旧城改造:锦绣成都动地来

　　“九天开出一成都,千门万户入画图”。拥有2300多年历史的中国历史文化名城成都,历来自然环境优美,人文荟萃。在客居成都的诗圣杜甫眼里,古时的成都就美不胜收,“晓看红湿处,花重锦官城”就是他对成都的赞誉。

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　　沧海桑田,斗转星移。如今的成都已远不是“青羊宫到浣花溪”那“二十里”范围,也不局限于古时“锦官城”的城廓之内和“千门万户”了。成都城区面积已经从解放初期的18平方公里,扩大到一、二环路区域的60平方公里,再扩大三环路为边界的193平方公里,扩大了10.7倍。甚至城区的部分区域开始向城郊及外环路以内500平方公里区域辐射。10多年前,成都市一环路周围还是一片农田,市内大多是低矮的瓦房。今天,三环路以内,到处是高楼、绿地、彩灯、立体交通。成都作为西部特大中心城市的规模、形象与魅力已经展示在世人面前。

　　“成都城市变美了”,“成都是最适合人居的城市”,“成都是一座来了就不想走的城市”······。人们由衷赞美蓉城翻天覆地的巨大变化和迷人魅力。

　　这一切,与成都市实施的大规模危旧房拆迁改造密切相关。正是大规模危旧房拆迁改造,令成都变得愈发年轻,分外靓丽,活力勃发,魅力四射。

　　四川大学副校长、四川省政府和成都市政府科技顾问、著名房地产专家杨继瑞这样评价道:成都市的大规模危旧房拆迁改造,真正体现了为民办实事的精神,体现了“以人为本”的科学发展观,是提升城市形象、改善人居环境的战略举措,也是打造“东方伊甸园”的重要步骤。

　　随着危旧房改造的进展,成都是一年一个样。通过危旧房拆迁改造、水环境整治和城市绿化,已经呈现生态城市面貌,人居质量得到显著提升,促进了城乡统筹,带动了新区发展,其对城市发展所起的作用,不亚于GDP增长几个百分点。

　　建设部汪光焘部长2003年10月来成都考察危旧房拆迁改造和拆迁安置工作后,盛赞成都危旧房拆迁改造和拆迁安置工作“做得不错!”。

　　市委市政府:高瞻远瞩谋发展

　　危旧房的大量存在,是中国城市普遍面临的难题。据有关部门统计,成都市2002年以前,仅城区二环路以内,就有危旧房屋500余万平方米。大量的危旧房屋(低洼棚户区)被高楼大厦分割包围在城市的各个区域,不仅居住其中的老百姓生活条件长期得不到改善,同时严重影响城市形象。

　　对旧城改造,省委常委、市委书记李春城极为重视,要求有关部门以“三个代表”重要思想为指导,在旧城拆迁改造中切实为民办实事,着眼城市建设发展的长远目标,把这件事关提升城市形象,造福于民的大事办好。

　　成都市危旧房屋改造指挥部指挥长、市委副书记、市长葛红林强调,危旧房拆迁改造是造福于民的大事实事好事,是实践“三个代表”,维护最广大人民群众根本利益的原则问题,是党和政府的责任,是城市发展的需要,不管遇到多大困难,都要坚定不移地加速推进。

　　2002年5月,成都市委、市政府决定实施成都历史上最大规模的危旧房拆迁改造工程:用三年时间,投入近150亿元,完成城区二环路内410万平方米危旧房拆迁改造。当年即实施90个拆迁项目,拆除危旧房124.22万平方米,是2001年47.82万平方米的2.6倍,是1998年到2001年4年拆迁量的总和,完成拆迁投资约40亿元。其中二环路以内拆除危旧房屋107.36万平方米,安置单位和居民住户24497户。

　　2003年市危旧房改造指挥部组织实施了解放路、老马路、文化宫、四圣祠等170个项目的危旧房改造项目,拆除危旧房151.12万平方米,拆迁居民23720户,建成拆迁安置房75.46万平方米,完成投资40余亿元。

　　2004年,成都市进一步加大全市危旧房屋拆迁改造力度,提速城市建设,计划全年实施的危旧房屋拆迁改造面积达200万平方米。

　　危旧房改造拆迁的效果一目了然:两年中,全市旧城改造拆迁房屋316万平方米,完成投资102.92万元,拆除违规建筑300万平方米,新扩建道路60万平方米,新增绿地区500多万平方米.被拆迁居民的住房面积从拆迁前的人均10平方米提高到25平方米,户均面积从拆迁前的25平方米提高到65平方米。

　　对此,拆迁户的评价是:旧城改造拆迁改善了我们的居住环境和条件,市民的评价是:成都变美了,人居环境改善了。

　　市危旧房改造指挥部办公室主任、市房管局局长周鸿德在回顾总结全市危旧房拆迁改造和拆迁安置工作的经验体会时认为:是市委、市政府对危改拆迁安置工作高度重视,将其作为经营城市的着力点,全面建设小康社会的新起点,营造最佳人居环境城市的新亮点,创建全国文明城市的重要内容,列入政府考核目标体系,统筹相关各级各单位的力量,依靠全市被拆迁居民的理解和配合,从而才使这项利在市民、功在千秋的德政工程、民心工程顺利推进,取得卓著成效。

　　主管部门:统筹协调力千钧

　　危旧房拆迁改造和拆迁安置面临的情况复杂,涉及面广,需要政府相关部门密切配合,协调一致。成都市为此成立了危旧房屋改造指挥部,作为负责统筹、协调、组织全市危旧房改造的专门机构,按照“经营城市”的理念探索出一条“政府主导,市场化运作”的旧城改造路子:

　　———旧城改造目标化。把旧城改造作为目标任务,由具有法人资格的实力雄厚的经济实体作为项目业主具体组织实施;

　　———改造方式规模化。采用“化零为整,组合成群,成片拆迁,市场运作”的方式,将城区二环路以内410万平方米危旧房屋(近10万户)分成45个片区,集中拆迁集中开发,便于融资;

　　———改造资金市场化。项目业主将改造地块进行项目包装,从商业银行获取改造贷款,待地块完成拆迁腾空后,面向社会公开出让,收回投资还贷,这样基本解决了旧城改造中资金短缺的“瓶颈”问题。资金是进行危旧房拆迁改造一大“瓶颈”。

　　市危改指挥部按照“总体授信、项目贷款、专户管理、封闭运行”的原则与多家银行达成融资协议,融通危改资金120个亿以上,从而保证了危旧房改造和拆迁安置资金的需要。同时,危旧房改造指挥部充分调动各种社会资源投入危旧房改造,初步形成了“一花引来百花开”的可喜局面。

　　与此同时,市危改指挥部还十分重视危旧房改造项目的可行性论证、项目整体策划包装及土地拍卖工作。先后引进包括王志纲工作室、成都尺度等知名专业策划咨询机构,会同相关领域的专家,对文殊院、大慈寺、凉水井、与文里等一系列重点拆迁改造项目进行整体包装策划,然后将地块推向土地市场公开拍卖。此举获得极大成功。仅与文里片区,在经过一系列策划包装之后,使原本亏损的地块获得上千万元的土地增值效益,被誉为成都市经营城市的成功案例。

　　对涉及文物保护的拆迁项目,危改指挥部更是慎之又慎。为做好文殊院的拆迁改造工作,引入专业策划公司,并会同规划、文物保护、文殊院管理层、清华大学规划设计院、省古典建设设计院、部分开发商及辖区内商家,进行深入的专题座谈研讨,广泛听取意见,从而形成保护性控制规划和初步开发方案,顺利获得批准。

　　市危改指挥部统筹协调相关部门,建立了统一、有序的拆迁安置房建设市场,加大了拆迁安置房建设力度,同时多途径组织拆迁安置房源,去年仅通过市住房保障中心采购了拆迁安置用房49.55万平方米;还公开采购了部分适合拆迁安置的小套型“二手房”,满足了被拆迁居民安置的需要。

　　成都市对拆迁安置房建设统一执行经济适用房建设标准,成片开发,集中安置,环境优美,配套完善,居住合适。今年将新建经济适用房、拆迁安置房和农迁房共计500余万平方米。去年投入使用的拆迁安置房南方半岛花园小区,与一般商品房住宅小区的绿化、配套不相上下,物管规范,被拆迁户都十分地满意。

　　市危改指挥部从拆迁工作实践中总结出了“好事做好要攻心、好事做好要依法、好事做好要会做、好事做好要坚定”的基本经验,促进了拆迁工作迈上新台阶。四川省建设厅向全省推介了成都市危旧房改造和拆迁安置的经验做法。

　　阳光拆迁:完善法规严管理

　　旧城改造拆迁涉及到百姓利益,向来备受社会关注。成都市在危旧房拆迁改造和拆迁安置工作中,完善相关法律法规,实行规范拆迁、阳光拆迁。

　　自2001年成都市人民政府发布第88号令颁布《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》以来,已先后出台了《成都市城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定》、《成都市城市房屋拆迁听证程序(试行)》、《成都市房屋拆迁工作人员资质管理办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》等一系列地方性法规,形成了较为完善的城市拆迁法律法规体系。从旧房评估、补偿,到拆迁、安置,从政策到标准,一律公开透明,让百姓监督。市民们把这一举措称之为“阳光拆迁”。

　　阳光拆迁规范了拆迁行为,实施了一系列严格的监管措施:

　　———拆迁项目发包,实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标,并由纪检、监察、审计等部门予以监督,杜绝暗箱操作;

　　———建立代办拆迁单位责任制,严禁违规转包拆迁工程;凡拆迁工程必须依法办事,落实各项拆迁政策,让老百姓有足够的时间理解、消化政策,有足够的时间做好搬迁准备。坚决杜绝违法拆迁、野蛮拆迁,对拆迁居民的宣传动员工作必须做深做细;

　　———对拆迁评估、拆迁补偿安置的十大项目等在拆迁现场实行公示,增强拆迁动员工作的透明度;对拆迁工作人员实行严格监管,对违规、违法行为坚决依法查处;

　　———建立了拆迁人员信用档案,在督促拆迁人员加强自律方面发挥了积极作用;

　　———建立了资金监管制度,有效防范了代办拆迁单位通过虚报、冒报等方式套取拆迁安置款和改造资金被挪用等风险的发生。

　　群众利益:始终放在第一位

　　成都市坚持“以人为本”做拆迁,实施了一系列维护被拆迁群众利益、扶助弱势群体的重大政策举措。力求为市民想得更多,做得更好。

　　成都实行了拆迁“双困户”可申请廉租住房租金补贴、引入银行按揭,解决购房一次性支付困难,对被拆迁户子女入学、转学免转校费,对经济特别困难、他处无住房的被拆迁户实行优惠扶助政策,使市委市政府为民办实事的思想落到实处。

　　在老马路片区危房改造拆迁中,针对被拆迁户住房、经济“双困户”多、低保户多的实际,代办拆迁单位推出“政策拼盘”方式,把所有能够提供给被拆迁人的优惠政策组合在一起,进行清清楚楚的政策交底。还在全市首次推行“便民利民八项服务措施”,即免费为“双困户”提供搬家服务;免费提供政策咨询和办理廉租房

　　租金补贴业务;免费提供房源信息并现场代办房屋买卖业务;开展商品房、二手房、拆迁安置房担保抵押贷款业务;开展住房调(互)换业务,开展“房管系统为特困住户献爱心活动”;实行拆迁现场首问责任制,对拆迁居民反映的问题负责落实到底。

　　2004年2月21日,40岁的刘兴葵一家五口搬出了原来35平方米的小屋,成为了享受针对拆迁中“双困户”实施的一次性发放五年廉租住房租金补贴政策的第一人!刘兴葵一家原先住的成都市武侯区老马路片区被规划拆迁,然而靠着每月六七百元勉强维持一家生计的刘兴葵在房屋被拆迁后,无力补齐重新安置新房的两万多元差额款。刘兴葵说,:“我申请廉租住房租金补贴,一次性租金补贴可以按五年发放,办下来就可以把这笔差额给抵了。加上提前搬家奖励的5000元,还把天然气装了。真的打心眼里感谢党、感谢政府为我解决了住房困难!”

　　正视矛盾:坚持拆迁树正气

　　大规模危旧房拆迁改造,牵涉到广大被拆迁居民的切身利益。成都市通过艰苦细致的政策交底和说服动员工作,广大动迁居民都对政府推进危旧房拆迁改造和拆迁安置政策表示理解,做到顾全城市发展的大局,积极配合支持政府工作,处理拆迁安置补偿通情达理,愉快搬迁,共同为城市发展作贡献。

　　但也有极少数被拆迁人或是私欲膨胀,漫天要价;或是无中生有,无理取闹;或是相互串联,以集体上访相要挟······。既影响了拆迁工作进度,造成项目业主与拆迁代办单位之间合同的违约,损害了拆迁人的合法权益;又造成不良社会影响,损害了城市形象,损害了大多数人的利益。

　　成都市委、市政府坚持代表最广大人民群众的根本利益不动摇,坚持大力推进危旧房改造的城市发展战略不动摇,坚持讲政策讲原则依法办事不动摇,坚持新闻舆论宣传正面引导不动摇。加强了对拆迁工作的领导和指导,依靠全体拆迁人员的努力工作和广大市民的理解支持,有理有利有节地推进危旧房改造和拆迁安置工作。一位知情的佛教界人士十分感动地说:“政府真是高瞻远瞩,下定决心,呕心沥血,排除万难,真心诚意地要把危旧房拆迁改造这件好事做好,十分地不容易。市民没有不支持不拥护的道理。”

　　成都市房屋拆迁管理部门在依法维护拆迁居民合法权益的同时,坚持大道理管小道理,对被拆迁户提出的过份要求,严格执行政策,依法办事,不予迁就。拆迁管理部门抽调专人进行拆迁政策咨询,仅去年一年中,就接待来访、咨询群众6700人次,处理人民来信99件;并采用与市级相关部门联合召开专题协调会、与上访户座谈对话等方式,深入细致做好被拆迁群众工作,有效地平衡了拆迁双方的利益,既让有关单位和群众满意,又防止了矛盾激化,维护了社会稳定。

　　锦上添花:蓉城明天更美好

　　成都市在推进危旧房改造的同时,高瞻远瞩地谋划成都城市的未来发展。近年来被拆迁整理出来的一大批地块,已被规划为未来城市建设和房地产业发展的亮点,将为锦绣蓉城锦上添花。

　　成都文殊院是传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。文殊院曾经出了四位世界著名高僧。文殊院片区作为青羊区最大的危旧房改造项目,拆迁范围共约3平方公里,已规划打造中国“都市第一禅林”,是未来成都的一个突出亮点。

　　中国著名古寺之一、已有1600多年历史的大慈寺已重新开放,并正在紧锣密鼓地进行周边其他危旧房拆迁。据成都市佛教协会副秘书长刘学文介绍,市政府已决定从拆迁土地中拨出40余亩建造“成都玄奘大师衣钵堂”,以及完善寺庙基础设施和旅游服务设施。这里将成为佛教文化休闲旅游中心。

　　已经完成拆迁并将土地成功拍卖的与文里片区,如今正被实力开发商中海(成都)兴业公司建设成为一个具有浓郁文化内涵的高品质居住区,其标志性建筑将构成壮美天际线和府南河里的优美水中倒影,令人倍感妖娆。

　　而武侯区的凉水井片区拆迁后,已被策划包装为蜀汉三国文化城,与著名的旅游胜地武侯祠一脉相承。一个具有浓厚历史文化底蕴和成都城市个性特色的大型蜀汉三国文化旅游精品项目不久将精彩呈现。

　　危旧房拆迁改造让成都这座城市更加充满朝气和活力,展现出更加迷人的形象和风采,带给人们无限的喜悦和希望!

　　“阳光拆迁”走过来——解读成都市房屋拆迁政策

　　“阳光拆迁”流程

　　第一步:拆迁单位申报《房屋拆迁资格证》

　　第二步:拆迁单位办理《房屋拆迁许可证》,登报公开邀请估价机构

　　第三步:拆迁现场公布《房屋拆迁公告》

　　第四步:召开动迁会,抽签决定房屋评估机构

　　第五步:评估机构在现场公布评估结果

　　拆迁十项公示:拆迁法规规章、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、安置房平面图、安置方案、拆迁补偿项目公示表、办公时间和办公制度、房地产评估报告、拆迁协议书格式样本。

　　抽签决定评估单位

　　拆迁房的评估实行公开登报邀请估价机构报名申请参加评估,并邀请公证机关到现场公证,当场由被拆迁人代表以抽签的方式确定估价机构,报名申请参加评估的评估机构必须具备二级以上资质。

　　分户评估,保护被拆迁人的利益

　　《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》规定:房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。

　　分类评估———估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋和安置房屋,按照区位、结构、用途等分类,并考虑环境、设施配套等因素进行的房地产市场平均价格的评估。

　　分户评估———估价机构对被拆迁房屋和安置房屋,按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积,结合该房屋的楼层、朝向、成新、装修、环境、设施配套等因素进行的房地产市场价格的评估。

　　在分类评估基础上,假如拆迁当事人双方不能达成一致意见。当事人双方可共同委托一个评估机构,进行‘分户评估’,其评估的结果作为拆迁的最终补偿标准。

　　假如拆迁户有不满意评估机构所评出的分类评估价格的情况,可以采用分户评估这种方式,重新委托评估机构来进行评估。如果对分户评估仍不满意,可进入行政裁决程序后,由房屋拆迁管理部门对估价机构的评估价进行审查,必要时可请成都市房屋评估专家鉴定委员会进行价格鉴定。符合规定的,分户评估的结果作为裁决依据;不符合规定的,应当责令原估价机构重新评估或者另行指定估价机构评估,其费用由原估价机构承担。

　　严格要求评估机构,保护被拆迁人利益

　　对有下列行为之一的,由市或区(市)县房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款,由授予房地产评估资格的机关取消其评估资格,将估价机构负责人和直接负责人记入行业档案,5年内禁止其再从事房地产价格评估业务;情节严重的,永久禁止其再从事房地产价格评估业务;给拆迁当事人造成损失的,依法予以赔偿:

　　(一)故意降低或者提高评估价格的;

　　(二)与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的;

　　(三)编造虚假评估结果的。

　　阳光安置补偿———特别关注弱势群体

　　为了让老百姓实实在在地感受到”阳光拆迁”,政府推出了一系列的政策和办法,安置房源上墙,安置补偿标准公开、一致,安置补偿中针对弱势群体引入廉租住房租金补贴、银行按揭等,拆迁户子女入学、转学免转校费,对经济特别困难、他处无住房的拆迁户实行优惠扶助政策,在发放购房补贴时,对于拆迁户也有特殊照顾。

　　听证:维护被拆迁户合法权益

　　2003年,成都市房管局出台了《成都市城市房屋拆迁听证程序(试行)》。《程序》中规定,申请拆迁裁决,所在拆迁工程未达成补偿安置协议的户数超过总拆迁户数20%以上和申请行政强制拆迁必须举行听证。被拆迁人和拆迁人都有权利申请裁决听证。房屋拆迁管理部门可根据案件实际情况,邀请房地产评估师、拆迁工程所在地街道办事处、公安派出所或人大代表、政协委员、法律专家等5至10位有社会公信度的人士作为听证人参加听证会。如果拆迁当事人无正当理由,在规定时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的,视为放弃陈述或申辩的权利,但不影响拆迁裁决的受理或强制拆迁的申请。如果当事人对行政裁决不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。

　　加大处罚力度,护航”阳光拆迁”

　　成都市房屋拆迁管理部门对拆迁工作中有违法违规行为的拆迁代办单位和拆迁执行人员实行了严厉的处罚。

　　如果拆迁代办单位和拆迁执行人员有以下行为,一经查实,拆迁管理部门将对其处以警告、没收非法所得、注销拆迁工作许可证、责令停止拆迁、注销拆迁资格证书、处以罚款等处罚;触犯刑律的,将依法追究刑事责任。

　　拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段,强迫被拆迁人搬迁的;

　　违反拆迁政策,自行制定安置补偿标准的;

　　弄虚作假,以权谋私,侵害国家、集体和个人合法权益的;

　　当事双方未达成拆迁安置协议,擅自组织强制拆迁的。

　　百姓说法

　　刘兴葵(武侯区老马路片区拆迁户):真的打心眼里感谢党、感谢政府为我解决了住房困难!”

　　李玉清(青龙乡拆迁户):阳光拆迁使我们了解和掌握了拆迁补偿的所有政策,改善了我们一家的居住条件,我从心里感到政府在为老百姓办实事。

　　李应魁(原成都汽车制造厂职工):过去拆迁难,难就难在政策不透明。这次拆迁政策都交给了群众,拆迁人员态度也更好了。我过去对拆迁不理解,有抵触,通过拆迁人员耐心细致的工作,我从不理解到理解,从抵触到配合。拆迁改善了我一家的住房条件。我现在要配合拆迁人员做其他拆迁户的工作,为旧城改造,为成都更美丽尽一点力。