新闻背景　作为名副其实的汽车消费大省，浙江省占全国汽车消费市场8％的份额，目前汽车保有量达120万辆，其中私人轿车达80万辆，比例高达70％。近年来，私家车数量正以每年35％的速度递增，而停车位却没有与私家车增长同步。近日，每日商报85051890维权热线在接到读者抱怨停车难电话的同时，也接到了几例业主与开发商关于“地下车库归属权”的纠纷。静怡花苑的业主与开发商的车库所有权之争就是一个典型。

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　　业主不满开发商卖车库

　　静怡花苑业委会田先生来电时说：“地下车库归属权问题现在已经成了小区的焦点。小区共有700多住户，拥有汽车400多辆，而地下车位只有98个（立体车架79个，地下室地面车位19个）。车位本来就紧张，可开发商私下将小区第二期的地下车位以15万元一个卖给业主，引起业主强烈不满。”

　　据了解，小区分两期交付，一期工程在1996年交付，二期工程于去年12月交付。今年5月，开发商向业委会交付公共配套设施时，业主发现16个地下室地面车位已被开发商出售给业主了，从而开始了业主与开发商“地下车库归属权”的激烈争议。

　　业主疑惑，开发商为什么非得出售车库，而不把车库交给物业公司管理？如果采取租赁的办法出租车库，经营的收益用来建设小区的公建设施以及对地下车库的维护修理，不是很好？如今问题没解决，地下车库只好空着，让车子在烈日下暴晒，这又何苦？

　　田先生说，业委会7月22日要召开业主大会与开发商交涉，希望记者参加。

　　争议焦点：地下车库所有权归谁？

　　7月22日晚7点，静怡花苑业委会代表与开发商就“地下车库所有权”问题进行了激烈的争执。

　　业委会主任郑先生认为，根据《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》，业主购房价格中已包括地下车库、房子的实际面积、公建设施等，因此地下车库的投资主体已通过售卖房屋转让给全体业主，地下车库是属于静怡花苑所有业主的财产，应归全体业主使用，开发商只是建设者而不是投资者，无权出卖车位。

　　开发公司刘先生却认为：一、地下车库属公共配套设施，它的无偿移交目前无法可依；二、开发商转让部分车库是合法的。根据建设部关于城市地下空间开发利用管理条例，地下空间谁投资谁受益的原则，开发商或建设单位有权对自己投资的地下车库进行租赁转让；三、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，所以地下车库属于开发商所有。

　　有业主认为，在车库产权还不明确的情况下，开发商就将地下车库出卖，对很多业主不公平，这是开发商没有诚信。且开发商出让的只有车库使用权而非所有权，即使卖给业主也无法办理产权证，开发商出售车位合法在哪里？

　　双方争论两小时未果，后一致认为若协商不成，只能通过诉讼途径解决。

　　律师说法：车库归属目前无明确法律规定

　　针对这场业主与开发商“谁是地下空间的主人”的争执，浙江援手律师事务所律师陈钟认为，车库归属问题尚无明确法律规定，但可依据以下理论来判断。

　　首先，地下空间往往被作为车库使用，即人们所称的地下车库。

　　地下车库首先要分清是否是人防工程。如果是人防工程，根据《防空法》规定，人防工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的情况下，鼓励平时予以开发利用，法律虽未对地下人防空间的产权归属问题做出明确规定，但从《防空法》立法原则来看，不属于开发商所有，也不属于业主所有。

　　其次，如果不是人防工程，就要作具体分析：1.开发商在立项规划、广告宣传、合同约定时将地下车库作为小区配套设施，那么地下车库就属于全体业主所有；2.如果开发商未将地下车库列入小区配套设施，而是单独立项规划在建筑物下投资建造，开发公司就有权出售。

　　最后，上述是所有权明确的几种情况，但实践中，很多地下车库的所有权，并非这么明确，这就给确定地下车库所有权问题带来了难度。目前，除了上述法律法规外，对地下空间的产权还没有明确规定，但根据《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》、《商品房销售面积分摊计算及公用建筑面积分摊原则》，还可以从以下两个原则来明确所有权：1.公摊面积中是否含有地下空间的面积；2.开发商把建造地下车库的成本是否核算在住宅开发成本之内。

　　有关地下车库的权属问题，在法律没有明确的情况下，买房人在购房时与房地产商在合同或补充协议中明确约定地下车库的权属就非常重要了。来源：每日商报