嘉宾：李国衡

　　汕头经济特区对外建设有限公司总经理

　　成功开发了广场花园、帝苑、帝景苑等多个楼盘、正在开发的金山花园将于明年6月竣工。

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　　李国衡想把每一件事情都办得像他开发的楼盘一样成为精品。由于他的精品意识，外建公司开发的房产，竣工时售房70％，竣工半年卖出99％，现有房产实现销售率100％的目标。

　　谈起中国改革开放的总设计师邓小平，作为改革开放政策的得益者，李国衡感激之情溢于言表：我们企业之所以能获得今天的成绩，是对邓小平理论、改革思想的深刻理解与贯彻的结果。他没有过多的夸张之词，谈改革的艰苦历程，谈房产的经营理念，谈企业的社会责任，串起来就是外建公司不断前进的足迹。

　　邓小平给国家、社会带来的变化大家都有切身体会。我最近心情不错，儿子高考考了717分，华南理工大学和香港3家大学同时都录取了他。最先是香港理工大学的录取通知，我赶快打电话给儿子，他正在睡觉说不要“吵”了，他心目中想读的是香港科技大学，这个消息对他来说并不激动。想到我18岁时正在海南岛下乡，信息来源仅仅是一张海南日报以及晚上7点场部的有线广播。如今的孩子18岁可以到香港读书，这样的对比真的让人感叹。经过20多年的改革开放，我们的国家不断发展，人民生活不断提高，比起上一代人，这一代人要幸福多了。

　　邓小平的理论十分朴实，都是我们生活中可以感受到的东西

　　记者：作为从计划经济到社会主义市场经济的经历者，您对邓小平提出的改革开放政策应该有深刻认识？

　　李国衡：改革开放是摸着石头过河。新中国建立后，采用的是计划经济体制。计划经济体制管理手段十分落后，它往往是以一个头脑代替亿万人的头脑，生产的产品是否适应市场谁都没有责任。这种经济体制造成了产权的虚位，无法对社会生产活动作出正确的对应，无法适应生产力发展，无法提高人民群众的生活水平。

　　如何建立一个更好的体制，在当时，并没有现成的理论可供借鉴。邓小平提出的改革开放如一股春风，为处于迷茫状态的中国指明了发展方向。他的理论、思想是十分朴实的，都是我们生活中可以感受到的东西。就像邓小平自己说的一样，“我是中国人民的儿子”。这句话让人感到很真实、很朴素，摆正了自己的位置。在邓小平理论的指引下，我们国家的改革，从完全计划经济到以计划经济为主，市场调节为辅，到建立有中国特色的社会主义市场经济，改革逐步深入。20多年来中国经济能取得世人公认的成绩就是最好的证明。

　　我们企业之所以能获得今天的成绩，是对邓小平理论、改革思想的深刻理解与贯彻的结果

　　记者：外建公司原来是机关办企业，经过大浪淘沙，很多这类企业都在激烈的竞争中倒闭了，而外建公司却越做越红火，是靠什么获得生存并不断发展？

　　李国衡：外建公司是邓小平南巡讲话这股春风带来的产物。13年来，企业能得到这样的发展，是邓小平改革开放思想带来的成果，没有改革开放，没有南巡讲话，就没有外建公司的今天。

　　公司在1992年成立，是属于机关办企业的性质，建委给了10万元。当时一个办公桌，一张椅子，就算开张了。按原有体制，职工实行的是终身制，一旦进入企业，如果没有合适的岗位安排，则只能是一份工作两人做，两份工作三人做，大家都在这里捱日子，无法更好地调动职工的积极性。在改革的大潮之下，怎样办一个富有改革创新意识，高效运转的企业，我经常思考这个问题。关键在于企业的内部要改革，改革的原则就是使每个员工的个人利益与他所从事的工作紧密挂钩。我们尝试着实行一系列改革，出台了项目经理承包责任制、职工定员定编岗位责任制等措施，初步提出了打破“大锅饭”、“铁饭碗”的发展思路。

　　记者：你们具体怎样改革？

　　李国衡：大约在1994年，工资分配权由企业自主决定后，我们大胆采取了拉开分配档次的措施，对企业贡献大者收入相应也多了起来。1996年，我们对不适应工作的职工开始采取下岗的措施，发给一定生活补贴。这些措施十分实在，对企业调整人力资源、调动积极性起到极大的推动作用。这么多年来我坚持一条原则，就是不接纳自己的亲戚朋友。如果亲戚有困难的，我宁愿以其它的方式照顾。如果总是照顾自己的亲戚，那么在实行下岗政策时也就没有那么大的说服力了。经过一步步改革，企业里的职工整体素质明显提高，全部达到大专以上，甚至售房员也是大专以上的文化程度。总的来说，我们企业之所以能取得今天的成绩，是对邓小平理论、改革思想的深刻理解与贯彻的结果。

　　记者：您的经验可能对当前的国企改革很有借鉴意义。

　　李国衡：只有在邓小平理论这一基本原则指引下，分步改革，不断改革，小步快跑地改革，才能实现企业的改革目标。在原有国有企业的体制、思想下，要一次性进行转化，是十分艰难的。在改革中，我们的第一步是打破“大锅饭”，“铁饭碗”；第二步是贯彻“能进能出，能上能下”的原则，按现代企业制度构建企业的内部机制；第三步是实行改制，由国有企业改制为股份制企业。改制后也并不等于就完成了改革，还有一个股权如何合理分配的问题。如果搞得不好就有可能从原来的“大锅饭”变为“小锅饭”。为此，我们通过职工大讨论，形成了“完善外建公司现代企业制度”、“建立激励机制”等决议，并将它写进企业章程，作为企业基本制度。形成了能进能出，能上能下的机制和选举制度，设立奖励股，对为企业做出贡献的员工实行奖励。

　　对于我来说，作为芸芸众生的普通一分子，在人生中能做成一件事，对社会的贡献大于对社会的获取，是十分快乐的事情

　　记者：改革会涉及到权力和利益的重新分配，您在企业中致力推行改革，相信也会遇到不少的困难？

　　李国衡：困难面前，一般会产生两种结果：一种是觉得再也没有办法维持下去，心灰意冷。大家你来拿，我也来拿，直到整个企业亏空为止，这是一种普遍存在的现象。不改革的国有企业只有死路一条。特别是处在竞争行列的国有企业更是这样。所以越早改革，改革成本就越低。另一种是勇于改革者。作为竞争性行业的国有企业，要走出一条改革之路，做出一定成果，领导者必将经历一个痛苦的历练。当然，获得成功的时候，你的人生价值也将在此得到最大体现。对于我来说，作为芸芸众生的普通一分子，在人生中能做成一件事，对社会的贡献大于对社会的获取，是十分快乐的事情。通过企业改革，不单是领导者，企业中的每名员工也得到锻炼提高，体现了自身价值，这也是一种宝贵的人生体验。经过多年的锻炼，他们逐渐成长起来，大家一起拼搏，齐心协力，推动着企业逐步发展壮大起来。改革后，外建公司的成长有目共睹，从2001年至今三年多，公司上缴国家税费6000万元，去年公司被广东省评为“汕头市10家纳税光荣户”之一；历年来被评为“重合同守信用企业”和“市纳税光荣户”。

　　在市场经济条件下，我们要的是真真正正的资产，不是虚假的资产

　　记者：刚入门时您对房产也许不是很熟悉，但听说您第一个项目却一炮打响，当时处理剩房的方式还在汕头的业界引起了一些争议。

　　李国衡：在开头资金不多、对房地产经验不足的情况下，我们确立了“以建筑施工为基础，以房地产为龙头”的发展思路。这一过程经历了五、六年的时间。在这阶段里，我们不断地学习、积累房地产方面的经验。企业要上规模上档次，还是要在房地产业上做文章。五、六年后，随着经验的不断丰富，我们提出了以“房产为主，以建筑施工为辅”的经营策略。

　　当时，汕头房地产还处在解决住房紧缺的阶段。三代人住一间房、两间房，人们要求较低，仅仅是希望住得宽松一些，房产开发是一种低层次的产品开发。当时我对建筑还并不十分熟悉，很多人在这方面都是我的老师。但我总是觉得自己的“敏感度较好”，这也许有些自夸，但也正是我能够在这一行业经营下去的原因之一吧。我们搞的第一个项目，当时还是政府定价，每平方米可以卖2800元至3000元。由于市场不接受，我们即刻采取措施降价，每平方米降到2500至2600元，一下子卖出了不少房子。最后剩下的几套房子，东西走向、楼层高，我当时决定再次降价，每平方米降至1400元。房子又是即刻脱手。以如此低的房价卖出，有些人颇有微词，认为是在扰乱房地产市场。但我当时想，那边银行在贷款，这边房子在空置，当然要想办法把房子卖出去了。在当时，国有企业不少人有这么一个想法，那就是房子虽然没有卖出去，但还放在那里帐面上有资产，其实那只是虚假的资产。在市场经济下，决不能按老国有企业的成本概念来办企业，我们要的是资金，真真正正的资产，而不是虚假的资产。事实证明，这种做法是正确的。

　　汕头的楼市是健康发展的，只要是精品的、适应市场需求的楼盘，市场有这个购买力

　　记者：最近的统计数字表明，汕头房产市场复苏迹象明显，在建楼盘的标准档次也越来越高，按照您的理解，汕头目前楼市处在一个什么样的状态？

　　李国衡：十多年来从事的房地产业让我深刻体会到，是邓小平的改革开放给全国、汕头的房地产业带来了变化和进步。为什么有这种变化和进步？核心就是市场经济，由企业自主经营、自负盈亏。市场竞争这只“无形的手”迫使所有的房地产企业精心经营，创造精品楼盘，生产出适应日益提高的市场需求的产品。以中信海滨花园开发为标志，汕头房产进入第二阶段。第二阶段的房地产开发中，小区公共配套更为完善，住宅标准档次更高的产品应运而生，并相应提出了以人为本的开发理念，由此也就有了物业管理的概念。到目前为止，汕头还未跳出第二阶段的开发水平，只是在逐步的完善和推陈出新，舒适生活的概念在进一步地丰富中。

　　记者：市场要求楼市要走精品化道路。

　　李国衡：外建公司在1999年帝苑住宅小区的开工建设，标志着我们的房产开发进入第二阶段，上了一个档次。帝苑成功开发后，又随即开发了帝景苑、广场花园、金山花园等。由于紧紧把握市场脉搏，努力走精品房道路，外建这几年可以说是创造了房产营销的小奇迹，实现跨越式发展、大踏步发展，现有的房产销售率达100％。这么多年共开发现房40多万平方米，全部销售100％无存盘。其中，帝苑总建筑面积11万平方米，帝景苑6.8万平方米，广场花园3万平方米，金山花园7.2万平方米，第二阶段开发的28万平方米房产中，一般是工程竣工时，售房70％，竣工半年后，房产就已卖出99％。从外建房产营销可以看出，汕头的楼市是健康发展的，只要是精品的、适应市场需求的楼盘，市场有这个购买力。

　　记者：汕头目前在建的上档次楼盘不少，竞争会十分激烈，外建公司在竞争中如何做到继续先行一步？

　　李国衡：如何求得生存和发展，我们的目标，就是要努力创品牌，实现“人无我有，人有我好”的品牌战略。质量是企业的生命，公司上下从营销人员、工程技术人员到开发策划人员都牢固地树立了这种观念。每一个工程开工前，我们都要针对住宅工程较容易出现的质量通病，有的放矢制订企业的施工规范，有些还要超出施工规范要求。比如说，在混凝土的洒水养护中，最关键环节是混凝土初凝的十多天，如果养护不够，就会出现裂缝。为此，在柱子浇筑后，我们用麻袋将它们围住，楼板也铺上麻袋布，以保持一定的湿度，为混凝土初凝创造更好的养护条件。浇灌楼板我们比设计要适当加厚，整平后用磨光机进行打磨，使混凝土面层不会出现“空鼓”。例如，楼板的辅筋一般设计要求为8厘，但在浇筑楼板时8厘的辅筋很容易被压扁，使力的传荷不均衡，往往也会造成楼板板裂，为此，我们把部分8厘的辅筋增加至10厘。在铝合金门窗的安装上，考虑到汕头是沿海城市，台风较多，原来的设计容易出现渗水的现象，我们把铝合金模具改成后高前低，渗水问题就解决了。由于质量精益求精，这几年来外建的工程陆续被省、市评为样板工程和市级工程质量最高奖———工程金凤杯奖等。

　　记者：楼盘要卖得好，还要有吸引人的卖点。

　　李国衡：只有不断创新才能永远快人一步。在开发理念上，我们不断创新，创下了汕头几个“第一”：在住宅小区中首创底层架空层，有的楼盘甚至部分架空第二层；所有楼盘实行人车分流，配套游泳池，冬季泳池也照样开放；首创会所免费以及一个社区两个会所。今夏应业主要求，泳池在夜间也进行开放。在小区公共配套中，装修的档次也逐步提高。比如说，在住宅小区的架空底层，我们布置得更具家居味、亲情味和艺术味，力求营造一个文化氛围浓烈的城市家园。

　　记者：你们在建的金山花园已经成为许多都市白领关注和期待的热点，能否介绍一下金山花园又有什么不俗之作？

　　李国衡：对金山花园，我们将它定位为“都市白领的文化居所”。与以往的楼盘相比，这一住宅小区有不少与众不同的“亮点”，如小区底层全部架空，我们提出架空层的装修要接近酒店大堂的风格；7.2万平方米的住宅小区设置了两个会所，一个是400平方米的室内乒乓球馆，一个是600多平方米的室内高级健身馆；底层架空层布置桌球、棋牌、电视、老年人活动区，真正体现“泛会所”的概念。楼梯间的室内公共装修要用高级抛光砖，进一步提高装修档次；取消不锈钢阳台罩，采用全玻璃阳台，使建筑立面看起来更为新颖时尚。与此同时，金山花园最浓墨重彩的一笔就是将营造一个小桥流水的亲水家居，我们邀请专业的环境设计公司进行精心设计，届时，呈现在住户面前的是美丽的江南水乡的景观，每一个楼梯入口处都有一座小桥，桥边杨柳依依，桥下水波荡漾。金山花园的套型设计也做了多方考虑，满足不同层次市民的要求，其中，50％的住房面积为120平方米左右，三房二厅，较为适合工薪阶层；30％为150或160平方米，面向的是二次置业的中产阶层；还有部分为200多平方米的六房三厅的复式住宅。

　　我们不仅要对这一代人负责，也要对下一代人负责。如果大家都有这种共识，相信汕头将更美

　　记者：听说您专门去过多个国家学习人家的建筑风格，收获一定很大吧？

　　李国衡：邓小平提出改革开放使我们有机会走出国门，看一看外面精彩的世界。我去过世界多个国家，外国的城市建设和城市规划给我留下了深刻印象。每一处建筑可以说都是一代人智慧的结晶、文化的体现。在房地产开发中，我们也应抱着不仅对这一代人负责，也要对下一代人负责的理念进行开发，做到尽心尽力、问心无愧。如果大家都有这种共识，相信汕头的城市面貌将不断进步、不断变化。

　　记者：汕头是一个美丽的海滨城市，我们相信，只要坚持邓小平理论，坚持发展不动摇，汕头一定会迎来更加美好的明天。

　　李国衡：通过贯彻邓小平的改革思想，我们尝到了实实在在的甜头。从大的方面讲，没有改革开放，就没有山美水美城市美的新汕头；从小的方面讲，没有改革开放，就没有外建的今天。城市美是房产开发商共同责任，作为汕头的一分子，作为开发商，我们匹夫有责，将家园装扮得更加亮丽。我们将竭尽全力，建设更具文化品味的住宅小区，为汕头的城市美增光添彩。

　　（本报记者洪悦浩杜丽玲）