专家炮轰售房“霸王条款” 市消保委举行房产经纪合同不平等格式条款点评会(图)

http://www.sina.com.cn 2004年07月15日07:04 东方网-文汇报

　　文/本报记者田玲翠

　　昨天，市消保委请来知名法学专家、律师对房产中介和房产销售中的不平等格式条款进行点评，并邀请市人大法工委、市工商局、市房地产经纪人协会、市房地产业协会等部门和单位共同参加。法律专家们运用法律条文，对本市房产销售和房产中介活动中采用的“合同”进行了品头论足，一一点出这些条款中的“霸气”所在。

　　法律专家们依据法律规定，对本市的几家房地产经纪有限公司制作的《房产经纪合同》、《房地产居间合同（买卖）》、《房地产购买委托合同》、《售房定金协议书》、《预定协议》等五份合同进行了点评，点出了种种不平等之处。

　　收“意向金”没商量

　　典型案例：

　　刘女士今年3月与某房屋中介签订了购房意向协议，支付意向金10000元。最近房东称已售出该房屋，由于房东并未签收意向协议，消费者要求退还10000元意向金遭到拒绝。

　　条文摘录：

　　某房产经纪合同中的意向金条款

　　本合同签订后，乙方（即委托人）支付房屋承购意向金人民币壹万元，并享有标的房屋优先承购权。在此承购意向撤销或终止之前，甲方不得再收取他人之意向金。乙方同意甲方按上述条件向出售方承诺、代付定金。

　　点评专家：

　　上海海燕律师事务所律师孙理波

　　第一，该合同中所称“房屋承购意向金”为中介自己杜撰，我国《合同法》中不存在此概念，《合同法》只规定了“定金”这一概念，但法律并没有规定此类合同可以收取定金。因此，甲方所收取的意向金应连本带息立即返还，其无偿占用三个月无法律依据。

　　第二，合同的规定加重了乙方责任、剥夺了乙方的权利，该条款无法律效力。

　　这是房屋经纪公司预先制订的格式合同条款故意设立的内容，是利用经纪服务在买卖双方之间的信息沟通中的主导地位而制订的为谋取不正当收益的条款。上海市对房屋经纪公司的中介收费有具体的规定，这种设置“房屋承购意向金”的条款设置也是违反市场活动中的行业规定的。故该条款有悖于房屋中介的法律关系特征，在实践中应认定为无效。

　　二手房定金难要回

　　典型案例：

　　金先生今年3月9日先后两次向本市一房产中介公司支付了两笔二手房的定金，在办理过户时发现该房在3月5日已被法院暂停交易，消费者要求退款，但中介称其中一万元要等上家还了才能退，消费者要求立即退款。

　　条文摘录：

　　《房地产购房委托合同》第六条第6款规定在《房地产买卖合同》签订后，“卖方违约的，甲方同意将卖方赔偿的定金的50％支付给乙方，作为乙方之居间服务费”。

　　点评专家：

　　上海市申华律师事务所沈伟民律师

　　房地产经纪公司在经纪活动中按规定标准收取的是中介费用，不能利用房屋的买方与卖方之间交易，收取其它费用。

　　该合同第六条设定了房产经纪公司利用签订房产经纪合同，收取委托人房屋承购意向金人民币壹万元，是十分明显地利用预先设置格式合同条款，使委托人处于无法协商的条件下被迫接受此不平等的合同条款，也超出了房产经纪服务的范围。购房人是与卖房人发生房屋买卖，房产经纪公司在此事中无权预收钱款，“房屋承购金”是合同制定者巧立明目为了达到先收取委托人钱款，取得不当得利而设置的一项陷阱，当房屋交易不成时，房屋经纪公司就以已预先收取的“承购意向金”的有利地位，迫使委托人付出不应支付的所谓“违约金”或房屋经纪公司所谓的“损失”。

　　房产中介隐瞒实情

　　典型案例：

　　孙先生今年3月11日与一房地产经纪有限公司签了意向书，通过该公司中介购买法华镇路的一套住房。3月17日签“买卖合同”。后消费者发现该公司在签合同时存在隐瞒真实情况欺骗消费者的问题，如合同金额（78万元）与售出方协议金额的76万元不符，该公司员工假冒售出方的亲戚，该公司不让买卖双方碰面，在办理转按揭手续时误导消费者，未给消费者一份合同原件等。消费者要求退款未果，向消保委投诉。

　　条文摘录：

　　甲方收到定金后，必须遵守协议规则，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿（定金）金额（人民币），中介方有权分享其中二分之一违约金。

　　点评专家：

　　华东政法学院教授傅鼎生

　　有些房产中介企业利用房屋买卖双方不见面的情况下隐瞒真实情况，在合同不能成交中强行与买卖合同一方分享定金。居间人（中介方）在与房屋出售人签订的居间合同约定，如购房人交付定金后违约，其所交付的定金由出卖方与居间人分享；居间人在与购房人签订的居间合同中约定，如售房人收受定金后违约的，购房人双倍取得的定金居间人应当分享。居间人混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系，将房屋买卖合同一方应得到的权利被侵害后的救济据为己有。如果委托人违反居间合同，则应由居间人去追究违约人的责任。这是典型的排除一方的权利。

　　图为点评会现场。傅国林摄

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