同成立了协调小组。在协调小组的协调下，世纪花园业主与业委会之间的纷争暂时搁置了。6月1日起，协调小组又把被炒掉的老物业———世纪华远物业公司请回来，暂时代管小区事务。

　　“在政府多方协调下，世纪花园居民的生活秩序确实恢复了。但是，由政府介入管理小区，只是从维持居民正常生活的大局出发，事实上目前并没有法律依据。”对于代管世纪花园物业，崔秋生有些底气不足。

　　不但如此，协调小组目前还陷入了困境。入驻小区3周多了，代管期间3个月的物业管理费却只收上400来户，还不足总数的1/4。崔秋生说，物业费收不上来，代管期间聘请保安、保洁，路灯管护、管线维修等费用就没有着落。如果这笔物业费最终不能收齐，就得由裕华区从财政经费里支出，这不仅影响协调小组组织召开业主大会，选聘新物业公司，还会使裕华区财政背一个“包袱”。

　　段女士是世纪花园的第一批住户。她当初买房选中世纪花园，就是想着以后房子能升值。但经过一次又一次的折腾，她现在对房子升值已经没有多少信心了：“原来，总有人在公告栏里贴‘租房启事’，现在，不仅好长时间没人来这里租房子了，房子的租价还下降了。”

　　“我们信赖政府，也感谢政府，在他们的协调下，世纪花园又恢复了正常的生活秩序。但政府的代管只是暂时的，世纪花园只有选出能替大多数业主谋利益的业委会，才能使问题得到根本解决。”对于小区今后的物业管理，段女士有自己的看法。

　　“业委会成员是从广大业主中产生的，业委会与业主本应该是一个利益共同体。”崔秋生这样定义业主与业委会之间的关系。但是，经过一段时间以来与业主们的接触，崔秋生了解到，现在，在世纪花园，业委会与业主却成了“对头”。经过几番变故，因承受不了一些业主的猜疑与质询，世纪花园原业委会主任朱晓红已公开致信广大业主，提出了辞职。崔秋生说，很明显，业委会已不再受业主们信任了，但业委会成员的去留，不是谁说了就算的，还要等到新业主大会召开后，由业主们投票决定。

　　8月底，协调小组将结束对世纪花园的代管。这期间，小区能否顺利召开业主大会，选聘出新的物业公司；业委会能否重新取得业主们的信任；小区物业管理能否走上正轨，业主们内心忐忑，翘首以待……⑤大事回放

　　2003年9月，世纪花园召开业主大会，选举产生了省会第一个业主委员会。

　　2004年2月，在业委会起草的“业主委托书”上，1170多户业主签名，同意在紧急状况下，业委会可以更换物业公司。

　　2004年4月28日，世纪花园原物业公司世纪华远被解聘，中安公司接管小区物业管理。

　　2004年5月27日，因中安物业拒为世纪华远的欠账埋单，小区冷、热水供应被有关部门中断。部分业主阻塞东岗路，向有关部门表示抗意。

　　2004年5月28日，裕华区区、街两级政府部门共同成立世纪花园问题协调小组，商讨世纪花园物业管理的解决之道。

　　2004年6月1日，协调小组入驻世纪花园代管小区物业，小区恢复正常生活秩序。

　　目前，协调小组正在筹划召开新的业主大会，以便使小区物业管理早日走上正轨。⑥

　　业委会运作四大羁绊

　　许多业主以为，成立了业主委员会就可以维护自己的权益，解决小区物业存在的问题。其实，物业管理是一项十分烦琐的工作，必须兼顾多方面的利益，并非只凭一腔热情就能办好。从了解到的情况来看，已成立的业委会所存在的问题主要有以下几个方面：

　　1、不少有责任心的业委会成员表示，干业委会是吃力不讨好的工作，干得好大家觉得是应该的，有了失误就会被所有邻居骂。

　　2、有些业委会成员存在搭便车、占便宜思想，他们口头表示支持，一到真有事了，出于怕事或不爱管“闲事”的心理就打起退堂鼓。

　　3、业委会内部容易因个人的私利而产生分化。例如省会某小区，业委会虽然成立较早，但业主中间也分为业委会派和维权小组派，各自心中都有一个小算盘，有时会为一己私利而放弃为全体业主维权。

　　4、争取权益意识强烈，但实际操作缺乏经验。由于经费不足(目前许多大型小区的物业管理都是由发展商垫钱经营，更换物业公司后这笔经费成了大问题)，加上经验欠缺，经常会纠纷不断。本报记者林凤斌曹丽娟