【南京日报报道】秦先生两年前以投资的心态在江宁买了一套房。看着一路狂奔的房价，想着开发商“房子会涨了再涨”的预言，他心里底气十足。可现在，因为马上要结婚，秦先生想在主城买房，于是想把江宁那套房子在当初买价基础上每平方米加价1000元出手，却迟迟等不来下家。他第一次感到了高房价在需求面前的“疲态”。

　　改善居住：提前透支的需求神话

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　　南京市房地产市场发展研究中心最新的一份调研显示，南京购房者的投资行为所占比例已开始下降，仅占楼市有效需求的2．9％，而改善居住的购房比例则上升到89．2％。

　　一位开发商向记者分析南京楼市的巨大需求空间：2002年，南京市城镇居民住宅人均拥有建筑面积平均仅21．4平方米；2005年，南京市人均住房建筑面积将力争达到25平方米；到2010年，实现“居者有其屋，家家有书房”，城镇人均住房建筑面积达到30平方米，年均增长1平方米。以这个速度发展，南京的住房需求每年至少还有600万平方米的增长空间。这位开发商反问：“改善居住的需求如此强烈，房价怎么会走低？”

　　需求虽然强烈，但面对高高在上的房价，大多数南京人只能露出一脸无奈。南京具备支付能力的有效需求已提前释放。

　　拆迁：速度放缓推迟部分需求

　　随着新城建设、老城改造的力度不断加大，南京近几年的拆迁量快速攀升：以往一年拆迁还不到1万户，2002年城区拆迁量增加到1．9万户；2003年近4万户。大量的拆迁家庭寻找新的居所必然带动房地产市场需求的上升。

　　统计资料表明，2000年以来，南京商品房销售面积年均保持在20％以上的增速，二手房交易面积年均增速更高达60％以上。仅以拆迁量相对较小的2001年为例，全年商品房合同登记件数26207件，其中因拆迁购房的达6867户，接近30％，相当于每四个购房家庭中就有一个是拆迁户。

　　为了保证拆迁家庭的居住环境，平抑房价，从去年开始，南京经济适用房和中低价商品房的建设力度开始空前加大。市房地产市场发展研究中心调研表明，“两房”今年的供应量可解决80％拆迁家庭的住房问题。

　　由于国家出台了一系列的加强拆迁管理的政策措施，南京严格执行拆迁程序，今年拆迁速度大大放缓。1—5月，全市共拆迁1428户，拆迁面积11．54万平方米，分别同比下降86．4％和86．7％。但从另一个角度讲，这一降幅只是推迟了部分拆迁购房需求，并不代表购房总量的下降，毕竟按照预计，下半年还将批50个拆迁项目。

　　购买力：不能承受的高房价之痛

　　同样的调研结果显示，目前南京能够承受31—40万元、41—50万元和51—60万元的潜在购房者分别达到29．2％、27．5％、16．2％，合计占总量的72．6％；61—80万元总价的承受比例11．3％，超过81万元总价后仅为5％。

　　单价上，购房者承受能力提高与现实房价的差距正在不断拉大：城区五板块承受最强区间是4001—5000元／平方米，超过6000元／平方米的住宅就仅有5．3％的潜在购房者愿意承受。而2004年4月城区五大板块的销售平均价格分别为：城东4568元／平方米、河西5289元／平方米、城中5623元／平方米、城北4027元／平方米、城南4301元／平方米。

　　再看决定楼市购买力的房价收入比：从1996年到2003年，所有年份的比值都超过了10，比国际公认的3—6倍高出了许多，居民人均可支配收入的增长水平已远远赶不上住宅的价格上涨幅度。商品住宅销售量逐年增高，这其中，绝大多数购房者都向银行借了钱。今年1—5月全市房地产抵押13373件，面积抵押309．75万平方米，担保债务价值73．46亿元，同比分别增长了62．53％、4．02％、40．78％，支付购买力的同时，居民的购房债务负担几乎同步逐年递增。如今，高房价已直接导致购房者对价格的敏感度提高。调研显示，目前83．9％的潜在购房者对涨价的心理承受空间在100元／平方米以下。

　　房价预期：“雾里看花”的心理支撑

　　由于住宅保值、增值的特性，购房者买涨不买跌的心理，一定程度上也成了南京高房价的基石。

　　业内人士告诉记者，从经济学的角度来说，对资产价格看涨的共同预期会带动投资者提高预期的资本收益率。他们通过购买和囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量就增加了，进而造成市场的“繁荣”，引起进一步涨价的预期。

　　社会普遍的经济预期放在具体的楼市来说，就是购房者对房价的预期。近几年央行实行的宽松的货币政策，放大了购房者的支付能力。目前南京房地产市场的繁荣景象正表现了购房者对市场的充分信心和充足预期，同时这种消费倾向和消费心理又一定程度上影响着住宅价格。购房者纷纷追涨买房，购房需求量进一步放大，从而导致房价的逐步攀升。但该人士同时认为，目前国家宏观调控力度加大，随着南京房地产市场逐渐成熟，购房者将会更加理性。南京日报记者　师擎　实习生　李妮

　　(编辑　云翔)